Notificação para rescisão de contrato locação residencial

Local e data

Ao Senhor

................nome locador

Ref. Notificação – Rescisão de Contrato de Locação e Devolução do bem alugado

Prezado Senhor,

Conforme Contrato de Locação Residencial assinado em .........., tendo como objeto a locação do imóvel situado na cidade ........, na rua...., bairro..., CEP.......... eu, LOCATÁRIO, venho por meio desta notificar previamente a desocupação do imóvel.

Consta na cláusula .... do supracitado contrato que, decorrido o prazo de 12 meses a contar da data em que foi assinado, qualquer das partes contratantes pode rescindi-lo mediante comunicado escrito com 30 (trinta) dias de antecedência, no mínimo.

Portanto, a partir da presente data, o LOCATÁRIO solicita vistoria para desocupação do imóvel que será realizada até o dia ........, (inserir a data de 30 dias após a emissão desta carta) considerando-se, então, encerrado o contrato de locação, tendo em vista que as obrigações contratuais foram todas cumpridas.

As prestações vincendas posteriormente à rescisão do contrato serão desconsideradas, tendo em vista o término da relação contratual. Da mesma forma, não será devida nenhuma multa contratual, conforme previsto no artigo 4º, parágrafo único, Lei 8.245/91.

Desistência da locação

Aluguel Residencial

O Código de Defesa do Consumidor(cdc) que trata das relações de consumo, não se aplica à Lei do inquilinato (Lei 8245/91).

No contrato de locação firmado deve existir cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, ensejando à parte Causante a aplicação da multa pactuada. 

O art 4º da Lei das locações, prevê:  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê - lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. 

Ex: Assinei um contrato de locação de um imóvel, peguei as chaves no dia 15/04/14 e desisti do aluguel no dia 17/04/2014. O contrato era de 2 anos, podendo rescindir depois de 12 meses. Tenho que pagar multa pela desistência, embora nem tenha efetuado a mudança? Devo pagar multa ou tem algum prazo para desistência? 

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) que trata das relações de consumo, não se aplica á Lei 8245/91, do Inquilinato. No CDC existe a previsão de desistência, na lei de locação não.

O contrato prevê que, após um ano de locação não incidirá a multa pela rescisão antecipada do contrato. Assim sendo, a multa é devida, pois após ter assinado o contrato este encontra-se em plena vigência e, portanto, não há que se falar em desistência, mas sim em rescisão antecipada.
Negocie visando reduzir a multa. De imediato notifique por escrito o locador sobre sua decisão e solicite a vistoria de devolução do imóvel, momento em que você devolverá as chaves do mesmo. Os dias devidos de locação serão contados da data da assinatura do contrato até a data de devolução das chaves com o imóvel desocupado. Assim, você deverá pagar os dias de locação e a multa contratual do contrato.

Forma de cobrar a multa rescisória

Residencial
Forma de cobrar a multa rescisória, saída antecipada o imóvel.
Prazo do aluguel 30 meses
Saída com 12 meses
Multa: 3 alugueis
Valor do aluguel:R$1.000,00
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
valor da multa: 3.000,00
Prazo restante: 18 meses
R$ 3.000,00/30x18 meses = 1.800,00
Total de multa: R$ 1.800,00

Saída antecipada do imóvel - Cobrança da multa - locação

Isenção de Multa Contratual nas Locações 

Os contratos de locação estipulam prazos equivalentes a 12 meses, 24 meses, 30 meses, 36 meses, 48 meses, etc. Aconselho o de 30 meses.

Acontece que o locatário ás vezes quer rescindir a relação locatícia antes do prazo estipulado.

Diante disso, o art. 4º da Lei do Inquilinato prevê a possibilidade do locador e do locatário especificarem uma multa contratual, que será devida no caso de rescisão durante o prazo estipulado para vigência da locação.

Entretanto, o locador e o locatário poderão combinar, no contrato de locação, a isenção da multa contratual. O locador pode autorizar que o locatário não fique obrigado ao pagamento da multa.
Faz um contrato de 30 meses podendo o inquilino sair após 12 meses de cumprimento do prazo.
Lembrando que tem que ser cumprido o termo estipulado para ser isento, cumprir 12 meses de locação, se quiser sair antes não está isento, a multa incidirá sobre os 30 meses.

Saída antecipada do imóvel - multa

Residencial

O locador deve fazer constar no contrato uma cláusula prevendo a desocupação antecipada do imóvel, a rescisão antecipada, culminando uma multa, normalmente de 3 (três) vezes o valor do aluguel.

