RELAÇÃO DE DOCUMENTOS PARA LOCAÇÃO

LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA

• RG e CPF (se casado, do casal) cópias autenticadas;
• Certidão de casamento (óbito, divórcio quando for o caso);
• Comprovante de rendimento superior a 03 (três) vezes o valor do aluguel líquido;
• Comprovante residência (Luz, Água ou Telefone);
• Declaração de Imposto de Renda completa;
• Os três últimos recibos de pagamento, se estiver pagando aluguel;
• Os três últimos condomínios pagos
• Ficha cadastral preenchida e assinada;
• Consulta ao banco de dados imobiliários de todos os integrantes que farão parte do contrato.

Qual o prazo para o locatário entregar a casa após vencimento do contrato de locação?

Qual o prazo legal para o inquilino entregar o imóvel após vencimento do contrato de locação?

O prazo é de 30 dias. Nos contratos por prazo determinado, quando o mesmo estiver chegando a termo, o locador deverá notificar o locatário para que desocupe o imóvel no prazo máximo de 30 dias a contar do término da locação. 

Caso o locador solicite a desocupação antes do prazo do vencimento deverá arcar com a quebra do contrato. 

E nos contratos por prazo indeterminado, o locador poderá a qualquer momento notificar o locatário para que desocupe o imóvel, também no prazo de 30 dias.

Se o locador entregar o contrato de renovação e o inquilino assinar, o locador pode desistir do negócio depois disso?

Vai depender do tipo de contrato de locação. No contrato por prazo determinado, se ocorrer a desistência da locação, o locador deverá arcar com o ônus da quebra do contrato, porém no contrato por prazo indeterminado é defeso ao locador realizar a denúncia vazia a qualquer tempo.

CDC não se aplica à relação locatícia

Contratos de locação não são considerados como relação de consumo. Dessa forma, o Código de Defesa do Consumidor não se aplica a contratos locatícios, pois são regulados por legislação própria.

Notificação para rescisão de contrato locação residencial

Local e data

Ao Senhor

................nome locador

Ref. Notificação – Rescisão de Contrato de Locação e Devolução do bem alugado

Prezado Senhor,

Conforme Contrato de Locação Residencial assinado em .........., tendo como objeto a locação do imóvel situado na cidade ........, na rua...., bairro..., CEP.......... eu, LOCATÁRIO, venho por meio desta notificar previamente a desocupação do imóvel.

Consta na cláusula .... do supracitado contrato que, decorrido o prazo de 12 meses a contar da data em que foi assinado, qualquer das partes contratantes pode rescindi-lo mediante comunicado escrito com 30 (trinta) dias de antecedência, no mínimo.

Portanto, a partir da presente data, o LOCATÁRIO solicita vistoria para desocupação do imóvel que será realizada até o dia ........, (inserir a data de 30 dias após a emissão desta carta) considerando-se, então, encerrado o contrato de locação, tendo em vista que as obrigações contratuais foram todas cumpridas.

As prestações vincendas posteriormente à rescisão do contrato serão desconsideradas, tendo em vista o término da relação contratual. Da mesma forma, não será devida nenhuma multa contratual, conforme previsto no artigo 4º, parágrafo único, Lei 8.245/91.

Desistência da locação

Aluguel Residencial

O Código de Defesa do Consumidor(cdc) que trata das relações de consumo, não se aplica à Lei do inquilinato (Lei 8245/91).

No contrato de locação firmado deve existir cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, ensejando à parte Causante a aplicação da multa pactuada. 

O art 4º da Lei das locações, prevê:  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê - lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. 

Ex: Assinei um contrato de locação de um imóvel, peguei as chaves no dia 15/04/14 e desisti do aluguel no dia 17/04/2014. O contrato era de 2 anos, podendo rescindir depois de 12 meses. Tenho que pagar multa pela desistência, embora nem tenha efetuado a mudança? Devo pagar multa ou tem algum prazo para desistência? 

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) que trata das relações de consumo, não se aplica á Lei 8245/91, do Inquilinato. No CDC existe a previsão de desistência, na lei de locação não.

O contrato prevê que, após um ano de locação não incidirá a multa pela rescisão antecipada do contrato. Assim sendo, a multa é devida, pois após ter assinado o contrato este encontra-se em plena vigência e, portanto, não há que se falar em desistência, mas sim em rescisão antecipada.
Negocie visando reduzir a multa. De imediato notifique por escrito o locador sobre sua decisão e solicite a vistoria de devolução do imóvel, momento em que você devolverá as chaves do mesmo. Os dias devidos de locação serão contados da data da assinatura do contrato até a data de devolução das chaves com o imóvel desocupado. Assim, você deverá pagar os dias de locação e a multa contratual do contrato.

Forma de cobrar a multa rescisória

Residencial
Forma de cobrar a multa rescisória, saída antecipada o imóvel.
Prazo do aluguel 30 meses
Saída com 12 meses
Multa: 3 alugueis
Valor do aluguel:R$1.000,00
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
valor da multa: 3.000,00
Prazo restante: 18 meses
R$ 3.000,00/30x18 meses = 1.800,00
Total de multa: R$ 1.800,00

Saída antecipada do imóvel - Cobrança da multa - locação

Isenção de Multa Contratual nas Locações 

Os contratos de locação estipulam prazos equivalentes a 12 meses, 24 meses, 30 meses, 36 meses, 48 meses, etc. Aconselho o de 30 meses.

