CONTRATO LOCAÇÃO RESIDENCIAL COM FIADOR – 30 Meses

CONTRATO LOCAÇÃO RESIDENCIAL COM FIADOR – 30 Meses

LOCADOR: ,... RG::....CPF:-...., profissão:.., capaz: ...., estado civil..., naturalidade .... -Tel.:021-......E.mail:.....e......profissão:...- Tel.:... e.mail: ....

LOCATÁRIO:.....RG::...CPF:-...., profissão:...., estado civil....., naturalidade:..., capaz, Rendimentos:....local:....-Tel.:021-.... E.mail: .... e..... profissão:... firma: .......Tel.:...... e.mail: ......, FIADORES:  ......RG::...CPF:-...., profissão:...., estado civil ....., naturalidade:..., capaz, rendimentos:....local:....-Tel.:021-.... E.mail: .... e..... profissão:... firma: .......Tel.:...... e.mail: ......, e sua esposa ......RG::...CPF:-...., profissão:...., estado civil....., naturalidade:..., capaz, rendimentos:....local:....-Tel.:021-.... E.mail: .... e..... profissão:... firma: .......Tel.:...... e.mail: ......, firmam entre si por livre e espontânea manifestação de vontade, o presente contrato de locação de imóvel urbano, para fins residenciais, que se regerá pelas cláusulas a seguir:

CLÁUSULA PRIMEIRA: Este contrato é personalíssimo e regido pelo princípio da boa-fé objetiva, impõe às partes antes e durante a sua execução uma atuação pautada nos deveres anexos de honestidade, lealdade e informação, consoante estabelece o artigo 422 do Código Civil, podendo seu descumprimento gerar a quebra do contrato.

CLÁUSULA SEGUNDA:- DOS ATOS DE INFORMAÇÃO ENTRE OS CONTRATANTES - As partes integrantes deste contrato acordam que a comunicação se fará por escrito, por e-mail, por qualquer meio admitido em Direito e eventualmente por telefone. E-mail do Locatário:........, do representante legal....... É dever dos CONTRATANTES confirmarem o recebimento do e.mail num prazo máximo de 05 (cinco) dias, sob pena de incorrer em infração contratual.

CLÁUSULA TERCEIRA: DO OBJETO DA LOCAÇÃO- Constitui objeto do presente Contrato a locação do imóvel residencial situado na Praça ......, nº... apto ..., RJ, composto de uma sala pequena, um corredor, uma cozinha pequena, um banheiro/área e um quarto de fundos.

Paragrafo único. O presente instrumento contempla um laudo de vistoria, o qual descreve detalhadamente as condições do imóvel e o seu estado de conservação, no momento da entrega deste à Locatária ou seu representante.

CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL SEM GARANTIA- 30 MESES

Contrato de Locação Residencial SEM GARANTIA- 30 meses

LOCADOR: ...... RG::....CPF:-......, profissão:..., capaz: ......, estado civil..., naturalidade ..... -Tel.:021-......E.mail:.....e......profissão:....- Tel.:... e.mail: .....

LOCATÁRIO:.....RG::...CPF:-...., profissão:...., estado civil....., naturalidade:..., capaz, Rendimentos:....local:....-Tel.:021-.... E.mail: .... e..... profissão:... firma: .......Tel.:...... e.mail: ......, firmam entre si por livre e espontânea manifestação de vontade, o presente contrato de locação de imóvel urbano, para fins residenciais, que se regerá pelas cláusulas a seguir:

CLÁUSULA PRIMEIRA: Este contrato é personalíssimo e regido pelo princípio da boa-fé objetiva, impõe às partes antes e durante a sua execução uma atuação pautada nos deveres anexos de honestidade, lealdade e informação, consoante estabelece o artigo 422 do Código Civil, podendo seu descumprimento gerar a quebra do contrato.

CLÁUSULA SEGUNDA:- DOS ATOS DE INFORMAÇÃO ENTRE OS CONTRATANTES - As partes integrantes deste contrato acordam que a comunicação se fará por escrito, por e-mail, por qualquer meio admitido em Direito e eventualmente por telefone. E-mail do Locatário:........, do representante legal....... É dever dos CONTRATANTES confirmarem o recebimento do e.mail num prazo máximo de 05 (cinco) dias, sob pena de incorrer em infração contratual.

CLÁUSULA TERCEIRA: DO OBJETO DA LOCAÇÃO- Constitui objeto do presente Contrato a locação do imóvel residencial situado na Praça ......, nº... apto ..., Tijuca/RJ, composto de uma sala pequena, um corredor, uma cozinha pequena, um banheiro/área e um quarto de fundos.

Paragrafo único. O presente instrumento contempla um laudo de vistoria, o qual descreve detalhadamente as condições do imóvel e o seu estado de conservação, no momento da entrega deste à Locatária ou seu representante.

