segunda-feira, 12 de fevereiro de 2018

Notificação Falta de Pagamento

jusbrasil.com.br
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NOTIFICAÇÃO FALTA DE PAGAMENTO



Rio de Janeiro, 16 de fevereiro de 2018 

Ref.: Aluguel de janeiro de 2018 que venceu dia 05 de fevereiro de 2018 
A/C: Locatários: Sr. Van ..., CPF:000000267-00 e Sra. Von ....
Ref.: Contrato de Locação – Falta de pagamento.

Prezado Senhor e Senhora, 

Para que surtam os efeitos legais e jurídicos do art. 23 da Lei 8.245/91, inciso I, o qual determina que dentre as obrigações do locatário consta, em primeiro lugar, a de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, assim,  V. Sas. FICAM NOTIFICADOS, expondo o que se segue: 

Foi firmado um contrato de locação residencial do imóvel situado na Rua ........, nº..., apto ..., Penha/RJ, em 01/11/2017, pelo valor mensal de R$ 1.000,00 (hum mil reais), mais encargos, com vencimento todo o dia 05 de cada mês.

Entretanto, até a presente data, o aluguel de janeiro 2018 e os assessórios, (condomínio, IPTU) não foram pagos. 

Vencido e não pago o aluguel e, ou os encargos previstos no contrato, incidirá sobre tais valores, multa de 10% e juros moratórios.

Ressalte-se que, conforme a cláusula décima segunda do referido contrato, o valor do débito atualizado é de R$ 1.681,20 (hum mil seiscentos e oitenta e um reais e vinte centavos), assim discriminado: Aluguel/janeiro R$1.000,00 – Condomínio/fevereiro R$480,00 - IPTU 1ª prestação R$53,20 – multa R$148,00, onde desde já proponho o imediato pagamento. (Outra opção do locador  é fazer o parcelamento)  ou o parcelamento em três vezes a ser incluído no valor dos aluguéis subsequentes.

Bom relembrar que a falta de pagamento de alugueres implica infração contratual e desfazimento do contrato de locação, nos termos do art. 9º da Lei 8.245/91.

Assim, respeitando a legislação em vigor, solicitamos que no prazo máximo de 72 (SETENTA E DUAS) HORAS contados da data do recebimento da presente, V. Sas. manifestem-se, de forma expressa, por escrito, adotando as providencias necessárias para tal. Ao término do prazo estipulado sem a manifestação de V. Sas. estarei liberado para a adoção das medidas judiciais cabíveis para solucionar a questão.

Certo de sua compreensão e boa vontade, coloco-me à disposição para o que for necessário.

Atenciosamente, 

João .....,  CPF: 000.000. 787-00 e Maria ....
Rio de Janeiro, 16 de fevereiro de 2018

sábado, 10 de fevereiro de 2018

Recibo Pagamento de Aluguel

Recibo de Aluguel do mês de jan/18 de imóvel residencial

Joana ...., CPF:....., recebi do Locatário,  João ...., RG: ....., CPF: ......, a importância de R$1.681,20 (hum mil, seiscentos e oitenta e um reais e vinte centavos), referente ao pagamento do aluguel de janeiro de 2018 com vencimento no dia 05 de fevereiro de 2018 relativa ao imóvel situado na rua ......, apto ..., Tijuca/RJ, abaixo discriminada.

Discriminação dos valores devidos referente ao aluguel de janeiro/18
Aluguel de janeiro                                              R$1.000,00
IPTU/2018 - parcela 1ª                                       R$    53,20
Condomínio referente a fevereiro de 2018            R$  480,00
Multa atraso aluguel                                           R$  100,00
Multa atraso condomínio                                     R$    48,00
Juros                                                                R$    00,00
Total líquido                                                     R$1.681,20
Data do pagamento: 09/02/2018