Acontece que o locatário ás vezes quer rescindir a relação locatícia antes do prazo estipulado.

Diante disso, o art. 4º da Lei do Inquilinato prevê a possibilidade do locador e do locatário especificarem uma multa contratual, que será devida no caso de rescisão durante o prazo estipulado para vigência da locação.

Entretanto, o locador e o locatário poderão combinar, no contrato de locação, a isenção da multa contratual. O locador pode autorizar que o locatário não fique obrigado ao pagamento da multa.
Faz um contrato de 30 meses podendo o inquilino sair após 12 meses de cumprimento do prazo.
Lembrando que tem que ser cumprido o termo estipulado para ser isento, cumprir 12 meses de locação, se quiser sair antes não está isento, a multa incidirá sobre os 30 meses.

Saída antecipada do imóvel - multa

Residencial

O locador deve fazer constar no contrato uma cláusula prevendo a desocupação antecipada do imóvel, a rescisão antecipada, culminando uma multa, normalmente de 3 (três) vezes o valor do aluguel.

Ex.: Cláusula 10 - Havendo a desocupação antecipada no imóvel, o locatário pagará a multa de 3 (três) vezes o valor do aluguel.

Bom lembrar que esta multa é proporcional aos meses ocupados.

Prazo de duração da Locação

Aluguel residencial - Melhor prazo

Deve-se usar o prazo de 30 meses, isso porque a lei de locação prevê que em caso de contratos com prazo inferior a 30 meses, o locador só poderá exigir a devolução do imóvel depois de transcorridos 5 anos de locação, salvo casos especiais, como para moradia própria. Verbais também. Não é possível a retomada por denúncia vazia antes deste prazo.

Como resolver o problema?

Faça o contrato com duração de 30 meses, e inclua uma cláusula dizendo: que após 12 meses transcorridos da assinatura do contrato, poderá o locatário sair do imóvel e não haverá cobrança de multa rescisória, a devolução antecipada do imóvel, após 12 meses não incidirá multa.

Perceba que o locatário poderá devolver o imóvel, sem aplicação da multa, após 12 meses, mas o locador não poderá pedir o imóvel, reavê-lo, só transcorridos 30 meses.

Caso o locador queira rescindir a locação antes do prazo de 30 meses poderá fazer constar no contrato uma cláusula estipulando uma multa. 

E se a rescisão ocorrer por ato ilícito ou obra que o inquilino está fazendo, o locador deverá comprovar devidamente o ato.

Edital Convocação de Condôminos

CARTA-CIRCULAR

CONDOMÍNIO: ................................

EDIFÍCIO Nº: ..................................

EDITAL DE CONVOCAÇÃO

O SÍNDICO deste condomínio, em conformidade com o que prevê a Convenção de Condomínio ......., vem, por meio desta, convocar o Sr. CONDÔMINO, para comparecer à Assembléia Geral Extraordinária com realização marcada para o dia .........., às..............horas, na sala de reuniões deste prédio, ou às .......... horas em segunda e última convocação, a fim de deliberar sobre a seguinte Ordem do Dia:

a) .............(Especificar os assuntos a serem tratados na Assembléia);

b) ............. (Especificar os assuntos a serem tratados na Assembléia);

c) ............  (Especificar os assuntos a serem tratados na Assembléia); e

d) assuntos gerais.

Prescrição dos débitos condominiais

RECURSO REPETITIVO  - 09/12/2016
Prazo de prescrição para cobrança de taxa condominial é de cinco anos Em julgamento de recurso sob o rito dos repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o prazo prescricional a ser aplicado para a cobrança de taxas condominiais é de cinco anos, nos casos regidos pelo Código Civil de 2002.

Por unanimidade, os ministros aprovaram a tese proposta pelo relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão: “Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”

Para os ministros, o débito decorrente do não pagamento das prestações de condomínio se caracteriza como dívida líquida, atraindo a regra disposta no artigo 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil.

Representação processual do condomínio

1º - Tem que provar que aquela pessoa que assinou a procuração representa o condomínio, tem capacidade processual para representar o condomínio, para estar em juizo.
Na forma do artigo 75, XI do CPC, o condomínio será representado pessoalmente pelo síndico ou administrador. A prova de que quem assinou o mandato outorgado ao advogado foi o síndico é a ata da assembleia que o elegeu, devendo constar da mesma a assinaturas dos condôminos participantes da reunião, a indicação dos mesmos ou a lista de presença. Sem tais documentos não há como se verificar se aquele que firmou o instrumento procuratório tem legitimidade para representar o condomínio em juízo, já que impossível se constatar se esta foi a vontade dos condôminos.
Como provar que quem assinou o mandato outorgado ao advogado foi o síndico?
Juntando com a procuração a ata da assembleia que o elegeu.
Devendo constar da mesma a assinaturas dos condôminos participantes da reunião, a indicação dos mesmos ou a lista de presença. 
Tem que provar que ele é sindico do condomínio, qual a prova?
A ata da assembleia
Provando que ele é sindico atesta que a procuração assinada por ele é valida e assim o condomínio está representando processualmente.
Toda a vez que o advogado ajuizar uma ação tem que juntar essa ata.