CLÁUSULA QUARTA: - DA DESTINAÇÃO – Esta locação é celebrada intuitu personae, sendo destinada exclusivamente à residência do LOCATÁRIO e de sua família, não sendo permitido, em qualquer hipótese utilização diferente. A família atual do Locatário é composta de:.............., Não se permitindo a estadia de outras pessoas, e nem animais, devido às características e ao tamanho do apartamento. Havendo alteração ou hospedagem de parentes, o LOCADOR deverá ser informado da duração e o grau de parentesco, nome, endereço e CPF, imediatamente, o não acatamento constitui infração contratual.

Vantagens e desvantagens do contrato locacão sem garantia

Vantagens e desvantagens do contrato de locação sem garantia?

A primeira possibilidade está no fato de ser concedida liminarmente a ordem judicial para desocupação do imóvel em caso de falta de pagamento de aluguéis e acessórios pelo locatário, ordem de despejo, conforme permite o artigo 59, §1º, inciso IX da Lei nº 8.245/91 que o locador ajuíze ação de despejo em razão da falta de pagamento do aluguel e acessórios no vencimento, com pedido de liminar, isto é, sem audiência da parte contrária, para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias.

A falta de pagamento de aluguéis é a mais grave infração contratual e exige tratamento judicial rápido.
A segunda vantagem é que no contrato realizado sem garantia pode o locador exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos antecipadamente até o sexto dia útil do mês vincendo, conforme dispõe o art. 42 da mesma, ao contrário do contrato celebrado com garantia, que é expressamente vedada a cobrança antecipada do aluguel, sob pena de configurar contravenção penal. Assim, se o locatário não efetuar o pagamento do aluguel e acessórios já no início do mês, antes mesmo de “desfrutar” do imóvel, o locador poderá ajuizar a competente ação de despejo. 

O locatário, nos termos do §3º do artigo 59 da Lei nº 8.245/91, poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel, efetuar o depósito judicial do débito (aluguel e acessórios).

Porém, apesar das vantagens, podem-se citar também duas desvantagens:

Cartórios - Endereços - Prazos - Prazo validade da Certidão

Certidão tem prazo de validade? Não. A certidão não tem prazo de validade já que as informações podem ser alteradas de um dia para outro em função de novos registros e averbações. Entretanto o sistema financeiro aceita a certidão emitidas até 30 dias.

SÓ É CONSIDERADO DONO DO IMÓVEL O DETENTOR DO TÍTULO DE PROPRIEDADE DEVIDAMENTE REGISTRADO NO CARTÓRIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS COMPETENTE. 

Se você não registrar sua escritura, dívidas do antigo dono do imóvel poderão causar penhora ou mesmo leilão do seu imóvel. Logo após receber a certidão e o traslado de sua escritura, dê entrada no Registro de Imóveis competente. 

Requisitos da Ata para ingressar com ação de execução de cota condominial

A via de execução só permite a cobrança das cotas condominiais vencidas, não as vincendas, ou seja, as cotas que forem vencendo ao longo do processo terão que ser cobradas por meio de outra execução.

No entanto, pesquisando a jurisprudência no Tribunal de Justiça do RJ verifica-se que em nome da economia processual estão admitindo a cobrança das cotas que vão vencendo ao longo do processo executivo.

Para que a taxa condominial seja considerada título executivo extrajudicial precisa o crédito estar previsto na convenção do condomínio ou aprovado em assembleia geral, é o que determina a lei.

As atas que instituem as taxas, ordinárias ou extraordinárias, devem ser redigidas com a discriminação do valor devido por cada unidade ou fração ideal.

Os orçamentos aprovados devem estar anexados às atas, com as rubricas do presidente e do secretário da assembleia, e devem corresponder ao valor final das taxas de cada unidade, na devida proporção.

Requisitos da ata para instruir o processo de execução

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais.

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembléia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Modelo de ata

Para fins de demonstração e atendimento ao Novo Código de Processo Civil, declara essa assembleia que a cota integral existente ente abril de 2015 e março de 2016 era de R$ 00,00 (...... reais e centavos), mais o fundo de reserva de 10%, ambos os valores rateados pela fração-ideal. Assim, considerando o aumento aprovado de ...%, a cota ordinária total a ser rateada conforme determina a convenção, ou seja, pela fração-ideal, é de R$ ...,00 (...... reais e centavos), mais o fundo de reserva convencional, de ....%, este no valor total, a ser rateado pela fração-ideal, de R$ ...,00 (.... reais e centavos), tudo com cobrança no dia .... (extenso) de cada mês. Além da cota ordinária e da cota de fundo de reserva, serão cobrados em separado e na mesma boleta, por ser determinação assemblear e convencional, a água medida (consumo individual), o rateio da água das partes comuns (que varia mês a mês, conforme a apuração) e o valor da taxa de medição da água individual.