Ex.: Cláusula 10 - Havendo a desocupação antecipada no imóvel, o locatário pagará a multa de 3 (três) vezes o valor do aluguel.

Bom lembrar que esta multa é proporcional aos meses ocupados.

Prazo de duração da Locação

Aluguel residencial - Melhor prazo

Deve-se usar o prazo de 30 meses, isso porque a lei de locação prevê que em caso de contratos com prazo inferior a 30 meses, o locador só poderá exigir a devolução do imóvel depois de transcorridos 5 anos de locação, salvo casos especiais, como para moradia própria. Verbais também. Não é possível a retomada por denúncia vazia antes deste prazo.

Como resolver o problema?

Faça o contrato com duração de 30 meses, e inclua uma cláusula dizendo: que após 12 meses transcorridos da assinatura do contrato, poderá o locatário sair do imóvel e não haverá cobrança de multa rescisória, a devolução antecipada do imóvel, após 12 meses não incidirá multa.

Perceba que o locatário poderá devolver o imóvel, sem aplicação da multa, após 12 meses, mas o locador não poderá pedir o imóvel, reavê-lo, só transcorridos 30 meses.

Caso o locador queira rescindir a locação antes do prazo de 30 meses poderá fazer constar no contrato uma cláusula estipulando uma multa. 

E se a rescisão ocorrer por ato ilícito ou obra que o inquilino está fazendo, o locador deverá comprovar devidamente o ato.

Edital Convocação de Condôminos

CARTA-CIRCULAR

CONDOMÍNIO: ................................

EDIFÍCIO Nº: ..................................

EDITAL DE CONVOCAÇÃO

O SÍNDICO deste condomínio, em conformidade com o que prevê a Convenção de Condomínio ......., vem, por meio desta, convocar o Sr. CONDÔMINO, para comparecer à Assembléia Geral Extraordinária com realização marcada para o dia .........., às..............horas, na sala de reuniões deste prédio, ou às .......... horas em segunda e última convocação, a fim de deliberar sobre a seguinte Ordem do Dia:

a) .............(Especificar os assuntos a serem tratados na Assembléia);

b) ............. (Especificar os assuntos a serem tratados na Assembléia);

c) ............  (Especificar os assuntos a serem tratados na Assembléia); e

d) assuntos gerais.

Prescrição dos débitos condominiais

RECURSO REPETITIVO  - 09/12/2016
Prazo de prescrição para cobrança de taxa condominial é de cinco anos Em julgamento de recurso sob o rito dos repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o prazo prescricional a ser aplicado para a cobrança de taxas condominiais é de cinco anos, nos casos regidos pelo Código Civil de 2002.

Por unanimidade, os ministros aprovaram a tese proposta pelo relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão: “Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”

Para os ministros, o débito decorrente do não pagamento das prestações de condomínio se caracteriza como dívida líquida, atraindo a regra disposta no artigo 206, parágrafo 5º, I, do Código Civil.

Representação processual do condomínio

1º - Tem que provar que aquela pessoa que assinou a procuração representa o condomínio, tem capacidade processual para representar o condomínio, para estar em juizo.
Na forma do artigo 75, XI do CPC, o condomínio será representado pessoalmente pelo síndico ou administrador. A prova de que quem assinou o mandato outorgado ao advogado foi o síndico é a ata da assembleia que o elegeu, devendo constar da mesma a assinaturas dos condôminos participantes da reunião, a indicação dos mesmos ou a lista de presença. Sem tais documentos não há como se verificar se aquele que firmou o instrumento procuratório tem legitimidade para representar o condomínio em juízo, já que impossível se constatar se esta foi a vontade dos condôminos.
Como provar que quem assinou o mandato outorgado ao advogado foi o síndico?
Juntando com a procuração a ata da assembleia que o elegeu.
Devendo constar da mesma a assinaturas dos condôminos participantes da reunião, a indicação dos mesmos ou a lista de presença. 
Tem que provar que ele é sindico do condomínio, qual a prova?
A ata da assembleia
Provando que ele é sindico atesta que a procuração assinada por ele é valida e assim o condomínio está representando processualmente.
Toda a vez que o advogado ajuizar uma ação tem que juntar essa ata.

Capacidade Processual do Condomínio

Quem representa o condomínio em juízo?
É o sindico ou o administrador que tem capacidade processual para representar o condomínio conforme art. 75 inciso XI do CPC.