Capacidade Processual do Condomínio

Quem representa o condomínio em juízo?
É o sindico ou o administrador que tem capacidade processual para representar o condomínio conforme art. 75 inciso XI do CPC.

Art. 75.  Serão representados em juízo, ativa e passivamente:

VII - o espólio, pelo inventariante;

VIII - a pessoa jurídica, por quem os respectivos atos constitutivos designarem ou, não havendo essa designação, por seus diretores;

IX - a sociedade e a associação irregulares e outros entes organizados sem personalidade jurídica, pela pessoa a quem couber a administração de seus bens;

XI - o condomínio, pelo administrador ou síndico.
§ 1^o Quando o inventariante for dativo, os sucessores do falecido serão intimados no processo no qual o espólio seja parte.

§ 2^o A sociedade ou associação sem personalidade jurídica não poderá opor a irregularidade de sua constituição quando demandada.

§ 3^o O gerente de filial ou agência presume-se autorizado pela pessoa jurídica estrangeira a receber citação para qualquer processo.

Art. 76. Verificada a incapacidade processual ou a irregularidade da representação da parte, o juiz suspenderá o processo e designará prazo razoável para que seja sanado o vício.

Débitos condominiais o que cobrar?

1 - correção monetária
2 - juros simples
3 - multa
4 - honorários advocatícios

Ocorrendo o inadimplemento, a correção monetária e os juros moratórios incidem desde o vencimento de cada cota condominial, pois se trata de mora "ex re".

Atualização monetária e Honorários Advocatícios

É lícito cobrar do inadimplente a atualização monetária, tanto quanto é lícito cobrar do inadimplente honorários advocatícios.

A Base legal  é o Código Civil, em seus artigos 389 e 395. Para ambas as cobranças.

“Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”.

“Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”.

Índice aplicável

Comumente usamos: IGP-M, INPC, IPCA, IGP-DI. Qual o mais indicado? E quem escolhe?

O síndico não escolhe; está fixado na Convenção. E se a convenção for omissa a jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que a atualização monetária dos débitos judiciais deve ser pelo INPC-IBGE. 

Juros moratórios

Atualização monetária das taxas condominiais em atraso- STJ - Índice aplicável

Correção monetária sobre débitos condominiais deve ser feita pelo INPC/IBGE segundo decisão da jurisprudência (STJ)

Este acórdão versa sobre o índice a ser aplicado para atualização monetária das taxas condominiais em atraso.

Entende o STJ que se determinado índice foi eleito pelas partes, não há ilegalidade nem abusividade, embora o Poder Judiciário utilize o INPC para cálculo de atualização monetária dos débitos judiciais, em face da jurisprudência predominante.

Recurso Especial nº 1.198.479 - PR (2010/0114090-4) - Relatora: Ministra Nancy Andrighi - Recorrente: Condomínio Pousada Quatro Barras - Recorrido: Edson Gonçalves de Oliveira Data de Julgamento: 6.8.2013- Ementa: Direito Civil. Recurso Especial. Débitos condominiais. Condenação judicial. Correção monetária. Índice aplicável. INPC.

Remuneração do Síndico

Sindico é cargo eletivo e não regulamentado pela CLT de forma que o pró-labore, remuneração, é estipulado pela convenção e se não constar na convenção, será fixado pela assembléia que o eleger, livremente combinado entre os condôminos. E pode ser tanto um salário (maior ou menor que o mínimo) quanto um abatimento no valor condominial. O síndico não é empregado do condomínio.

Legislação
A lei 4.591/64 (Lei de Condomínio) no artigo 22, §4º dispõe que o síndico “poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se Convenção dispuser diferentemente”. Como se vê não existe legislação especifica prevendo o valor do pro-labore.

O síndico, sendo condômino ou não, pessoa física ou jurídica, deve exercer suas funções em conformidade com o artigo 22, §1º da lei n. 4.591/64 e artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro. 

Procuraçao para ser representado por locatário

PROCURAÇÃO

Pelo presente instrumento particular de procuração, e pela melhor forma de direito, FULANO DE TAL, brasileiro, solteiro, professor, domiciliado nesta cidade e residente à Rua ................................., nomeia e constitui sua bastante procuradora, SICRANA DE TAL, brasileira, solteira, do lar, CPF ........., domiciliada nesta cidade e residente à rua ...................................., para o fim especial de representá-lo na Assembléia Geral de Condôminos do Edifício TAL, a realizar-se no dia .... de ............ de 20..., podendo debater as matérias da ordem do dia, impugnar votação de matérias estranhas à ordem do dia; examinar documentos e contas, aceitá-los ou impugná-los; concordar ou discordar, avaliar as alterações das propostas, votar para as funções de Síndico, Subsíndico e membro do Conselho Consultivo ou Fiscal.

Animais de estimação no condomínio

Animais de estimação são cães e gatos, não queiram colocar um boi dentro do seu apartamento ou achar que ter um tigre em casa é normal até porque é proibido por Lei.