Documentos necessários para ingressar com execução

Para a petição inicial do processo de execução, é necessário anexar

1. título de propriedade = ônus reais- registro de imóveis
2.  procuração outorgada pelo síndico
3. cópia do Identidade e CPF do síndico
4.  copia da ata de eleição de síndico;
5. cópia da convenção do condomínio
6. copia do boleto condominial não pago; de cobrança da administradora
7. documentos que comprovem as despesas e que os boletos foram entregues ao devedor
8. planilha da dívida contendo o valor principal, juros, multa, correção monetária - O demonstrativo de débito atualizado até a data da propositura da ação (nesse caso deve constar do demonstrativo o nome completo do devedor, o índice de correção monetária adotado, a taxa de juros de mora aplicada, o termo inicial e final da correção e dos juros aplicados e eventuais descontos, se concedidos, tudo em conformidade com o artigo 798 do CPC);
9. copia da ata ou convenção que prove a data de vencimento da obrigação de pagamento da cota condominial.
10. copia da ata com a previsão orçamentária e a devida divisão de valores para cada unidade, para provar o valor da cota
11. ata do reajuste da cota condominial
12. relação dos presentes na assembleia
13. relação da administradora onde consta os inadimplentes, só o dele.
14. atas que aprovaram as despesas
15. Se a unidade devedora possuir fiador ou credor hipotecário ou usufrutuário, o mesmo também deverá ser intimado
16. Pedir a citação do devedor
17. Indicar os bens a penhora ou o próprio imóvel sendo o caso
    

Prazo para pagar a dívida da taxa condominial na ação de execução-Citação

Condomínio edilício - execução de cotas condominiais
O condomínio ingressa com ação de execução uma vez que as cotas condominiais são títulos executivos extrajudiciais.
O título tem que ter liquidez, exigibilidade e segurança
Juiz recebe a petição e manda citar o réu

Finalidade: Citação e Penhora

Despacho:  Cite-se  a  parte  executada  para  pagar  a  dívida  no  prazo de 3 dias contínuos,  contado  da citação (artigo 829, NCPC).

Fixo honorários advocatícios de 10% do valor do crédito em execução, a serem pagos pela parte executada, cujo valor será reduzido pela metade no caso de integral pagamento do crédito exequendo no prazo referido acima (artigo 827,  caput e § 1º, NCPC).  

O MM. Juiz de Direito, MANDA o Oficial de Justiça designado que, em cumprimento ao presente, extraído dos autos do processo acima referido, dirija-se ao local indicado, ou onde lhe for apontado, e sendo aí proceda à CITAÇÃO da parte executada para, no prazo de 03 dias, pagar a importância acima, ficando ciente de que: 

a) caso não efetue o pagamento no prazo indicado, ocorrerá a penhora e avaliação de bens (Art. 829 e parágrafo 1º do CPC); 
b) poderá oferecer embargos no prazo de quinze dias úteis após a juntada do mandado de citação nos autos (Art.915, caput, do CPC); 
c) no caso de integral pagamento no prazo de três dias, a verba honorária será reduzida pela metade (Art. 827, parágrafo 1º do CPC).  Fica o Oficial de Justiça, na hipótese prevista no Art. 830 e seu parágrafo 1º do CPC, autorizado a proceder o arresto de bens para garantir a execução, bem como, em havendo suspeita de ocultação, realizar a citação com hora certa, certificando pomenorizadamente o ocorrido. Eu, ____ XXX ... digitei e conferi o presente mandado,  do qual faz parte integrante cópia extraída dos autos. E eu, ___Maria ... Responsável pelo Expediente, certifico nos autos sua expedição e o subscrevo.

O prazo para pagar a dívida da taxa condominial é de 3 dias contínuos,  contado da citação.

Juizado e Cobrança de taxa Condominial

Bom que se ressalte que não está o Condomínio abarcado em nenhuma das hipóteses do Art. 8º, § 1º da Lei nº 9.099/95, tendo em vista que este é considerado um ente formal, e as ações propostas em face dos condôminos inadimplentes deverão ser de Execução de Título Extrajudicial e, como tal, não poderão mais ser propostas perante os Juizados Especiais Cíveis.

Não cabe propor ação de execução de cobrança de taxa condominial pelo Condomínio no Juizado Cível.

                                    

Art. 8º Não poderão ser partes, no processo instituído por esta Lei, o incapaz, o preso, as pessoas jurídicas de direito público, as empresas públicas da União, a massa falida e o insolvente civil.

