Prazos processuais e Prazos Materiais-Lei do Inquilinato

Atos processuais, CPC, lei do Inquilinato, prazo material, purgação de mora

A esta altura da minha vida, seja por comodidade, seja pelo imbróglio em que se encontra o Judiciário, aliás, o país, recusei-me, a princípio, a verificar o que de novo trouxe o Código de Processo Civil de 2015. Já tive que estudar o de 1939 (Decreto-lei 1.608/1939), depois, o de 1973 (Lei 5.869/1973), que trouxe profundas e importantes modificações, mas, estudar este novo, que é uma colcha de retalhos, que mais atrapalha do que nos ajuda na solução de conflitos, deixou-me desconfortável. Porém, encontro-me novamente tentando entender as modificações trazidas, debruçando-me sobre ele, pelo menos, para entendê-lo em alguns quadrantes.

O novo Código de Processo Civil (CPC) trouxe, entre outras, inovações sobre o tempo dos atos processuais.

Em seu art. 219, dispõe que “na contagem de prazo em dias estabelecido pela lei ou pelo juiz, computar-se-ão somente os dias úteis”. Esclarece, em seu parágrafo único, que tal comando se aplica somente a prazos processuais.

O intérprete deve tomar muito cuidado para evitar prejuízo em caso concreto, poder distinguir, com certeza, o que é prazo de direito material e o que é prazo de direito processual, para efeito de contagem em dias úteis, segundo o novo CPC.

A lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91) cuida da regulamentação de todas as espécies de contrato de locação predial urbana. Tem dispositivos sobre prazos de natureza processual e de natureza material. Tal natureza é distinta. As normas processuais são autônomas e não dependem da integridade do direito material ou do bem da vida pleiteada em juízo e vice-versa.

Débitos condominiais e a ação de execução

O novo Código de Processo Civil vai acelerar o recebimento dos débitos dos condôminos inadimplentes?

As cotas condominiais segundo o Novo Código de Processo Civil, artigo 784, VIII são créditos executáveis. Isto quer dizer que, se o condômino deixar de pagar suas contribuições condominiais, o condomínio poderá ingressar judicialmente com uma ação de execução de título extrajudicial por quantia certa. 

Significa dar mais celeridade, uma vez que o condômino é citado para, em três dias, pagar a quantia cobrada, ou apresentar defesa.
Porém, mesmo que o condômino apresente defesa, o condomínio poderá pedir o bloqueio de valores em conta corrente, ou mesmo a penhora de bens e até do imóvel do devedor. Mas, existe uma questão a ser bem ponderada.

A cobrança só contempla os débitos vencidos e não os que vão vencendo ao longo do processo.

Assim, entendemos que o ingresso com a ação de execução é apenas possível em uma hipótese: quando se tratar de débitos passados, e o condômino encontra-se liquidando as despesas condominiais posteriores.

Exemplificando: um condômino deixou de pagar as despesas condominiais de sua unidade de janeiro a junho de 2017. No entanto, retomou os pagamentos a partir do mês de julho. O condomínio ingressa com ação de execução cobrando os débitos de janeiro até junho. Nessa hipótese, é vantajoso ingressar com a ação de execução, visto que o débito é CERTO E DETERMINADO, sofrendo apenas os acréscimos legais (juros, multa e correção monetária).

Notificação Extrajudicial e Judicial

Notificação Extrajudicial

O carteiro, ao lhe entregar uma carta, solicita sua assinatura alegando que a carta conta com um aviso de recebimento (AR). Isto significa que o remetente pretende provar que você recebeu o envelope e que, portanto, tomou ciência de seu conteúdo. Isto configura um tipo de notificação extrajudicial.

Notificação extrajudicial é um documento que têm o objetivo de produzir prova para ser usada num processo. A finalidade é responsabilizar alguém ou prevenir responsabilidades

As notificações extrajudiciais podem ser utilizadas para:
    1 - requerer pagamento de um determinado débito, 
    2 - solicitar desocupação de um imóvel, 
    3 - avisar sobre as consequências de um determinado ato, etc.

As notificações podem ser feitas:
 - e.mail
 - cartas com aviso de recebimento
 - notificações por meio de cartório
 - notificações  por via judicial

A diferença entre elas está no grau de segurança.

Comunicação entre Locador e Locatário

A comunicação entre o locador e o locatário deve sempre ser feita POR ESCRITO. 

Qualquer acerto que se faça entre o dois é sempre bom fazer por escrito para ficar documentado, assim, terão como provar, caso haja divergências posteriormente, tendo em vista que a relação entre os contratantes às vezes é muito conflitante. 

Na comunicação escrita as partes fazem prova de que cumpriram a legislação e o contrato.

A forma de comunicação pode ser via e.mail, correio com AR (aviso de recebimento), whatsapp e Cartório de Títulos e Documentos.