Muitos síndicos acabam por fazer constar na Convenção Condominial, a proibição da permanência de cães e gatos

O que fazer quando você é comunicado pelo sindico sobre a proibição?

A Lei Federal 4.591/64, em seu artigo 19, diz: "cada condômino tem o direito de usar e fruir com exclusividade de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionadas umas às outras às normas de boa vizinhança".

A Constituição Federal garante o direito de propriedade.

Como pode então uma assembléia de condomínio estabelecer na Convenção este critério?

Multa- descumprimento regras de convivência

IMPOSIÇÃO DE MULTA

O descumprimento das regras de convivência por alguns condôminos implicará na imposição de multa conforme o estabelecido na convenção.

Esta pena que poderá ser de advertência a multa, deverá ser comunicada por escrito, relatando o fato, para que o condômino possa exercer o seu direito de defesa.

Segundo o código Civil, o condômino que praticar o ato antissocial ou gerar incompatibilidade de convivência, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

¾ dos condôminos poderão multar até o quíntuplo do valor do condomínio, o condômino que não cumprir com as suas obrigações.

Determina o CC que o valor da multa nos atrasos de pagamento do condomínio seja de 2%. 

A multa será de 2%, caso outro valor nao tenha sido estipulado na convenção.

Ilmo Sr.

Nome......

apto:

Prezado Senhor(a) condômino

Advertência a Condômino - Barulho

A síndica .......... ou a Administradora ....................

Em ...... de ................. de 20......

Ilmo. Sr. ...............................

Rua ......................................

Prezado Senhor:

Na qualidade de Síndica do condomínio do Edifício ..........., e, em face de diversas reclamações que foram feitas, é a presente para solicitar de sua parte a observância do Regulamento Interno do Edifício, especialmente no que se refere ao barulho depois das ... horas, conforme o Artigo ... do mesmo Regulamento.

Edital de convocação para reunião do condomínio

CONDOMÍNIO: ................................

EDIFÍCIO Nº: ..................................

EDITAL DE CONVOCAÇÃO

O SÍNDICO deste condomínio, em conformidade com o que prevê a Convenção de Condomínio ......., vem, por meio desta, convocar o Sr. CONDÔMINO, para comparecer à Assembléia Geral Extraordinária com realização marcada para o dia .........., às..............horas, na sala de reuniões deste prédio, ou às .......... horas em segunda e última convocação, a fim de deliberar sobre a seguinte Ordem do Dia:

a) .............Especificar os assuntos a serem tratados na Assembléia;
b) .............Especificar os assuntos a serem tratados na Assembléia;
c) ............ Especificar os assuntos a serem tratados na Assembléia; e 
d) assuntos gerais.

Ata Assembleia

Ata de Assembléia Geral de condomínio

Ata nº.......

No dia ...... do mês ........ do ano dois mil e dezesseis, às 20 horas, no salão do play do Edifício ...................., com a presença dos condôminos abaixo firmados, que representam mais de 1/3 da totalidade dos condôminos, em segunda chamada, realizou-se uma Assembléia Geral Ordinária do Condomínio do Edifício ......................., sito na Rua ....................., ........, após convocação regular, feita com a fixação da convocação dentro do elevador , na caixa de avisos e no wall de entrada, para tratar da seguinte ordem ao dia: 1 - prestação de contas do síndico; 2 - eleição do novo síndico e do Conselho administrativo; 3 - assuntos gerais. 

A assembléia foi presidida pelo Sr. ......., síndico do Condomínio, que deu por abertos os trabalhos, convidando o condômino .......................................... para secretariar. Após referir-se à ordem do dia, o síndico passou a fazer a prestação de contas de sua gestão, discriminando as atividades realizadas no período e analisando a receita, as despesas e o saldo atual em caixa. Postos os demonstrativos e comprovantes à disposição dos condôminos, para eventual conferência, e posta a questão em discussão, ninguém se manifestou, sendo a prestação de contas aprovada por unanimidade. Posta em discussão a escolha do novo síndico, foi indicado para o cargo e votado por maioria o condômino Sr.............................................. e para o Conselho Executivo os condôminos.............., ............ e .......... .

Qual a diferença entre revisão de aluguel e reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel é a atualização do valor do aluguel nos prazos determinados em lei, calculado pelo índice de inflação estipulado em contrato. É o reajuste anual, aplicando o índice estipulado pelo governo. É tipo correção da inflação, como os salários que são reajustados anualmente

A revisão do valor de aluguel, ou revisional, significa que, em qualquer momento e de comum acordo, o inquilino e o proprietário do imóvel residencial podem alterar o contrato de locação, estabelecendo um novo valor para a locação. A revisional geralmente acontece quando o valor do aluguel pago pelo inquilino está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado. A lei estipula 3 anos.

Os índices que podem ser usados para definir o reajuste são: IGP-M (o mais comum); IGP-DI; IPC/FGV; INPC/IBGE; IPCA/IBGE; IPC/FIPE.

Calculando Juros e Multa do aluguel atrasado

Juros e multa por atraso do aluguel

Juros de 1% ao mês e multa de 10 ou 15%.