Rio de Janeiro, 09 de fevereiro de 2018


..........................
Assinatura locador

domingo, 13 de agosto de 2017

CONTRATO LOCAÇÃO RESIDENCIAL COM FIADOR – 30 Meses

CONTRATO LOCAÇÃO RESIDENCIAL COM FIADOR – 30 Meses
LOCADOR: ,... RG::....CPF:-...., profissão:.., capaz: ...., estado civil..., naturalidade .... -Tel.:021-......E.mail:.....e......profissão:...- Tel.:... e.mail: ....
LOCATÁRIO:.....RG::...CPF:-...., profissão:...., estado civil....., naturalidade:..., capaz, Rendimentos:....local:....-Tel.:021-.... E.mail: .... e..... profissão:... firma: .......Tel.:...... e.mail: ......, FIADORES:  ......RG::...CPF:-...., profissão:...., estado civil ....., naturalidade:..., capaz, rendimentos:....local:....-Tel.:021-.... E.mail: .... e..... profissão:... firma: .......Tel.:...... e.mail: ......, e sua esposa ......RG::...CPF:-...., profissão:...., estado civil....., naturalidade:..., capaz, rendimentos:....local:....-Tel.:021-.... E.mail: .... e..... profissão:... firma: .......Tel.:...... e.mail: ......, firmam entre si por livre e espontânea manifestação de vontade, o presente contrato de locação de imóvel urbano, para fins residenciais, que se regerá pelas cláusulas a seguir:

CLÁUSULA PRIMEIRA
: Este contrato é personalíssimo e regido pelo princípio da boa-fé objetiva, impõe às partes antes e durante a sua execução uma atuação pautada nos deveres anexos de honestidade, lealdade e informação, consoante estabelece o artigo 422 do Código Civil, podendo seu descumprimento gerar a quebra do contrato.

CLÁUSULA SEGUNDA:- DOS ATOS DE INFORMAÇÃO ENTRE OS CONTRATANTES - As partes integrantes deste contrato acordam que a comunicação se fará por escrito, por e-mail, por qualquer meio admitido em Direito e eventualmente por telefone. E-mail do Locatário:........, do representante legal....... É dever dos CONTRATANTES confirmarem o recebimento do e.mail num prazo máximo de 05 (cinco) dias, sob pena de incorrer em infração contratual.

CLÁUSULA TERCEIRA: DO OBJETO DA LOCAÇÃO- Constitui objeto do presente Contrato a locação do imóvel residencial situado na Praça ......, nº... apto ..., RJ, composto de uma sala pequena, um corredor, uma cozinha pequena, um banheiro/área e um quarto de fundos.
Paragrafo único. O presente instrumento contempla um laudo de vistoria, o qual descreve detalhadamente as condições do imóvel e o seu estado de conservação, no momento da entrega deste à Locatária ou seu representante.

quinta-feira, 10 de agosto de 2017

CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL SEM GARANTIA- 30 MESES

Contrato de Locação Residencial SEM GARANTIA- 30 meses
LOCADOR: ...... RG::....CPF:-......, profissão:..., capaz: ......, estado civil..., naturalidade ..... -Tel.:021-......E.mail:.....e......profissão:....- Tel.:... e.mail: .....
LOCATÁRIO:.....RG::...CPF:-...., profissão:...., estado civil....., naturalidade:..., capaz, Rendimentos:....local:....-Tel.:021-.... E.mail: .... e..... profissão:... firma: .......Tel.:...... e.mail: ......, firmam entre si por livre e espontânea manifestação de vontade, o presente contrato de locação de imóvel urbano, para fins residenciais, que se regerá pelas cláusulas a seguir:

CLÁUSULA PRIMEIRA
: Este contrato é personalíssimo e regido pelo princípio da boa-fé objetiva, impõe às partes antes e durante a sua execução uma atuação pautada nos deveres anexos de honestidade, lealdade e informação, consoante estabelece o artigo 422 do Código Civil, podendo seu descumprimento gerar a quebra do contrato.

CLÁUSULA SEGUNDA:- DOS ATOS DE INFORMAÇÃO ENTRE OS CONTRATANTES - As partes integrantes deste contrato acordam que a comunicação se fará por escrito, por e-mail, por qualquer meio admitido em Direito e eventualmente por telefone. E-mail do Locatário:........, do representante legal....... É dever dos CONTRATANTES confirmarem o recebimento do e.mail num prazo máximo de 05 (cinco) dias, sob pena de incorrer em infração contratual.