Devemos inserir no contrato de locação uma cláusula informando como se processará a comunicação entre os dois, é sempre bom deixar estipulado como ocorrerá o intercambio entre ambos, dá mais segurança as partes.

Se o contrato escrito autoriza que as notificações podem ser enviadas via e.mail e correio AR não há problema, mas toda a notificação via correio registrado pode não ser recebida pelo locatário, tendo em vista que pode ser entregue a qualquer pessoa que estiver na residencia do locatário e até ao porteiro e também não prova o conteúdo da comunicação e às vezes acabar em discussão judicial. 

A forma de comunicação mais eficaz é a feita via Cartório de Títulos e Documentos, esta não gera dúvida.

Notificação Extrajudicial

O carteiro, ao lhe entregar uma carta, solicita sua assinatura alegando que a carta conta com um aviso de recebimento (AR). Isto significa que o remetente pretende provar que você recebeu o envelope e que, portanto, tomou ciência de seu conteúdo. Isto configura um tipo de notificação extrajudicial.

Entrega das Chaves- Modelo

Modelo de Termo de Entrega das Chaves

Contrato de 30 meses

Quando os contratantes decidem encerrar o contrato de locação, eles tem interesse em agilizar ao máximo o processo por questões financeiras, assim o proprietário/locador logo se desincumbe da tarefa, já a imobiliária tem outro procedimento até porque ela tem diversos imóveis que administra e não está disponível imediatamente, tem regras por isso torna o processo mais lento.

O proprietário/Locador recebe a notificação do locatário que pretende encerrar o contrato de locação dentro de 30 dias, se tudo correr bem o aluguel e encargos serão cobrados até o fim destes 30 dias.

Dentro deste período, o locatário, desocupa o imóvel, faz os reparos necessários para que o imóvel seja entregue no mesmo estado que lhe foi dado e marca a data para a entrega das chaves.

O locatário recebe a notificação e devolve informando a data que vai comparecer no imóvel para receber as chaves e fazer a vistoria desde que a imóvel se encontre livre de objetos, dentro de 48 horas. Se o imóvel estiver conforme a vistoria de entrada entrega-se o seguinte termo de entrega das chaves:

TERMO DE ENTREGA DE CHAVES DE IMÓVEL DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

O LOCATÁRIO,........., nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº ...... , devidamente inscrito no CPF/MF sob o nº ......, com endereço na cidade de ......, na Rua...., nº.., apto ...(solicitar novo endereço), bairro ...., CEP ......, neste ato, entrega as chaves do imóvel situado na cidade de ....., na Rua.., nº.., apto...., bairro ......., CEP .........., ao LOCADOR........... 

O imóvel encontra-se totalmente livre de bens e pessoas.

O imóvel foi inspecionado na presença do locatário no dia aprazado e em conjunto elaboraram o laudo de vistoria final estando tudo satisfatório.

O locador recebe e aceita as chaves do imóvel dando quitação quanto às condições do mesmo, porém, o locatário está ciente que a entrega das chaves não o exime do cumprimento de eventuais débitos anteriores, sujeitos às penalidades previstas no contrato, os quais deverão ser quitados.

Desde já se marca a prestação de contas para o dia........... às .....horas (dentro de 48 horas) quando se fará o distrato.

Distrato de Contrato de Locação Residencial - Modelo

DISTRATO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL 

Por este instrumento particular, (nome) ....., (nacionalidade) ....., (profissão) ...., (estado civil) ......, portador do RG nº ......., inscrito no CPF sob o nº ...., (nome e qualificação do cônjuge, se houver), residente(s) e domiciliado(s) à Rua ........, nº ....., Bairro ......., Estado de ....., doravante denominado LOCADOR, e (nome) ........., (nacionalidade) ......, (profissão) ......, (estado civil) ......, portador do RG nº ........, inscrito no CPF sob o nº ......., (nome e qualificação do cônjuge, se houver), residente(s) e domiciliado(s) à Rua ......., nº ...., Bairro ......., Estado de ...., doravante denominado LOCATÁRIO, têm entre si como justo e contratado o que segue:

As partes firmaram entre si, em .... de ....... de ....., o Instrumento Particular de Locação Residencial, do imóvel (descrição do imóvel tal como consta do contrato) ........, sito na ........, pelo prazo de 30 (trinta) meses, com início em .... de ......... de ....... e término em ..... de .... de .......