A multa moratória é devida quando o inquilino não paga o aluguel no dia estipulado, estimada em 10 ou 15%.
valor do aluguel: 1000,00.
multa: 10%  ou 15% - 100,00 ou 150,00.
multiplica o aluguel por 10 ou 15 e divide por 100 e encontra o valor da multa.
alguel com multa: 1.100,00 ou 1.150,00.

Juros moratórios  

Os juros por atraso são de 1% pro rata, o que quer dizer que, a cada 30 dias ou um mês, soma-se, no máximo, 1% do valor total do boleto ao que deveria ser pago a princípio, sendo que esse acréscimo é proporcional ao número de dias em atraso. Assim, se um cliente atrasou o pagamento em 10 dias e o valor inicial do boleto era de 100 reais, o cálculo a ser feito é o seguinte: 100 x 0,01 = 1,00 / 30 x 10 = 0,33. Portanto, o valor final do boleto será de 100 + 2 + 0,33 = R$102,33.

Cálculo da multa Rescisória do contrato de aluguel

O contrato de locação, normalmente reza uma cláusula que determina uma multa contratual por desocupação antecipada do imóvel no valor de 3 alugueres, independente do prazo que falta para findar o contrato.

Cálculo da multa rescisória proporcional, conforme art. 4º da Lei 12.112/09.

Prazo do contrato: 30 meses com início em 01/01/2013 e término em 01/07/2015
Valor do aluguel: R$ 1.000,00. 

Multa contratual: 03 aluguéis.
Caso o inquilino desocupe o imóvel em 31/10/2013, o cálculo é feito da seguinte forma:
Valor da multa: 

3 alugueis - 3 x R$ 1.000,00 (ou o valor do aluguel na data da saída) = R$ 3.000,00

MULTA e JUROS de ALUGUEL atrasado

Limite da multa em contratos de locação de imóveis por inadimplemento do aluguel.

O valor da multa, por atraso de aluguel, não está estipulado em nenhuma lei, mas é praxe aplicar 10% sobre o valor mensal, o que já foi inclusive considerado válido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio, na súmula 61. Já os juros só podem ser cobrados após 30 dias de atraso, 1% ao mês.

Ocorre que alguns locadores aplicam a multa num percentual de 15% e como não está determinada em lei, é possível e legal.

No resto é bom lembrar que deve prevalecer o bom senso. Um primeiro atraso pode até ser abonado pelo credor, como voto de confiança e para estimular uma relação sadia entre locador e locatário 

É possível estabelecer multa superior a 10% do valor do aluguel por atraso no pagamento em um contrato de locação de imóvel urbano.

Multa punitiva condômino inadimplente

O Superior Tribunal de Justiça autorizou um condomínio a cobrar mais 10% de multa sobre o valor total da dívida de um inquilino. O tribunal usou uma expressão que já existe no Código Civil para classificar os caloteiros: é conduta antissocial. A crise econômica está aí, mas quem deixa de pagar a taxa de condomínio acaba prejudicando os vizinhos.

Quem atrasa o pagamento normalmente paga juros de 1% e multa de 2% ao mês. Mas a administração de um prédio comercial em Brasília conseguiu uma autorização da Justiça para cobrar, além disso, mais 10% de multa sobre o valor total da dívida de um condômino que atrasou o pagamento por vários meses seguidos. Foi uma decisão inédita do Superior Tribunal de Justiça.

A decisão não obriga outros tribunais a autorizar a aplicação de multa acima de 2%, mas ela vai servir como base para pedidos semelhantes que chegarem ao Superior Tribunal.

Multa 2%. Juros 10%

Essa previsão legal é determinada pelo artigo 1.336, parágrafo primeiro, do Código Civil, que estabelece que "O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito".

Condomínio - aplicação de Multa sem prévia notificação - Juizado - inicial

EXCELENTÍSSIMO DOUTOR JUIZ DE DIREITO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL - RJ

TAIS ..., brasileira, casada, atendente, CPF ...., residente na Rua........, nº...., apto 202 - Penha – Rio de Janeiro, CEP: .........., por seu procurador nomeado, CARLOS LIMA, CPF ...., advogado inscrito na OAB/..., com endereço profissional na Rua..........., nº ......, Centro – Penha/RJ, CEP: ..........., onde recebe intimações, vem, mui respeitosamente à presença de V. Exª, propor

AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO

contra o CONDOMÍNIO ........, CNPJ desconhecido, na pessoa do síndico, Sr. ALEX RITRATI, com endereço na Rua ......................, nº ....., Penha/RJ, CEP: ........, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos:

L 4.591/64 regula as incorporações imobiliárias, não os condomínios - CÃES.

É preciso deixar claro que a Lei 4.591/1964 não regula mais os condomínios em edificações, mas tão-somente as incorporações imobiliárias. O Código Civil (Lei 10.406/02) é que passou a tratar inteiramente da matéria. E, embora não tenha revogado expressamente a mencionada lei, ela está revogada com relação aos condomínios, de acordo com o disposto no artigo 2º da Lei de Introdução ao Código Civil, que considera uma das causas de revogação da lei posterior quando a lei nova regula inteiramente a matéria de que tratava a anterior. Assim, a norma que regula os condomínios em edificações é o Código Civil, que entrou em vigor em 2003 e trata os condomínios nos artigos 1.331 a 1.358, sob o título "Do Condomínio Edilício".