§ 1^o  Somente serão admitidas a propor ação perante o Juizado Especial:

I - as pessoas físicas capazes, excluídos os cessionários de direito de pessoas jurídicas;

II - as pessoas enquadradas como microempreendedores individuais, microempresas e empresas de pequeno porte na forma da Lei Complementar n^o 123, de 14 de dezembro de 2006;  (Lei Complementar 147/2014)

III - as pessoas jurídicas qualificadas como Organização da Sociedade Civil de Interesse Público, nos termos da Lei n^o 9.790, de 23 de março de 1999;

IV - as sociedades de crédito ao microempreendedor, nos termos do art. 1^o da Lei n^o 10.194, de 14 de fevereiro de 2001.

Prazos processuais e Prazos Materiais-Lei do Inquilinato

Atos processuais, CPC, lei do Inquilinato, prazo material, purgação de mora

A esta altura da minha vida, seja por comodidade, seja pelo imbróglio em que se encontra o Judiciário, aliás, o país, recusei-me, a princípio, a verificar o que de novo trouxe o Código de Processo Civil de 2015. Já tive que estudar o de 1939 (Decreto-lei 1.608/1939), depois, o de 1973 (Lei 5.869/1973), que trouxe profundas e importantes modificações, mas, estudar este novo, que é uma colcha de retalhos, que mais atrapalha do que nos ajuda na solução de conflitos, deixou-me desconfortável. Porém, encontro-me novamente tentando entender as modificações trazidas, debruçando-me sobre ele, pelo menos, para entendê-lo em alguns quadrantes.

O novo Código de Processo Civil (CPC) trouxe, entre outras, inovações sobre o tempo dos atos processuais.

Em seu art. 219, dispõe que “na contagem de prazo em dias estabelecido pela lei ou pelo juiz, computar-se-ão somente os dias úteis”. Esclarece, em seu parágrafo único, que tal comando se aplica somente a prazos processuais.

O intérprete deve tomar muito cuidado para evitar prejuízo em caso concreto, poder distinguir, com certeza, o que é prazo de direito material e o que é prazo de direito processual, para efeito de contagem em dias úteis, segundo o novo CPC.

A lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91) cuida da regulamentação de todas as espécies de contrato de locação predial urbana. Tem dispositivos sobre prazos de natureza processual e de natureza material. Tal natureza é distinta. As normas processuais são autônomas e não dependem da integridade do direito material ou do bem da vida pleiteada em juízo e vice-versa.

Débitos condominiais e a ação de execução

O novo Código de Processo Civil vai acelerar o recebimento dos débitos dos condôminos inadimplentes?

As cotas condominiais segundo o Novo Código de Processo Civil, artigo 784, VIII são créditos executáveis. Isto quer dizer que, se o condômino deixar de pagar suas contribuições condominiais, o condomínio poderá ingressar judicialmente com uma ação de execução de título extrajudicial por quantia certa. 

Significa dar mais celeridade, uma vez que o condômino é citado para, em três dias, pagar a quantia cobrada, ou apresentar defesa.
Porém, mesmo que o condômino apresente defesa, o condomínio poderá pedir o bloqueio de valores em conta corrente, ou mesmo a penhora de bens e até do imóvel do devedor. Mas, existe uma questão a ser bem ponderada.

A cobrança só contempla os débitos vencidos e não os que vão vencendo ao longo do processo.

Assim, entendemos que o ingresso com a ação de execução é apenas possível em uma hipótese: quando se tratar de débitos passados, e o condômino encontra-se liquidando as despesas condominiais posteriores.

Exemplificando: um condômino deixou de pagar as despesas condominiais de sua unidade de janeiro a junho de 2017. No entanto, retomou os pagamentos a partir do mês de julho. O condomínio ingressa com ação de execução cobrando os débitos de janeiro até junho. Nessa hipótese, é vantajoso ingressar com a ação de execução, visto que o débito é CERTO E DETERMINADO, sofrendo apenas os acréscimos legais (juros, multa e correção monetária).

Notificação Extrajudicial e Judicial

Notificação Extrajudicial

O carteiro, ao lhe entregar uma carta, solicita sua assinatura alegando que a carta conta com um aviso de recebimento (AR). Isto significa que o remetente pretende provar que você recebeu o envelope e que, portanto, tomou ciência de seu conteúdo. Isto configura um tipo de notificação extrajudicial.

Notificação extrajudicial é um documento que têm o objetivo de produzir prova para ser usada num processo. A finalidade é responsabilizar alguém ou prevenir responsabilidades

As notificações extrajudiciais podem ser utilizadas para:
    1 - requerer pagamento de um determinado débito, 
    2 - solicitar desocupação de um imóvel, 
    3 - avisar sobre as consequências de um determinado ato, etc.

As notificações podem ser feitas:
 - e.mail
 - cartas com aviso de recebimento
 - notificações por meio de cartório
 - notificações  por via judicial

A diferença entre elas está no grau de segurança.