Não havendo mais interesse, por parte dos contratantes em manter o referido contrato de locação residencial, resolveram de comum acordo, rescindi-lo nesta data, nas seguintes condições: O locatário tinha o crédito da garantia no valor reajustado de R$......., do qual foi abatido o aluguel de 1 mês e o condomínio do mês ..., conta de luz..., conta de gás..., sendo que a reforma realizada pelo locatário foi satisfatória, sendo devolvido ao locatário o valor de R$........, da garantia abatida dos débitos, nada mais tendo a declarar damos locador e locatário entre si, plena, geral e irrevogável quitação, para nada mais terem a reclamar em função do contrato rescindido, a qualquer tempo, seja a que título for.

ou

Não havendo mais interesse, por parte dos contratantes em manter o referido contrato de locação residencial, resolveram de comum acordo, rescindi-lo nesta data, nas seguintes condições: O acerto de contas e a quitação será na data definitiva da entrega das chaves, após resolverem as pendencias tais como a vistoria final, a reforma do imóvel caso seja necessária, o pagamento do aluguel em curso, as contas de luz e gás a vencer este mês e no subsequente, o condomínio e a garantia que será abatida do débito.

Por força da presente rescisão, o LOCADOR poderá dar ao imóvel o destino que lhe aprouver.

Entrega das chaves - Fim da relação locatícia

Entrega das chaves - Fim da relação locatícia

Entendo que temos três opções:  Passo-a-passo
O Locatário informa com antecedência de 30 dias a rescisão contratual, visto ser lei e existir uma clausula no contrato determinando esse procedimento. Durante este período, de 30 dias, o locatário deve desocupar o imóvel, fazer as reformas com cuidado, solicitar a vistoria e por fim entregar as chaves, nesta ordem. Porém nem sempre ocorre desta forma. Locatário usa o imóvel sem o menor cuidado, o desgasta ao máximo e quer entregá-lo de qualquer jeito, essa é minha experiencia. Então vamos às exceções, ao desgaste de qualquer um querer tirar proveito.

O que o Locador quer: que o imóvel seja cuidado e devolvido conforme o entregou. Arrumou, o deixou como estava, entrega as chaves.

Locatário correto: Faz as reformas com cuidado, procurando ao máximo deixar o imóvel como lhe foi entregue, limpo e só então entrega as chaves.

E ambos agilizando o processo para não ficar mais oneroso.

Prazos: vistoria e entrega das chaves em 48 horas, reformas no máximo 15 dias.

Locatário sem noção: quer entregar as chaves antes de fazer a reforma para não pagar aluguel neste período, faz a reforma a toque de caixa, de qualquer jeito, o deixa sujo e após a entrega das chaves demora para fazer as reformas e até se nega a fazer os reparos. 

Locador sem noção: Não quer devolver a garantia com correção, procura abater débitos inexistentes, tenta prolongar a locação para receber aluguel a mais e faz exigências excessivas na reforma.

E destes contratantes sem noção surgem as controvérsias, oposições e desgastes. 

OBS.: Estou tratando aqui de aluguel com prazo de 30 meses, já prorrogado para prazo indeterminado. Se bem que o procedimento para o locatário dentro do prazo determinado de 30 meses é o mesmo com a diferença que terá de pagar a multa por rescisão contratual antecipada. O Locador durante o prazo determinado não pode pedir o imóvel a não ser por descumprimento contratual.

Primeira opção: Justa - Tudo satisfatório - Locador ou Locatário enviam mensagem informando a rescisão contratual com antecedência de 30 dias. Locatário desocupa o imóvel, faz as reformas necessárias e marca o dia para entrega das chaves. O Locador recebe a notificação e devolve marcando o dia da vistoria e da entrega das chaves num prazo de 48 horas no imóvel locado e na data aprazada juntamente com o locatário o inspecionam. Vistoria feita e tudo satisfatório fazem a rescisão, o recibo de entrega das chaves, prestação de contas, no acerto de contas devolve-se a garantia ou abate-se dos débitos, o distrato e dão tudo como bom justo e quitado ou que o Locador e o Locatário outorgam rasa e plena quitação, quando estiver tudo satisfatório. 
Se preferir receba as chaves, dê o termo de recebimento com a ressalva que a quitação será dada no dia seguinte e com calma inspecione novamente o imóvel.

Segunda opção: Imóvel Irregular - Locatário entrega as chaves depois das reformas. 
Mesmo procedimento acima, só que o locatário marca a entrega das chaves sem ter feito a reforma. Fazem juntos a vistoria e constatam irregularidades no imóvel, anotam os reparos necessários que devem ser executados pelo locatário, assinam o termo de vistoria e o locador o recibo de recebimento das chaves com ressalvas, ex.: Aceitas as chaves e neste momento são entregues ao locatário até a execução da reforma, finda a qual cessa a posse emporária do mesmo sobre o imóvel, caracterizando como injusta, esbulho, a sua permanência, sendo de sua responsabilidade qualquer dano, diferente da vistoria, causado ao imóvel durante a reforma o qual assume o pagamento do aluguel e encargos até o final das obras. Uma vez prontas, o locatário remarca nova vistoria a ser feita em 48 horas quando então, as chaves serão devolvidas, o contrato rescindido com o distrato, com o acerto de contas e a quitação, sendo que o locatário pagará o aluguel e encargos até este momento. Isto seria o procedimento adequado, correto dos contratantes.  Com isto a posse do imóvel durante as obras é provisória, podendo ser retirada por força policial, esforço próprio, sem violência, isto para não dar chance a nenhum inquilino maluco voltar atras.Ou reintegração de posse

Contagem de prazo de 30 meses, residencial. Quando termina o contrato?