Outra questão importante é que a Lei 4.591/1964, que regula incorporações imobiliárias e o Código Civil que trata dos condomínios edilícios, NÃO regulam especificamente os cães ou qualquer outro animal de estimação. São as convenções condominiais que disciplinam o tema.

O artigo 19 da Lei 4.591/1964 dizia: que o condômino tinha “o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”.

Protesto de dívida de cotas condominiais. Negativação

Lei estadual que regula protesto de cotas condominiais é considerada inconstitucional.

A de São Paulo já foi considerada inconstitucional e a do Rio de Janeiro também. Portanto cuidado ao fazer o protesto corre o risco de sofrer uma ação de danos morais.
Apregoam que a Lei 5.373/09 é inconstitucional, entendimento esse apoiado na decisão proferida pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, nos autos da Representação de Inconstitucionalidade n° 0060087-68.2010.8.19.0000, sob a relatoria do Des. Reinaldo Pinto Alberto Filho. Porém, essa decisão não interfere com o direito dos Condomínios de protestarem as dívidas de cotas condominiais.

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Com o novo CPC, a sistemática passou a ser diferente, na medida em que foi suprimida a primeira fase do processo, conhecida como fase de conhecimento. Agora, as cotas condominiais equiparam-se às notas promissórias, cheques, e, de certa forma, a uma sentença. 
Assim, o condômino devedor não será mais citado ou intimado para apresentar sua defesa, mas deverá ser citado para efetuar o pagamento no prazo de 03 (três) dias, contado da citação, conforme determina o art. 829 do novo CPC. 
Caso não efetue o pagamento, serão desde logo iniciados os atos expropriatórios de seu patrimônio, precisamente, penhora de bens, verbi gratia, dinheiro em conta, veículo e, caso não haja bens, o próprio imóvel gerador da dívida. 
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O que dispõe a Lei Estadual Fluminense n° 5.373, de 15 de janeiro de 2009, de autoria do Deputado Estadual Luiz Paulo ?

Diz que a “Tabela 24 – EMOLUMENTOS DOS TABELIO-NATOS DE PROTESTO DE TÍTULOS – da Lei n° 3.350 de 29 de dezembro de 1999, passa a vigorar com as Notas Integrantes que têm a seguinte redação:”

A Lei Estadual tão somente cria duas “Notas” na Tabela 24 que versa sobre EMOLUMENTOS dos Tabelionatos de Protesto de Títulos.

Taxa Condominial pré-paga ou pós-paga?

A taxa condominial cobrada no início do mês é pré-paga ou pós-paga?  – MÊS FINDO OU MÊS VINDOURO?

A taxa de condomínio é paga referente ao mês vigente e não do mês passado, justamente para o condomínio ter as verbas para efetuar os pagamentos do mês corrente. É pós-paga.

Portanto, pagamento de condomínio que vence 05 de março refere-se às despesas de 01/03 a 30/03.

Na verdade, a legislação não define se o pagamento é do mês findo ou vindouro, deixa a encargo da convenção. Porém, nunca vi um condomínio cobrar  a taxa condominial vencida, do mês passado, sempre vincenda. É praxe.

A legislação estabelece que o cálculo da contribuição condominial e seu modo de cobrança deve ser fixado na Convenção de condomínio. 

Procuração pública é a única aceita em negociações imobiliárias - Procuração para venda de imóveis

Procuração para venda de imóveis
A procuração é um dos documentos que deixam muitas dúvidas na cabeça dos proprietários de imóveis. Freitas explica que a procuração é um instrumento do mandato – um contrato de natureza declaratório, no qual um indivíduo recebe a autorização de outro para agir em seu nome. Quem ganha este poder deve praticar atos conforme os interesses da pessoa que lhe delegou esta função. “A procuração pode ser pública ou particular. Para ter valor legal no caso de imóveis, o documento deve ser público”, ressalta o especialista em Direito Imobiliário.

A procuração pública é elaborada pelo tabelião e a via original fica no arquivo do tabelionato de notas no qual ela foi redigida e assinada para que terceiros possam comprovar sua autenticidade. Este documento não vem pronto e é redigido em um livro específico do cartório e não em uma folha solta. O procurador recebe a via transladada do livro. “Para evitar fraudes, o recomendado é não deixar espaços em branco após a elaboração do documento. A procuração pública é obrigatória na negociação de um imóvel”, declara.

A procuração não tem data de validade, por isso é essencial ser bem específico quanto ao seu conteúdo para não gerar interpretações duvidosas. Para a alienação de imóveis, seja para venda ou doação, o documento não pode conceder poderes gerais e amplos. “É importante especificar o limite dos poderes concedidos pelo outorgante, nome dado a quem cede a procuração, para sua maior segurança. Dependendo da data de elaboração do documento, é solicitada a certidão original atualizada da procuração. Isto evita falsificações”, observa.
fonte:
http://www.publicidadeimobiliaria.com/2014/05/procuracao-publica-e-unica-aceita-em.html

Procuração com poderes para representação em Assembléia de Condomínio

Procuração com poderes para representação em Assembléia de Condomínio

OUTORGANTE:.....................................