CLÁUSULA TERCEIRA: DO OBJETO DA LOCAÇÃO- Constitui objeto do presente Contrato a locação do imóvel residencial situado na Praça ......, nº... apto ..., Tijuca/RJ, composto de uma sala pequena, um corredor, uma cozinha pequena, um banheiro/área e um quarto de fundos.
Paragrafo único. O presente instrumento contempla um laudo de vistoria, o qual descreve detalhadamente as condições do imóvel e o seu estado de conservação, no momento da entrega deste à Locatária ou seu representante.

CLÁUSULA QUARTA: - DA DESTINAÇÃO – Esta locação é celebrada intuitu personae, sendo destinada exclusivamente à residência do LOCATÁRIO e de sua família, não sendo permitido, em qualquer hipótese utilização diferente. A família atual do Locatário é composta de:.............., Não se permitindo a estadia de outras pessoas, e nem animais, devido às características e ao tamanho do apartamento. Havendo alteração ou hospedagem de parentes, o LOCADOR deverá ser informado da duração e o grau de parentesco, nome, endereço e CPF, imediatamente, o não acatamento constitui infração contratual.

sábado, 5 de agosto de 2017

Vantagens e desvantagens do contrato locacão sem garantia

Vantagens e desvantagens do contrato de locação sem garantia?
A primeira possibilidade está no fato de ser concedida liminarmente a ordem judicial para desocupação do imóvel em caso de falta de pagamento de aluguéis e acessórios pelo locatário, ordem de despejo, conforme permite o artigo 59, §1º, inciso IX da Lei nº 8.245/91 que o locador ajuíze ação de despejo em razão da falta de pagamento do aluguel e acessórios no vencimento, com pedido de liminar, isto é, sem audiência da parte contrária, para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias.
A falta de pagamento de aluguéis é a mais grave infração contratual e exige tratamento judicial rápido.
A segunda vantagem é que no contrato realizado sem garantia pode o locador exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos antecipadamente até o sexto dia útil do mês vincendo, conforme dispõe o art. 42 da mesma, ao contrário do contrato celebrado com garantia, que é expressamente vedada a cobrança antecipada do aluguel, sob pena de configurar contravenção penal. Assim, se o locatário não efetuar o pagamento do aluguel e acessórios já no início do mês, antes mesmo de “desfrutar” do imóvel, o locador poderá ajuizar a competente ação de despejo. 

O locatário, nos termos do §3º do artigo 59 da Lei nº 8.245/91, poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel, efetuar o depósito judicial do débito (aluguel e acessórios).

Porém, apesar das vantagens, podem-se citar também duas desvantagens:

terça-feira, 1 de agosto de 2017

Cartórios - Endereços - Prazos - Prazo validade da Certidão

Certidão tem prazo de validade? Não. A certidão não tem prazo de validade já que as informações podem ser alteradas de um dia para outro em função de novos registros e averbações. Entretanto o sistema financeiro aceita a certidão emitidas até 30 dias.

SÓ É CONSIDERADO DONO DO IMÓVEL O DETENTOR DO TÍTULO DE PROPRIEDADE DEVIDAMENTE REGISTRADO NO CARTÓRIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS COMPETENTE. 
Se você não registrar sua escritura, dívidas do antigo dono do imóvel poderão causar penhora ou mesmo leilão do seu imóvel. Logo após receber a certidão e o traslado de sua escritura, dê entrada no Registro de Imóveis competente. 

Requisitos da Ata para ingressar com ação de execução de cota condominial

A via de execução só permite a cobrança das cotas condominiais vencidas, não as vincendas, ou seja, as cotas que forem vencendo ao longo do processo terão que ser cobradas por meio de outra execução.
No entanto, pesquisando a jurisprudência no Tribunal de Justiça do RJ verifica-se que em nome da economia processual estão admitindo a cobrança das cotas que vão vencendo ao longo do processo executivo.

Para que a taxa condominial seja considerada título executivo extrajudicial precisa o crédito estar previsto na convenção do condomínio ou aprovado em assembleia geral, é o que determina a lei.

As atas que instituem as taxas, ordinárias ou extraordinárias, devem ser redigidas com a discriminação do valor devido por cada unidade ou fração ideal.