Contagem de prazo

Quando inicia e termina o contrato de locação de 30 meses, residencial?

O inicio e o término do contrato, conforme determina o art. 132 § 3º, do Código Civil, ocorre sempre na mesma data. O Código Civil determina que iniciem e terminem no mesmo dia (não mesmo mês)

Incio: 01 de julho de 2015 -   termino; 01 de janeiro de 2018

Em 1º de janeiro de 2018 termina o contrato, mas tem um espaço entre 1º de janeiro e 1º de fevereiro de 2017 meio indefinido, não é prazo determinado nem prazo indeterminado,  é um período em que o locador se quiser retomar o imóvel deve notificar o Locatário informando-o de sua decisão, então o inquilino tem este mês (30 dias) para sair do imóvel. 

Oficialmente só termina o contrato em 1º de fevereiro de 2018, visto ele ter um mês a mais para sair o imóvel. 

O locatário tem um mês após o termino do contrato para deixar o imóvel, mas tem que notificar nestes 30 dias, depois dos 30 dias se não houver notificação o contrato se prorroga por prazo indeterminado.

Quer retomar o imóvel?

1) Notifica o locatário via correio com AR (aviso de recebimento) que deseja retomar o imóvel e está dando um prazo de 30 dias para o locatário sair.

2) Locatário não desocupou o imóvel dentro dos 30 dias subsequentes, ingressa com ação de despejo.

Qual a importância de não perder o prazo?

Se o Locatário não sair dentro destes de 30 dias, o locador vai ter que ingressar na justiça com a ação de despejo e rescisão por termino contratual e o locatário sai em 30 dias.

Agora, se deixar correr o prazo e não notificar, após os 30 dias o contrato se prorroga e passa a ser indeterminado. E com prazo indeterminado, vai ter que ingressar com ação de despejo por denuncia vazia e a lei concede 6 meses ao locatário para sair do imóvel. A diferença está no prazo que o juiz, a lei, concede ao locatário para deixar o imóvel.

Contrato por prazo indeterminado os contratantes não estão condicionados ao tempo. Locatário pode pedir o imóvel a qualquer momento e o Locador pode sair quando lhe aprouver.

Obs.: Quando o contrato não tem garantia e o prazo for indeterminado, o locador pode ingressar na justiça, caso o locatário se recuse a sair, com pedido de liminar e o juiz determina sua saída em 15 dias. Da mesma forma com prazo determinado, mas quando houver descumprimento de cláusula contratual. tanto que  a ação é de despejo e rescisão contratual por descumprimento de cláusula contratual para ambos os contratantes, o locador porque não pode retomar o imóvel dentro deste prazo, só por descumprimento e o locatário para ser isento de pagar a multa por antecipação, caso o juiz assim entenda e tiver descumprimento grave, agora o locador pode sair quando quiser desde que pague a multa por antecipação. 

CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL – com garantia = caução -30 meses

LOCADOR: ...... RG::....CPF:-......, profissão:..., capaz: ......, estado civil..., naturalidade ..... -Tel.:021-......E.mail:.....e......profissão:....- Tel.:... e.mail: .....

LOCATÁRIO:.....RG::...CPF:-...., profissão:...., estado civil....., naturalidade:..., capaz, Rendimentos:....local:....-Tel.:021-.... E.mail: .... e..... profissão:... firma: .......Tel.:...... e.mail: ......, firmam entre si por livre e espontânea manifestação de vontade, o presente contrato de locação de imóvel urbano, para fins residenciais, que se regerá pelas cláusulas a seguir:

CLÁUSULA PRIMEIRA: Este contrato é personalíssimo e regido pelo princípio da boa-fé objetiva, impõe às partes antes e durante a sua execução uma atuação pautada nos deveres anexos de honestidade, lealdade e informação, consoante estabelece o artigo 422 do Código Civil, podendo seu descumprimento gerar a quebra do contrato.

CLÁUSULA SEGUNDA:- DOS ATOS DE INFORMAÇÃO ENTRE OS CONTRATANTES - As partes integrantes deste contrato acordam que a comunicação se fará por escrito, por e-mail, por qualquer meio admitido em Direito e eventualmente por telefone. E-mail do Locatário:........, do representante legal....... É dever dos CONTRATANTES confirmarem o recebimento do e.mail num prazo máximo de 05 (cinco) dias, sob pena de incorrer em infração contratual.