OUTORGADO:.......................................

Pelo presente instrumento particular de procuração e pela melhor forma de direito, o outorgante constitui e nomeia seu bastante procurador o outorgado, para o fim especial de representá-lo na assembleia de condôminos do Edifício................... , a se realizar no dia ........ de ......................... de ............ , podendo dito procurador debater todas matérias constantes da ordem do dia, impugnar o debate e a votação de matérias estranhas a essa ordem do dia; exa­minar documentos e contas, aceitá-los ou impugná-los, propor a destituição de síndico ou de administrador; concordar ou não com a realização de obras e dos orçamentos propostos, assim como quan­to à alteração da cota de condomínio; votar e ser votado para as funções de síndico, subsíndico e membro do Conselho Consultivo ou Fiscal; escolher administradora; constituir advogado com os necessários poderes e praticar todos os atos necessários para o cumprimento deste mandato, que dará tudo por bom e valioso.

............................ ,...... de .................. de 200 .....

_________________________________
Outorgante
É obrigatório reconhecer firma da assinatura na procuração para participação da assembleia de condomínio?

Procuração - Mandato em causa própria

Mandato “em causa própria”. É importante ficar claro a dupla função. Primeiro, a função de mandato propriamente, de transferência de poderes do mandante para o mandatário, para que este haja em seu nome. Segundo, a função de cessão de direitos ou transferência de domínio, desde que sejam observadas as formalidades legais, para cada uma das hipóteses citadas. É esta segunda função que dá contornos diferenciados à procuração “em causa própria”.

O mandatário (mais usualmente chamado de “procurador”), no mandato sem a cláusula “em causa própria”, tem algumas obrigações típicas. Em primeiro lugar, é obrigado a aplicar toda a sua diligência habitual na execução do mandato, afinal, está agindo como se o mandante fosse. Segundo, fica obrigado a indenizar o mandante, por dano causado por dele, mandatário, ou por aquele a quem substabeleceu, sem autorização, poderes que deveria exercer pessoalmente. Terceiro, o mandatário também é obrigado a prestar contas de sua gerência ao mandante e transferir para esse as vantagens provenientes do mandato.

Essas obrigações, vale destacar, são afastadas no caso da procuração “em causa própria”. De fato, se além da própria intenção de se outorgar poderes, o mandato “em causa própria” também tem o condão de ceder direitos ou transferir bens, então o mandatário estará agindo em seu próprio interesse e não no do outorgante.

O mandato, em regra, aquele que não é outorgado “em causa própria”, extingui-se pelos seguintes motivos:

    revogação ou
    renúncia;
    pela morte ou interdição de uma das partes;
    pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir       poderes, ou o mandatário 
    para os exercer; pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.

Duas dessas formas usuais de extinção do mandato, devem ser destacadas à luz da procuração “em causa própria”: a revogação e a morte do mandante. É que o próprio Código Civil, no art. 685, é claro ao dizer: “Conferido o mandado com a cláusula “em causa própria”, a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais”

A propósito da última parte do artigo destacado, é preciso levar em conta, sendo a procuração em causa própria utilizada, por exemplo, para transferência de domínio de bem imóvel, além do instrumento ter de ser lavrado na forma pública, por força do art. 108, do Código Civil, haverá também necessidade de pagamento do imposto de transmissão da propriedade imóvel, por ocasião da realização do mandato que, de uma certa forma, tem natureza jurídica de promessa de compra e venda.
RODRIGO TOSCANO DE BRITO - rodrigo@mendoncaesalomao.adv.b

Juros e Multa por inadimplemento das taxas condominiais

É possível fixar, na convenção do condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês em caso de inadimplência das taxas condominiais?
Sim, desde que sejam razoáveis, até uns 3 a 10 %.

Os juros moratórios legais -são 1% ao mês, é o que deve ser cobrado caso não esteja previsto outro percentual na convenção

Juros moratórios da convenção - caso a convenção preveja um percentual de 3% ou 10% ao mês, serão estes juros que serão cobrados do condômino e não os juros legais. Isto porque o Código Civil em seu art. 1336 autorizou o aumento. Para aumentar os juros, além do patamar de 1% ao mês, é preciso alterar a Convenção, com aprovação de 2/3 dos condôminos.

"Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."

Multa moratória
O Código Civil só autoriza multa de 2% sobre o débito. A multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC detém natureza jurídica moratória

Caso a convenção preveja multa maior que 2%, perde automaticamente a validade legal, não sendo necessário sua alteração. A multa também é válida para condomínios com Convenções anteriores ao novo Código Civil, que entrou em vigor em 11/1/2003.

A multa de 2% não vale para o atraso de penalidades decorrentes de desrespeito ao Regulamento Interno.

Atrasos em rateios extraordinários obedecem às mesmas regras.

Em suma, caso o condômino não cumpra com o dever de contribuir para as despesas do condomínio, adimplindo sua cota-parte dentro do prazo estipulado para vencimento, ficará obrigado a pagar juros moratórios convencionados ou, caso não previstos, será de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

E multa punitiva condômino inadimplente?

A multa prevista no § 1º do art.1.336 do CC/2002 detém natureza jurídica moratória,

§ 1º  O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

A penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório, sanção, penalidade.