Art. 75.  Serão representados em juízo, ativa e passivamente:

VII - o espólio, pelo inventariante;

VIII - a pessoa jurídica, por quem os respectivos atos constitutivos designarem ou, não havendo essa designação, por seus diretores;

IX - a sociedade e a associação irregulares e outros entes organizados sem personalidade jurídica, pela pessoa a quem couber a administração de seus bens;

XI - o condomínio, pelo administrador ou síndico.
§ 1^o Quando o inventariante for dativo, os sucessores do falecido serão intimados no processo no qual o espólio seja parte.

§ 2^o A sociedade ou associação sem personalidade jurídica não poderá opor a irregularidade de sua constituição quando demandada.

§ 3^o O gerente de filial ou agência presume-se autorizado pela pessoa jurídica estrangeira a receber citação para qualquer processo.

Art. 76. Verificada a incapacidade processual ou a irregularidade da representação da parte, o juiz suspenderá o processo e designará prazo razoável para que seja sanado o vício.

Débitos condominiais o que cobrar?

1 - correção monetária
2 - juros simples
3 - multa
4 - honorários advocatícios

Ocorrendo o inadimplemento, a correção monetária e os juros moratórios incidem desde o vencimento de cada cota condominial, pois se trata de mora "ex re".

Atualização monetária e Honorários Advocatícios

É lícito cobrar do inadimplente a atualização monetária, tanto quanto é lícito cobrar do inadimplente honorários advocatícios.

A Base legal  é o Código Civil, em seus artigos 389 e 395. Para ambas as cobranças.

“Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”.

“Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”.

Índice aplicável

Comumente usamos: IGP-M, INPC, IPCA, IGP-DI. Qual o mais indicado? E quem escolhe?

O síndico não escolhe; está fixado na Convenção. E se a convenção for omissa a jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que a atualização monetária dos débitos judiciais deve ser pelo INPC-IBGE. 

Juros moratórios

Atualização monetária das taxas condominiais em atraso- STJ - Índice aplicável

Correção monetária sobre débitos condominiais deve ser feita pelo INPC/IBGE segundo decisão da jurisprudência (STJ)

Este acórdão versa sobre o índice a ser aplicado para atualização monetária das taxas condominiais em atraso.

Entende o STJ que se determinado índice foi eleito pelas partes, não há ilegalidade nem abusividade, embora o Poder Judiciário utilize o INPC para cálculo de atualização monetária dos débitos judiciais, em face da jurisprudência predominante.

Recurso Especial nº 1.198.479 - PR (2010/0114090-4) - Relatora: Ministra Nancy Andrighi - Recorrente: Condomínio Pousada Quatro Barras - Recorrido: Edson Gonçalves de Oliveira Data de Julgamento: 6.8.2013- Ementa: Direito Civil. Recurso Especial. Débitos condominiais. Condenação judicial. Correção monetária. Índice aplicável. INPC.

Remuneração do Síndico

Sindico é cargo eletivo e não regulamentado pela CLT de forma que o pró-labore, remuneração, é estipulado pela convenção e se não constar na convenção, será fixado pela assembléia que o eleger, livremente combinado entre os condôminos. E pode ser tanto um salário (maior ou menor que o mínimo) quanto um abatimento no valor condominial. O síndico não é empregado do condomínio.

Legislação
A lei 4.591/64 (Lei de Condomínio) no artigo 22, §4º dispõe que o síndico “poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se Convenção dispuser diferentemente”. Como se vê não existe legislação especifica prevendo o valor do pro-labore.

O síndico, sendo condômino ou não, pessoa física ou jurídica, deve exercer suas funções em conformidade com o artigo 22, §1º da lei n. 4.591/64 e artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro. 

Procuraçao para ser representado por locatário

PROCURAÇÃO

Pelo presente instrumento particular de procuração, e pela melhor forma de direito, FULANO DE TAL, brasileiro, solteiro, professor, domiciliado nesta cidade e residente à Rua ................................., nomeia e constitui sua bastante procuradora, SICRANA DE TAL, brasileira, solteira, do lar, CPF ........., domiciliada nesta cidade e residente à rua ...................................., para o fim especial de representá-lo na Assembléia Geral de Condôminos do Edifício TAL, a realizar-se no dia .... de ............ de 20..., podendo debater as matérias da ordem do dia, impugnar votação de matérias estranhas à ordem do dia; examinar documentos e contas, aceitá-los ou impugná-los; concordar ou discordar, avaliar as alterações das propostas, votar para as funções de Síndico, Subsíndico e membro do Conselho Consultivo ou Fiscal.