Os orçamentos aprovados devem estar anexados às atas, com as rubricas do presidente e do secretário da assembleia, e devem corresponder ao valor final das taxas de cada unidade, na devida proporção.

Requisitos da ata para instruir o processo de execução
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais.
X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembléia geral, desde que documentalmente comprovadas.
Modelo de ata
Para fins de demonstração e atendimento ao Novo Código de Processo Civil, declara essa assembleia que a cota integral existente ente abril de 2015 e março de 2016 era de R$ 00,00 (...... reais e centavos), mais o fundo de reserva de 10%, ambos os valores rateados pela fração-ideal. Assim, considerando o aumento aprovado de ...%, a cota ordinária total a ser rateada conforme determina a convenção, ou seja, pela fração-ideal, é de R$ ...,00 (...... reais e centavos), mais o fundo de reserva convencional, de ....%, este no valor total, a ser rateado pela fração-ideal, de R$ ...,00 (.... reais e centavos), tudo com cobrança no dia .... (extenso) de cada mês. Além da cota ordinária e da cota de fundo de reserva, serão cobrados em separado e na mesma boleta, por ser determinação assemblear e convencional, a água medida (consumo individual), o rateio da água das partes comuns (que varia mês a mês, conforme a apuração) e o valor da taxa de medição da água individual.

Documentos necessários para ingressar com execução

Para a petição inicial do processo de execução, é necessário anexar
  1. título de propriedade = ônus reais- registro de imóveis
  2.  procuração outorgada pelo síndico
  3. cópia do Identidade e CPF do síndico
  4.  copia da ata de eleição de síndico;
  5. cópia da convenção do condomínio
  6. copia do boleto condominial não pago; de cobrança da administradora
  7. documentos que comprovem as despesas e que os boletos foram entregues ao devedor
  8. planilha da dívida contendo o valor principal, juros, multa, correção monetária - O demonstrativo de débito atualizado até a data da propositura da ação (nesse caso deve constar do demonstrativo o nome completo do devedor, o índice de correção monetária adotado, a taxa de juros de mora aplicada, o termo inicial e final da correção e dos juros aplicados e eventuais descontos, se concedidos, tudo em conformidade com o artigo 798 do CPC);
  9. copia da ata ou convenção que prove a data de vencimento da obrigação de pagamento da cota condominial.
  10. copia da ata com a previsão orçamentária e a devida divisão de valores para cada unidade, para provar o valor da cota
  11. ata do reajuste da cota condominial
  12. relação dos presentes na assembleia
  13. relação da administradora onde consta os inadimplentes, só o dele.
  14. atas que aprovaram as despesas
  15. Se a unidade devedora possuir fiador ou credor hipotecário ou usufrutuário, o mesmo também deverá ser intimado
  16. Pedir a citação do devedor
  17. Indicar os bens a penhora ou o próprio imóvel sendo o caso

terça-feira, 18 de julho de 2017

Prazo para pagar a dívida da taxa condominial na ação de execução-Citação

Condomínio edilício - execução de cotas condominiais
O condomínio ingressa com ação de execução uma vez que as cotas condominiais são títulos executivos extrajudiciais.
O título tem que ter liquidez, exigibilidade e segurança
Juiz recebe a petição e manda citar o réu

Finalidade: Citação e Penhora
Despacho:  Cite-se  a  parte  executada  para  pagar  a  dívida  no  prazo de 3 dias contínuos,  contado  da citação (artigo 829, NCPC).
Fixo honorários advocatícios de 10% do valor do crédito em execução, a serem pagos pela parte executada, cujo valor será reduzido pela metade no caso de integral pagamento do crédito exequendo no prazo referido acima (artigo 827 caput e § 1º, NCPC).  
O MM. Juiz de Direito, MANDA o Oficial de Justiça designado que, em cumprimento ao presente, extraído dos autos do processo acima referido, dirija-se ao local indicado, ou onde lhe for apontado, e sendo aí proceda à CITAÇÃO da parte executada para, no prazo de 03 dias, pagar a importância acima, ficando ciente de que: 
a) caso não efetue o pagamento no prazo indicado, ocorrerá a penhora e avaliação de bens (Art. 829 e parágrafo 1º do CPC); 
b) poderá oferecer embargos no prazo de quinze dias úteis após a juntada do mandado de citação nos autos (Art.915, caput, do CPC); 
c) no caso de integral pagamento no prazo de três dias, a verba honorária será reduzida pela metade (Art. 827, parágrafo 1º do CPC).  Fica o Oficial de Justiça, na hipótese prevista no Art. 830 e seu parágrafo 1º do CPC, autorizado a proceder o arresto de bens para garantir a execução, bem como, em havendo suspeita de ocultação, realizar a citação com hora certa, certificando pomenorizadamente o ocorrido. Eu, ____ XXX ... digitei e conferi o presente mandado,  do qual faz parte integrante cópia extraída dos autos. E eu, ___Maria ... Responsável pelo Expediente, certifico nos autos sua expedição e o subscrevo.