Comunicação entre Locador e Locatário

A comunicação entre o locador e o locatário deve sempre ser feita POR ESCRITO. 

Qualquer acerto que se faça entre o dois é sempre bom fazer por escrito para ficar documentado, assim, terão como provar, caso haja divergências posteriormente, tendo em vista que a relação entre os contratantes às vezes é muito conflitante. 

Na comunicação escrita as partes fazem prova de que cumpriram a legislação e o contrato.

A forma de comunicação pode ser via e.mail, correio com AR (aviso de recebimento), whatsapp e Cartório de Títulos e Documentos.

Devemos inserir no contrato de locação uma cláusula informando como se processará a comunicação entre os dois, é sempre bom deixar estipulado como ocorrerá o intercambio entre ambos, dá mais segurança as partes.

Se o contrato escrito autoriza que as notificações podem ser enviadas via e.mail e correio AR não há problema, mas toda a notificação via correio registrado pode não ser recebida pelo locatário, tendo em vista que pode ser entregue a qualquer pessoa que estiver na residencia do locatário e até ao porteiro e também não prova o conteúdo da comunicação e às vezes acabar em discussão judicial. 

A forma de comunicação mais eficaz é a feita via Cartório de Títulos e Documentos, esta não gera dúvida.

Notificação Extrajudicial

O carteiro, ao lhe entregar uma carta, solicita sua assinatura alegando que a carta conta com um aviso de recebimento (AR). Isto significa que o remetente pretende provar que você recebeu o envelope e que, portanto, tomou ciência de seu conteúdo. Isto configura um tipo de notificação extrajudicial.

Entrega das Chaves- Modelo

Modelo de Termo de Entrega das Chaves

Contrato de 30 meses

Quando os contratantes decidem encerrar o contrato de locação, eles tem interesse em agilizar ao máximo o processo por questões financeiras, assim o proprietário/locador logo se desincumbe da tarefa, já a imobiliária tem outro procedimento até porque ela tem diversos imóveis que administra e não está disponível imediatamente, tem regras por isso torna o processo mais lento.

O proprietário/Locador recebe a notificação do locatário que pretende encerrar o contrato de locação dentro de 30 dias, se tudo correr bem o aluguel e encargos serão cobrados até o fim destes 30 dias.

Dentro deste período, o locatário, desocupa o imóvel, faz os reparos necessários para que o imóvel seja entregue no mesmo estado que lhe foi dado e marca a data para a entrega das chaves.

O locatário recebe a notificação e devolve informando a data que vai comparecer no imóvel para receber as chaves e fazer a vistoria desde que a imóvel se encontre livre de objetos, dentro de 48 horas. Se o imóvel estiver conforme a vistoria de entrada entrega-se o seguinte termo de entrega das chaves:

TERMO DE ENTREGA DE CHAVES DE IMÓVEL DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

O LOCATÁRIO,........., nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº ...... , devidamente inscrito no CPF/MF sob o nº ......, com endereço na cidade de ......, na Rua...., nº.., apto ...(solicitar novo endereço), bairro ...., CEP ......, neste ato, entrega as chaves do imóvel situado na cidade de ....., na Rua.., nº.., apto...., bairro ......., CEP .........., ao LOCADOR........... 

O imóvel encontra-se totalmente livre de bens e pessoas.

O imóvel foi inspecionado na presença do locatário no dia aprazado e em conjunto elaboraram o laudo de vistoria final estando tudo satisfatório.

O locador recebe e aceita as chaves do imóvel dando quitação quanto às condições do mesmo, porém, o locatário está ciente que a entrega das chaves não o exime do cumprimento de eventuais débitos anteriores, sujeitos às penalidades previstas no contrato, os quais deverão ser quitados.

Desde já se marca a prestação de contas para o dia........... às .....horas (dentro de 48 horas) quando se fará o distrato.

Distrato de Contrato de Locação Residencial - Modelo

DISTRATO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL 

Por este instrumento particular, (nome) ....., (nacionalidade) ....., (profissão) ...., (estado civil) ......, portador do RG nº ......., inscrito no CPF sob o nº ...., (nome e qualificação do cônjuge, se houver), residente(s) e domiciliado(s) à Rua ........, nº ....., Bairro ......., Estado de ....., doravante denominado LOCADOR, e (nome) ........., (nacionalidade) ......, (profissão) ......, (estado civil) ......, portador do RG nº ........, inscrito no CPF sob o nº ......., (nome e qualificação do cônjuge, se houver), residente(s) e domiciliado(s) à Rua ......., nº ...., Bairro ......., Estado de ...., doravante denominado LOCATÁRIO, têm entre si como justo e contratado o que segue:

As partes firmaram entre si, em .... de ....... de ....., o Instrumento Particular de Locação Residencial, do imóvel (descrição do imóvel tal como consta do contrato) ........, sito na ........, pelo prazo de 30 (trinta) meses, com início em .... de ......... de ....... e término em ..... de .... de .......

