Procuração pública é a única aceita em negociações imobiliárias - Procuração para venda de imóveis

Procuração para venda de imóveis
A procuração é um dos documentos que deixam muitas dúvidas na cabeça dos proprietários de imóveis. Freitas explica que a procuração é um instrumento do mandato – um contrato de natureza declaratório, no qual um indivíduo recebe a autorização de outro para agir em seu nome. Quem ganha este poder deve praticar atos conforme os interesses da pessoa que lhe delegou esta função. “A procuração pode ser pública ou particular. Para ter valor legal no caso de imóveis, o documento deve ser público”, ressalta o especialista em Direito Imobiliário.

A procuração pública é elaborada pelo tabelião e a via original fica no arquivo do tabelionato de notas no qual ela foi redigida e assinada para que terceiros possam comprovar sua autenticidade. Este documento não vem pronto e é redigido em um livro específico do cartório e não em uma folha solta. O procurador recebe a via transladada do livro. “Para evitar fraudes, o recomendado é não deixar espaços em branco após a elaboração do documento. A procuração pública é obrigatória na negociação de um imóvel”, declara.

A procuração não tem data de validade, por isso é essencial ser bem específico quanto ao seu conteúdo para não gerar interpretações duvidosas. Para a alienação de imóveis, seja para venda ou doação, o documento não pode conceder poderes gerais e amplos. “É importante especificar o limite dos poderes concedidos pelo outorgante, nome dado a quem cede a procuração, para sua maior segurança. Dependendo da data de elaboração do documento, é solicitada a certidão original atualizada da procuração. Isto evita falsificações”, observa.
fonte:
http://www.publicidadeimobiliaria.com/2014/05/procuracao-publica-e-unica-aceita-em.html

Procuração com poderes para representação em Assembléia de Condomínio

Procuração com poderes para representação em Assembléia de Condomínio

OUTORGANTE:.....................................

OUTORGADO:.......................................

Pelo presente instrumento particular de procuração e pela melhor forma de direito, o outorgante constitui e nomeia seu bastante procurador o outorgado, para o fim especial de representá-lo na assembleia de condôminos do Edifício................... , a se realizar no dia ........ de ......................... de ............ , podendo dito procurador debater todas matérias constantes da ordem do dia, impugnar o debate e a votação de matérias estranhas a essa ordem do dia; exa­minar documentos e contas, aceitá-los ou impugná-los, propor a destituição de síndico ou de administrador; concordar ou não com a realização de obras e dos orçamentos propostos, assim como quan­to à alteração da cota de condomínio; votar e ser votado para as funções de síndico, subsíndico e membro do Conselho Consultivo ou Fiscal; escolher administradora; constituir advogado com os necessários poderes e praticar todos os atos necessários para o cumprimento deste mandato, que dará tudo por bom e valioso.

............................ ,...... de .................. de 200 .....

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Outorgante
É obrigatório reconhecer firma da assinatura na procuração para participação da assembleia de condomínio?

Procuração - Mandato em causa própria

Mandato “em causa própria”. É importante ficar claro a dupla função. Primeiro, a função de mandato propriamente, de transferência de poderes do mandante para o mandatário, para que este haja em seu nome. Segundo, a função de cessão de direitos ou transferência de domínio, desde que sejam observadas as formalidades legais, para cada uma das hipóteses citadas. É esta segunda função que dá contornos diferenciados à procuração “em causa própria”.

O mandatário (mais usualmente chamado de “procurador”), no mandato sem a cláusula “em causa própria”, tem algumas obrigações típicas. Em primeiro lugar, é obrigado a aplicar toda a sua diligência habitual na execução do mandato, afinal, está agindo como se o mandante fosse. Segundo, fica obrigado a indenizar o mandante, por dano causado por dele, mandatário, ou por aquele a quem substabeleceu, sem autorização, poderes que deveria exercer pessoalmente. Terceiro, o mandatário também é obrigado a prestar contas de sua gerência ao mandante e transferir para esse as vantagens provenientes do mandato.

Essas obrigações, vale destacar, são afastadas no caso da procuração “em causa própria”. De fato, se além da própria intenção de se outorgar poderes, o mandato “em causa própria” também tem o condão de ceder direitos ou transferir bens, então o mandatário estará agindo em seu próprio interesse e não no do outorgante.

O mandato, em regra, aquele que não é outorgado “em causa própria”, extingui-se pelos seguintes motivos:

    revogação ou
    renúncia;
    pela morte ou interdição de uma das partes;
    pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir       poderes, ou o mandatário 
    para os exercer; pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.

Duas dessas formas usuais de extinção do mandato, devem ser destacadas à luz da procuração “em causa própria”: a revogação e a morte do mandante. É que o próprio Código Civil, no art. 685, é claro ao dizer: “Conferido o mandado com a cláusula “em causa própria”, a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais”

A propósito da última parte do artigo destacado, é preciso levar em conta, sendo a procuração em causa própria utilizada, por exemplo, para transferência de domínio de bem imóvel, além do instrumento ter de ser lavrado na forma pública, por força do art. 108, do Código Civil, haverá também necessidade de pagamento do imposto de transmissão da propriedade imóvel, por ocasião da realização do mandato que, de uma certa forma, tem natureza jurídica de promessa de compra e venda.
RODRIGO TOSCANO DE BRITO - rodrigo@mendoncaesalomao.adv.b

Juros e Multa por inadimplemento das taxas condominiais

É possível fixar, na convenção do condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês em caso de inadimplência das taxas condominiais?
Sim, desde que sejam razoáveis, até uns 3 a 10 %.