E se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos.

Não há cogitar em bis in idem ao aplicar a multa moratória de 2% e a multa sanção de 10%.

Quorum Espécies

Maioria simples

A maioria simples é a que corresponde a mais da metade dos votantes que estão presentes, ou seja, 50% + 1 (metade mais um), dos participantes da assembleia. Um exemplo: se durante uma votação condominial estão presentes 42 pessoas, para que uma decisão seja tomada é preciso que 22 pessoas votem a favor daquela decisão. A votação pela maioria simples é utilizada, por exemplo, para eleição de síndico

Maioria absoluta

O quórum que exige maioria absoluta leva em consideração a totalidade do condomínio. São computados os presentes e ausentes na assembleia, ou seja, 50% + 1 (metade mais um) do número total dos condôminos. Entram nessa contagem todos os condôminos e não apenas os presentes durante a votação. Exemplo: se o condomínio é composto de 500 proprietários, a maioria absoluta será de 251. Portanto, em decisões em que se exige a participação de maioria absoluta será preciso que 251 pessoas votem a favor ou contra determinada ação para que essa tenha validade.

Maioria qualificada ou especial

O quorum especial ou qualificado deve contar com a presença de 2/3 de todos os membros de um condomínio. A maioria qualificada mais comum é a de dois terços ou três quartos, sempre de forma fracionada. Exemplo: um edifício com 11 condôminos. O quórum de 2/3 será de 8 condôminos. Outro exemplo: um edifício tem 480 condôminos, o quórum de 2/3 é 320. Terão que votar e estarem presentes 320 condôminos. Deve-se levar em consideração a totalidade dos presentes e ausentes que poderiam participar da assembleia de forma legítima.

Condômino inadimplente contumaz pode sofrer outra penalidade além de multa por atraso

22/10/2015 -   DECISÃO STJ

Condômino inadimplente contumaz pode sofrer outra penalidade além de multa por atraso

Condômino inadimplente que não cumpre com seus deveres perante o condomínio, poderá, desde que aprovada sanção em assembleia, ser obrigado a pagar multa em até dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração. Foi esse o entendimento da Quarta Tuma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao negar provimento a recurso interposto pelo Grupo Ok Construções e Empreendimentos LTDA.

A construtora, segundo consta nos autos, é devedora recorrente e desde o ano de 2002 tem seus pagamentos efetuados mediante apelo na via judicial, com atrasos que chegam a mais de dois anos.

O Grupo OK foi condenado a pagar os débitos condominiais acrescidos das penalidades previstas em lei, tais como multa de mora de 2%, além de juros e correções. Deveria incidir ainda penalidade de até 10% sobre o valor da quantia devida, conforme regimento interno do condomínio. A empresa questionava a aplicação de sanções conjuntas, alegando estar sendo penalizada duas vezes pelo mesmo fato, o que por lei seria inviável.

Devedor contumaz

O relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, reconheceu que não há controvérsia ao definir aplicação da penalidade pecuniária de 10% sobre o valor do débito cumulada com a multa moratória de 2% para o caso em questão, já que, conforme versa o artigo 1.337 do Código Civil, a multa poderá ser elevada do quíntuplo ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.

“Uma coisa é a multa decorrente da execução tardia da obrigação, outra (juros moratórios) é o preço correspondente à privação do capital que deveria ser direcionado ao condomínio”, apontou o ministro.

Salomão fundamentou sua tese baseando-se ainda na doutrina e na jurisprudência do STJ, que prevê punição nos casos em que o condômino ou possuidor é devedor recorrente, não cumpre seus deveres perante o condomínio e enquadra-se como antissocial ante os demais.

“Assim, diante dessas constatações, entendo que a conduta do recorrente se amolda ao preceito legal do caput do artigo 1.337 do CC/2002, pois se trata de evidente devedor contumaz de débitos condominiais, apto a ensejar a aplicação da penalidade pecuniária ali prevista”, concluiu o relator.

Ação de Cobrança de Aluguéis e encargos - Juizado - Inicial

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE _______/__.

FULANO DE TAL, (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portador(a) da carteira de identidade nº ....... e do CPF nº ............, residente e domiciliado(a) no (Endereço), ........ e.mail ......., representada por seu procurador ........., por intermédio de sua advogada e bastante procuradora (procuração em anexo – doc. 01), vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor:

AÇÃO DE COBRANÇA

contra FULANO(A) DE TAL, (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portador(a) da carteira de identidade nº ...... e do CPF nº ........, residente e domiciliado(a) no (Endereço), e.mail ........ , pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

DOS FATOS

O Requerente alugou ao Sr. ............., o apartamento de sua propriedade localizado na Rua ..................., ......, bairro........, cidade de .............., com aluguel mensal no valor de R$ ......., cujo vencimento era no dia .....de cada mês, tendo como fiador o requerido, conforme se verifica em contrato em anexo.

Condomínio - Código Civil

CAPÍTULO VI

Do Condomínio Geral

Seção I

Do Condomínio Voluntário

Subseção I

Dos Direitos e Deveres dos Condôminos

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.

§ 1o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.

§ 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.

Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.

Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Subseção II
Da Administração do Condomínio
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.

Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.