Não havendo mais interesse, por parte dos contratantes em manter o referido contrato de locação residencial, resolveram de comum acordo, rescindi-lo nesta data, nas seguintes condições: O locatário tinha o crédito da garantia no valor reajustado de R$......., do qual foi abatido o aluguel de 1 mês e o condomínio do mês ..., conta de luz..., conta de gás..., sendo que a reforma realizada pelo locatário foi satisfatória, sendo devolvido ao locatário o valor de R$........, da garantia abatida dos débitos, nada mais tendo a declarar damos locador e locatário entre si, plena, geral e irrevogável quitação, para nada mais terem a reclamar em função do contrato rescindido, a qualquer tempo, seja a que título for.

ou

Não havendo mais interesse, por parte dos contratantes em manter o referido contrato de locação residencial, resolveram de comum acordo, rescindi-lo nesta data, nas seguintes condições: O acerto de contas e a quitação será na data definitiva da entrega das chaves, após resolverem as pendencias tais como a vistoria final, a reforma do imóvel caso seja necessária, o pagamento do aluguel em curso, as contas de luz e gás a vencer este mês e no subsequente, o condomínio e a garantia que será abatida do débito.

Por força da presente rescisão, o LOCADOR poderá dar ao imóvel o destino que lhe aprouver.

Entrega das chaves - Fim da relação locatícia

Entrega das chaves - Fim da relação locatícia

Entendo que temos três opções:  Passo-a-passo
O Locatário informa com antecedência de 30 dias a rescisão contratual, visto ser lei e existir uma clausula no contrato determinando esse procedimento. Durante este período, de 30 dias, o locatário deve desocupar o imóvel, fazer as reformas com cuidado, solicitar a vistoria e por fim entregar as chaves, nesta ordem. Porém nem sempre ocorre desta forma. Locatário usa o imóvel sem o menor cuidado, o desgasta ao máximo e quer entregá-lo de qualquer jeito, essa é minha experiencia. Então vamos às exceções, ao desgaste de qualquer um querer tirar proveito.

O que o Locador quer: que o imóvel seja cuidado e devolvido conforme o entregou. Arrumou, o deixou como estava, entrega as chaves.

Locatário correto: Faz as reformas com cuidado, procurando ao máximo deixar o imóvel como lhe foi entregue, limpo e só então entrega as chaves.

E ambos agilizando o processo para não ficar mais oneroso.

Prazos: vistoria e entrega das chaves em 48 horas, reformas no máximo 15 dias.

Locatário sem noção: quer entregar as chaves antes de fazer a reforma para não pagar aluguel neste período, faz a reforma a toque de caixa, de qualquer jeito, o deixa sujo e após a entrega das chaves demora para fazer as reformas e até se nega a fazer os reparos. 

Locador sem noção: Não quer devolver a garantia com correção, procura abater débitos inexistentes, tenta prolongar a locação para receber aluguel a mais e faz exigências excessivas na reforma.

E destes contratantes sem noção surgem as controvérsias, oposições e desgastes. 

OBS.: Estou tratando aqui de aluguel com prazo de 30 meses, já prorrogado para prazo indeterminado. Se bem que o procedimento para o locatário dentro do prazo determinado de 30 meses é o mesmo com a diferença que terá de pagar a multa por rescisão contratual antecipada. O Locador durante o prazo determinado não pode pedir o imóvel a não ser por descumprimento contratual.

Primeira opção: Justa - Tudo satisfatório - Locador ou Locatário enviam mensagem informando a rescisão contratual com antecedência de 30 dias. Locatário desocupa o imóvel, faz as reformas necessárias e marca o dia para entrega das chaves. O Locador recebe a notificação e devolve marcando o dia da vistoria e da entrega das chaves num prazo de 48 horas no imóvel locado e na data aprazada juntamente com o locatário o inspecionam. Vistoria feita e tudo satisfatório fazem a rescisão, o recibo de entrega das chaves, prestação de contas, no acerto de contas devolve-se a garantia ou abate-se dos débitos, o distrato e dão tudo como bom justo e quitado ou que o Locador e o Locatário outorgam rasa e plena quitação, quando estiver tudo satisfatório. 
Se preferir receba as chaves, dê o termo de recebimento com a ressalva que a quitação será dada no dia seguinte e com calma inspecione novamente o imóvel.