Os juros moratórios legais -são 1% ao mês, é o que deve ser cobrado caso não esteja previsto outro percentual na convenção

Juros moratórios da convenção - caso a convenção preveja um percentual de 3% ou 10% ao mês, serão estes juros que serão cobrados do condômino e não os juros legais. Isto porque o Código Civil em seu art. 1336 autorizou o aumento. Para aumentar os juros, além do patamar de 1% ao mês, é preciso alterar a Convenção, com aprovação de 2/3 dos condôminos.

"Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."

Multa moratória
O Código Civil só autoriza multa de 2% sobre o débito. A multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC detém natureza jurídica moratória

Caso a convenção preveja multa maior que 2%, perde automaticamente a validade legal, não sendo necessário sua alteração. A multa também é válida para condomínios com Convenções anteriores ao novo Código Civil, que entrou em vigor em 11/1/2003.

A multa de 2% não vale para o atraso de penalidades decorrentes de desrespeito ao Regulamento Interno.

Atrasos em rateios extraordinários obedecem às mesmas regras.

Em suma, caso o condômino não cumpra com o dever de contribuir para as despesas do condomínio, adimplindo sua cota-parte dentro do prazo estipulado para vencimento, ficará obrigado a pagar juros moratórios convencionados ou, caso não previstos, será de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

E multa punitiva condômino inadimplente?

A multa prevista no § 1º do art.1.336 do CC/2002 detém natureza jurídica moratória,

§ 1º  O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

A penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório, sanção, penalidade.

E se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos.

Não há cogitar em bis in idem ao aplicar a multa moratória de 2% e a multa sanção de 10%.

Quorum Espécies

Maioria simples

A maioria simples é a que corresponde a mais da metade dos votantes que estão presentes, ou seja, 50% + 1 (metade mais um), dos participantes da assembleia. Um exemplo: se durante uma votação condominial estão presentes 42 pessoas, para que uma decisão seja tomada é preciso que 22 pessoas votem a favor daquela decisão. A votação pela maioria simples é utilizada, por exemplo, para eleição de síndico

Maioria absoluta

O quórum que exige maioria absoluta leva em consideração a totalidade do condomínio. São computados os presentes e ausentes na assembleia, ou seja, 50% + 1 (metade mais um) do número total dos condôminos. Entram nessa contagem todos os condôminos e não apenas os presentes durante a votação. Exemplo: se o condomínio é composto de 500 proprietários, a maioria absoluta será de 251. Portanto, em decisões em que se exige a participação de maioria absoluta será preciso que 251 pessoas votem a favor ou contra determinada ação para que essa tenha validade.

Maioria qualificada ou especial

O quorum especial ou qualificado deve contar com a presença de 2/3 de todos os membros de um condomínio. A maioria qualificada mais comum é a de dois terços ou três quartos, sempre de forma fracionada. Exemplo: um edifício com 11 condôminos. O quórum de 2/3 será de 8 condôminos. Outro exemplo: um edifício tem 480 condôminos, o quórum de 2/3 é 320. Terão que votar e estarem presentes 320 condôminos. Deve-se levar em consideração a totalidade dos presentes e ausentes que poderiam participar da assembleia de forma legítima.

Condômino inadimplente contumaz pode sofrer outra penalidade além de multa por atraso

22/10/2015 -   DECISÃO STJ

Condômino inadimplente contumaz pode sofrer outra penalidade além de multa por atraso

Condômino inadimplente que não cumpre com seus deveres perante o condomínio, poderá, desde que aprovada sanção em assembleia, ser obrigado a pagar multa em até dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração. Foi esse o entendimento da Quarta Tuma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao negar provimento a recurso interposto pelo Grupo Ok Construções e Empreendimentos LTDA.

A construtora, segundo consta nos autos, é devedora recorrente e desde o ano de 2002 tem seus pagamentos efetuados mediante apelo na via judicial, com atrasos que chegam a mais de dois anos.

O Grupo OK foi condenado a pagar os débitos condominiais acrescidos das penalidades previstas em lei, tais como multa de mora de 2%, além de juros e correções. Deveria incidir ainda penalidade de até 10% sobre o valor da quantia devida, conforme regimento interno do condomínio. A empresa questionava a aplicação de sanções conjuntas, alegando estar sendo penalizada duas vezes pelo mesmo fato, o que por lei seria inviável.

Devedor contumaz

O relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, reconheceu que não há controvérsia ao definir aplicação da penalidade pecuniária de 10% sobre o valor do débito cumulada com a multa moratória de 2% para o caso em questão, já que, conforme versa o artigo 1.337 do Código Civil, a multa poderá ser elevada do quíntuplo ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.

“Uma coisa é a multa decorrente da execução tardia da obrigação, outra (juros moratórios) é o preço correspondente à privação do capital que deveria ser direcionado ao condomínio”, apontou o ministro.

Salomão fundamentou sua tese baseando-se ainda na doutrina e na jurisprudência do STJ, que prevê punição nos casos em que o condômino ou possuidor é devedor recorrente, não cumpre seus deveres perante o condomínio e enquadra-se como antissocial ante os demais.

“Assim, diante dessas constatações, entendo que a conduta do recorrente se amolda ao preceito legal do caput do artigo 1.337 do CC/2002, pois se trata de evidente devedor contumaz de débitos condominiais, apto a ensejar a aplicação da penalidade pecuniária ali prevista”, concluiu o relator.