Ação despejo pré-requisito

Fim do contrato de 30 meses

Para ação de despejo de imóvel alugado é condição necessária, obrigatória e pré-requisito que o proprietário, locador notifique extrajudicialmente  ou judicialmente o locatário para deixar o imóvel num prazo de 30 dias. Caso não desocupe o imóvel deverá ser proposta a ação de despejo. Isto deve ocorrer 30 dias antes do final do contrato com prazo determinado, se tiver sido aprazado por 30 meses ou quando tiver sido prorrogado para prazo indeterminado.

Quando o contrato passa a prazo indeterminado, pode ser rescindido pelo locador a qualquer tempo, desde que haja prévia notificação do locatário, com prazo mínimo de 30 dias para desocupação. 

Enquanto estiver vigente o contrato por prazo determinado, não pode ser desfeita a locação pelo locador. É o que dispõe o art. 4º da Lei de Locações - Lei 8245/91.

Locatário dá causa à rescisão 

Quando o locatário dá causa ao pedido de despejo, descumprindo algum dever contratual com o locador, como falta de pagamento, infração contratual, não há necessidade de notificação prévia. 

E também quando houver mútuo acordo para desocupação e o locatário não cumprir o prazo.

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: 

I – por mútuo acordo; 

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual; 

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; 

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Quando o contrato é celebrado com prazo inferior a 30 meses, opera-se a prorrogação se o locatário continuar na posse do imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador. Mas, convém se não houver a intenção de prorrogar o contrato, notificar o locatário, embora não se trate de exigência legal. Mas a rescisão se dá pelo art. 47 da lei de Locações.