Segunda opção: Imóvel Irregular - Locatário entrega as chaves depois das reformas. 
Mesmo procedimento acima, só que o locatário marca a entrega das chaves sem ter feito a reforma. Fazem juntos a vistoria e constatam irregularidades no imóvel, anotam os reparos necessários que devem ser executados pelo locatário, assinam o termo de vistoria e o locador o recibo de recebimento das chaves com ressalvas, ex.: Aceitas as chaves e neste momento são entregues ao locatário até a execução da reforma, finda a qual cessa a posse emporária do mesmo sobre o imóvel, caracterizando como injusta, esbulho, a sua permanência, sendo de sua responsabilidade qualquer dano, diferente da vistoria, causado ao imóvel durante a reforma o qual assume o pagamento do aluguel e encargos até o final das obras. Uma vez prontas, o locatário remarca nova vistoria a ser feita em 48 horas quando então, as chaves serão devolvidas, o contrato rescindido com o distrato, com o acerto de contas e a quitação, sendo que o locatário pagará o aluguel e encargos até este momento. Isto seria o procedimento adequado, correto dos contratantes.  Com isto a posse do imóvel durante as obras é provisória, podendo ser retirada por força policial, esforço próprio, sem violência, isto para não dar chance a nenhum inquilino maluco voltar atras.Ou reintegração de posse

Contagem de prazo de 30 meses, residencial. Quando termina o contrato?

Contagem de prazo

Quando inicia e termina o contrato de locação de 30 meses, residencial?

O inicio e o término do contrato, conforme determina o art. 132 § 3º, do Código Civil, ocorre sempre na mesma data. O Código Civil determina que iniciem e terminem no mesmo dia (não mesmo mês)

Incio: 01 de julho de 2015 -   termino; 01 de janeiro de 2018

Em 1º de janeiro de 2018 termina o contrato, mas tem um espaço entre 1º de janeiro e 1º de fevereiro de 2017 meio indefinido, não é prazo determinado nem prazo indeterminado,  é um período em que o locador se quiser retomar o imóvel deve notificar o Locatário informando-o de sua decisão, então o inquilino tem este mês (30 dias) para sair do imóvel. 

Oficialmente só termina o contrato em 1º de fevereiro de 2018, visto ele ter um mês a mais para sair o imóvel. 

O locatário tem um mês após o termino do contrato para deixar o imóvel, mas tem que notificar nestes 30 dias, depois dos 30 dias se não houver notificação o contrato se prorroga por prazo indeterminado.

Quer retomar o imóvel?

1) Notifica o locatário via correio com AR (aviso de recebimento) que deseja retomar o imóvel e está dando um prazo de 30 dias para o locatário sair.

2) Locatário não desocupou o imóvel dentro dos 30 dias subsequentes, ingressa com ação de despejo.

Qual a importância de não perder o prazo?

Se o Locatário não sair dentro destes de 30 dias, o locador vai ter que ingressar na justiça com a ação de despejo e rescisão por termino contratual e o locatário sai em 30 dias.

Agora, se deixar correr o prazo e não notificar, após os 30 dias o contrato se prorroga e passa a ser indeterminado. E com prazo indeterminado, vai ter que ingressar com ação de despejo por denuncia vazia e a lei concede 6 meses ao locatário para sair do imóvel. A diferença está no prazo que o juiz, a lei, concede ao locatário para deixar o imóvel.

Contrato por prazo indeterminado os contratantes não estão condicionados ao tempo. Locatário pode pedir o imóvel a qualquer momento e o Locador pode sair quando lhe aprouver.

Obs.: Quando o contrato não tem garantia e o prazo for indeterminado, o locador pode ingressar na justiça, caso o locatário se recuse a sair, com pedido de liminar e o juiz determina sua saída em 15 dias. Da mesma forma com prazo determinado, mas quando houver descumprimento de cláusula contratual. tanto que  a ação é de despejo e rescisão contratual por descumprimento de cláusula contratual para ambos os contratantes, o locador porque não pode retomar o imóvel dentro deste prazo, só por descumprimento e o locatário para ser isento de pagar a multa por antecipação, caso o juiz assim entenda e tiver descumprimento grave, agora o locador pode sair quando quiser desde que pague a multa por antecipação. 

CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL – com garantia = caução -30 meses

LOCADOR: ...... RG::....CPF:-......, profissão:..., capaz: ......, estado civil..., naturalidade ..... -Tel.:021-......E.mail:.....e......profissão:....- Tel.:... e.mail: .....

LOCATÁRIO:.....RG::...CPF:-...., profissão:...., estado civil....., naturalidade:..., capaz, Rendimentos:....local:....-Tel.:021-.... E.mail: .... e..... profissão:... firma: .......Tel.:...... e.mail: ......, firmam entre si por livre e espontânea manifestação de vontade, o presente contrato de locação de imóvel urbano, para fins residenciais, que se regerá pelas cláusulas a seguir:

CLÁUSULA PRIMEIRA: Este contrato é personalíssimo e regido pelo princípio da boa-fé objetiva, impõe às partes antes e durante a sua execução uma atuação pautada nos deveres anexos de honestidade, lealdade e informação, consoante estabelece o artigo 422 do Código Civil, podendo seu descumprimento gerar a quebra do contrato.