O prazo para pagar a dívida da taxa condominial é de 3 dias contínuos,  contado da citação.

Juizado e Cobrança de taxa Condominial

Bom que se ressalte que não está o Condomínio abarcado em nenhuma das hipóteses do Art. 8º, § 1º da Lei nº 9.099/95, tendo em vista que este é considerado um ente formal, e as ações propostas em face dos condôminos inadimplentes deverão ser de Execução de Título Extrajudicial e, como tal, não poderão mais ser propostas perante os Juizados Especiais Cíveis.

Não cabe propor ação de execução de cobrança de taxa condominial pelo Condomínio no Juizado Cível.
                                    
Art. 8º Não poderão ser partes, no processo instituído por esta Lei, o incapaz, o preso, as pessoas jurídicas de direito público, as empresas públicas da União, a massa falida e o insolvente civil.
§ 1o  Somente serão admitidas a propor ação perante o Juizado Especial:
I - as pessoas físicas capazes, excluídos os cessionários de direito de pessoas jurídicas;
II - as pessoas enquadradas como microempreendedores individuais, microempresas e empresas de pequeno porte na forma da Lei Complementar no 123, de 14 de dezembro de 2006(Lei Complementar 147/2014)
III - as pessoas jurídicas qualificadas como Organização da Sociedade Civil de Interesse Público, nos termos da Lei no 9.790, de 23 de março de 1999;
IV - as sociedades de crédito ao microempreendedor, nos termos do art. 1o da Lei no 10.194, de 14 de fevereiro de 2001.

segunda-feira, 26 de junho de 2017

Prazos processuais e Prazos Materiais-Lei do Inquilinato

Atos processuais, CPC, lei do Inquilinato, prazo material, purgação de mora

A esta altura da minha vida, seja por comodidade, seja pelo imbróglio em que se encontra o Judiciário, aliás, o país, recusei-me, a princípio, a verificar o que de novo trouxe o Código de Processo Civil de 2015. Já tive que estudar o de 1939 (Decreto-lei 1.608/1939), depois, o de 1973 (Lei 5.869/1973), que trouxe profundas e importantes modificações, mas, estudar este novo, que é uma colcha de retalhos, que mais atrapalha do que nos ajuda na solução de conflitos, deixou-me desconfortável. Porém, encontro-me novamente tentando entender as modificações trazidas, debruçando-me sobre ele, pelo menos, para entendê-lo em alguns quadrantes.

O novo Código de Processo Civil (CPC) trouxe, entre outras, inovações sobre o tempo dos atos processuais.

Em seu art. 219, dispõe que “na contagem de prazo em dias estabelecido pela lei ou pelo juiz, computar-se-ão somente os dias úteis”. Esclarece, em seu parágrafo único, que tal comando se aplica somente a prazos processuais.

O intérprete deve tomar muito cuidado para evitar prejuízo em caso concreto, poder distinguir, com certeza, o que é prazo de direito material e o que é prazo de direito processual, para efeito de contagem em dias úteis, segundo o novo CPC.

A lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91) cuida da regulamentação de todas as espécies de contrato de locação predial urbana. Tem dispositivos sobre prazos de natureza processual e de natureza material. Tal natureza é distinta. As normas processuais são autônomas e não dependem da integridade do direito material ou do bem da vida pleiteada em juízo e vice-versa.