Animais de estimação no condomínio

Animais de estimação são cães e gatos, não queiram colocar um boi dentro do seu apartamento ou achar que ter um tigre em casa é normal até porque é proibido por Lei.

Muitos síndicos acabam por fazer constar na Convenção Condominial, a proibição da permanência de cães e gatos

O que fazer quando você é comunicado pelo sindico sobre a proibição?

A Lei Federal 4.591/64, em seu artigo 19, diz: "cada condômino tem o direito de usar e fruir com exclusividade de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionadas umas às outras às normas de boa vizinhança".

A Constituição Federal garante o direito de propriedade.

Como pode então uma assembléia de condomínio estabelecer na Convenção este critério?

Multa- descumprimento regras de convivência

IMPOSIÇÃO DE MULTA

O descumprimento das regras de convivência por alguns condôminos implicará na imposição de multa conforme o estabelecido na convenção.

Esta pena que poderá ser de advertência a multa, deverá ser comunicada por escrito, relatando o fato, para que o condômino possa exercer o seu direito de defesa.

Segundo o código Civil, o condômino que praticar o ato antissocial ou gerar incompatibilidade de convivência, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

¾ dos condôminos poderão multar até o quíntuplo do valor do condomínio, o condômino que não cumprir com as suas obrigações.

Determina o CC que o valor da multa nos atrasos de pagamento do condomínio seja de 2%. 

A multa será de 2%, caso outro valor nao tenha sido estipulado na convenção.

Ilmo Sr.

Nome......

apto:

Prezado Senhor(a) condômino

Advertência a Condômino - Barulho

A síndica .......... ou a Administradora ....................

Em ...... de ................. de 20......

Ilmo. Sr. ...............................

Rua ......................................

Prezado Senhor:

Na qualidade de Síndica do condomínio do Edifício ..........., e, em face de diversas reclamações que foram feitas, é a presente para solicitar de sua parte a observância do Regulamento Interno do Edifício, especialmente no que se refere ao barulho depois das ... horas, conforme o Artigo ... do mesmo Regulamento.

Edital de convocação para reunião do condomínio

CONDOMÍNIO: ................................

EDIFÍCIO Nº: ..................................

EDITAL DE CONVOCAÇÃO

O SÍNDICO deste condomínio, em conformidade com o que prevê a Convenção de Condomínio ......., vem, por meio desta, convocar o Sr. CONDÔMINO, para comparecer à Assembléia Geral Extraordinária com realização marcada para o dia .........., às..............horas, na sala de reuniões deste prédio, ou às .......... horas em segunda e última convocação, a fim de deliberar sobre a seguinte Ordem do Dia:

a) .............Especificar os assuntos a serem tratados na Assembléia;
b) .............Especificar os assuntos a serem tratados na Assembléia;
c) ............ Especificar os assuntos a serem tratados na Assembléia; e 
d) assuntos gerais.

Ata Assembleia

Ata de Assembléia Geral de condomínio

Ata nº.......

No dia ...... do mês ........ do ano dois mil e dezesseis, às 20 horas, no salão do play do Edifício ...................., com a presença dos condôminos abaixo firmados, que representam mais de 1/3 da totalidade dos condôminos, em segunda chamada, realizou-se uma Assembléia Geral Ordinária do Condomínio do Edifício ......................., sito na Rua ....................., ........, após convocação regular, feita com a fixação da convocação dentro do elevador , na caixa de avisos e no wall de entrada, para tratar da seguinte ordem ao dia: 1 - prestação de contas do síndico; 2 - eleição do novo síndico e do Conselho administrativo; 3 - assuntos gerais. 

A assembléia foi presidida pelo Sr. ......., síndico do Condomínio, que deu por abertos os trabalhos, convidando o condômino .......................................... para secretariar. Após referir-se à ordem do dia, o síndico passou a fazer a prestação de contas de sua gestão, discriminando as atividades realizadas no período e analisando a receita, as despesas e o saldo atual em caixa. Postos os demonstrativos e comprovantes à disposição dos condôminos, para eventual conferência, e posta a questão em discussão, ninguém se manifestou, sendo a prestação de contas aprovada por unanimidade. Posta em discussão a escolha do novo síndico, foi indicado para o cargo e votado por maioria o condômino Sr.............................................. e para o Conselho Executivo os condôminos.............., ............ e .......... .