Débitos condominiais e a ação de execução

O novo Código de Processo Civil vai acelerar o recebimento dos débitos dos condôminos inadimplentes?

As cotas condominiais segundo o Novo Código de Processo Civil, artigo 784, VIII são créditos executáveis. Isto quer dizer que, se o condômino deixar de pagar suas contribuições condominiais, o condomínio poderá ingressar judicialmente com uma ação de execução de título extrajudicial por quantia certa

Significa dar mais celeridade, uma vez que o condômino é citado para, em três dias, pagar a quantia cobrada, ou apresentar defesa.
Porém, mesmo que o condômino apresente defesa, o condomínio poderá pedir o bloqueio de valores em conta corrente, ou mesmo a penhora de bens e até do imóvel do devedor. Mas, existe uma questão a ser bem ponderada.

A cobrança só contempla os débitos vencidos e não os que vão vencendo ao longo do processo.

Assim, entendemos que o ingresso com a ação de execução é apenas possível em uma hipótese: quando se tratar de débitos passados, e o condômino encontra-se liquidando as despesas condominiais posteriores.

Exemplificando: um condômino deixou de pagar as despesas condominiais de sua unidade de janeiro a junho de 2017. No entanto, retomou os pagamentos a partir do mês de julho. O condomínio ingressa com ação de execução cobrando os débitos de janeiro até junho. Nessa hipótese, é vantajoso ingressar com a ação de execução, visto que o débito é CERTO E DETERMINADO, sofrendo apenas os acréscimos legais (juros, multa e correção monetária).

Notificação Extrajudicial e Judicial

Notificação Extrajudicial
O carteiro, ao lhe entregar uma carta, solicita sua assinatura alegando que a carta conta com um aviso de recebimento (AR). Isto significa que o remetente pretende provar que você recebeu o envelope e que, portanto, tomou ciência de seu conteúdo. Isto configura um tipo de notificação extrajudicial.

Notificação extrajudicial é um documento que têm o objetivo de produzir prova para ser usada num processo. A finalidade é responsabilizar alguém ou prevenir responsabilidades

As notificações extrajudiciais podem ser utilizadas para:
    1 - requerer pagamento de um determinado débito, 
    2 - solicitar desocupação de um imóvel, 
    3 - avisar sobre as consequências de um determinado ato, etc.

As notificações podem ser feitas:
 - e.mail
 - cartas com aviso de recebimento
 - notificações por meio de cartório
 - notificações  por via judicial

A diferença entre elas está no grau de segurança.

domingo, 25 de junho de 2017

Comunicação entre Locador e Locatário

A comunicação entre o locador e o locatário deve sempre ser feita POR ESCRITO. 

Qualquer acerto que se faça entre o dois é sempre bom fazer por escrito para ficar documentado, assim, terão como provar, caso haja divergências posteriormente, tendo em vista que a relação entre os contratantes às vezes é muito conflitante. 

Na comunicação escrita as partes fazem prova de que cumpriram a legislação e o contrato.

A forma de comunicação pode ser via e.mail, correio com AR (aviso de recebimento), whatsapp e Cartório de Títulos e Documentos.

Devemos inserir no contrato de locação uma cláusula informando como se processará a comunicação entre os dois, é sempre bom deixar estipulado como ocorrerá o intercambio entre ambos, dá mais segurança as partes.

Se o contrato escrito autoriza que as notificações podem ser enviadas via e.mail e correio AR não há problema, mas toda a notificação via correio registrado pode não ser recebida pelo locatário, tendo em vista que pode ser entregue a qualquer pessoa que estiver na residencia do locatário e até ao porteiro e também não prova o conteúdo da comunicação e às vezes acabar em discussão judicial. 
A forma de comunicação mais eficaz é a feita via Cartório de Títulos e Documentos, esta não gera dúvida.

Notificação Extrajudicial
O carteiro, ao lhe entregar uma carta, solicita sua assinatura alegando que a carta conta com um aviso de recebimento (AR). Isto significa que o remetente pretende provar que você recebeu o envelope e que, portanto, tomou ciência de seu conteúdo. Isto configura um tipo de notificação extrajudicial.