CLÁUSULA SEGUNDA:- DOS ATOS DE INFORMAÇÃO ENTRE OS CONTRATANTES - As partes integrantes deste contrato acordam que a comunicação se fará por escrito, por e-mail, por qualquer meio admitido em Direito e eventualmente por telefone. E-mail do Locatário:........, do representante legal....... É dever dos CONTRATANTES confirmarem o recebimento do e.mail num prazo máximo de 05 (cinco) dias, sob pena de incorrer em infração contratual.

Inicio do Prazo para purgação da mora - STJ

É 15 dias após a citação e não após a audiência de conciliação.
Então réu é citado e informado para comparecer a audiência, a partir da juntada aos autos do mandado de citação cumprido começa a correr os 15 dias uteis, já a contestação é após a audiência.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que a contagem do prazo para purgação da mora na ação de despejo tem início no momento da juntada do mandado de citação aos autos e não da citação

A decisão foi tomada após a análise de ação de despejo na qual se questionava a tempestividade de depósito realizado por locatário para evitar rescisão do contrato de locação.

Adaptando-se o entendimento fixado pelo STJ aos textos legais vigentes, o prazo para purgação da mora deveria observar o disposto nos artigos 219, 220, 224, 230 e 231, do CPC/15, por exemplo, e, portanto, deveria ser contado em dias úteis e com início de contagem da "data de juntada aos autos do aviso de recebimento, quando a citação ou a intimação for pelo correio" ou da "data de juntada aos autos do mandado cumprido, quando a citação ou a intimação for por oficial de justiça".

Purga da mora o que comporta - valores - Aluguel

Valores que englobam a purga da mora:

• os alugueres atrasados,
• correção monetária (apesar da falta de menção expressa da lei),
• juros  (1%)
• multa  (10%)
• encargos (condomínio, IPTU, etc.)
• custas processuais e 
• honorários advocatícios. (o que constar no contrato)

O locatário deverá pagar para evitar o despejo e continuar adimplindo os alugueres e encargos que forem vencendo até a sentença (artigo 62, inciso V).

Notificação de saída do imóvel - Multa

Na rescisão do contrato de locação residencial por prazo indeterminado não existe multa. O Locatário, pode desocupar o imóvel sem problema, desde que notifique o Locador com antecedência mínima de 30 dias.

Está obrigado a comunicar sua saída, a sua decisão de rescindir o contrato com antecedência mínima de 30 dias, caso não queiram pagar uma multa no valor de um aluguel. E é bom que essa notificação seja por via idônea que sirva como prova caso o locador queira implicar.

A multa não é devida passa a ser se descumprido o prazo mínimo de antecedência, se o locatário não notificar o locador, este tem direito a receber o aluguel correspondente a um mês, nos termos do artigo 6º, caput e parágrafo único, da Lei de Locações:

Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

Resumo: O locatário querendo sair do imóvel deve notificar o locador com antecedência de 30 dias. Se não o fizer terá a obrigação de pagar um aluguel ao locador.

Rescisão do contrato de aluguel - Cuidados

Ao fazer a rescisão

1) verifique os recibos de pagamento de luz, gás, condomínio, IPTU, peça ao locador os recibos
2) faça a rescisão por escrito
3) dê quitação por escrito - acerto de contas
4) faça recibo da entrega das chaves

Parcelamento do aluguel atrasado -acordo

Acordo celebrado entre locador e locatário para parcelamento do pagamento dos alugueis atrasados significa mera tolerância e não moratória ou novação e, uma vez não cumprido o acordo que estabeleceu o parcelamento dos alugueis, a situação de inadimplência permanece, isto é o locatário continua devedor. O atraso do pagamento de uma das parcelas acarreta o fim do acordo e o locatário continua inadimplente, devedor.

O simples parcelamento do débito não constitui divida nova. Acordo em que a locatário confirma a divida dos alugueis atrasados e o locador aceita que seja paga em parcelas. Esse parcelamento é mera liberalidade do locador, porém, não acarreta na extinção da obrigação principal nem da fiança. 

O locador não é obrigado a aceitar o parcelamento, é mera liberalidade e o locatário não pode impor. 

Decisão Judicial - DESPEJO CUMULADO COM COBRANÇA - MERA LIBERALIDADE QUE NÃO IMPORTA EM NOVAÇÃO.

Desconto no aluguel - Mera liberalidade, mas ressalve sempre

O locador concedeu desconto no aluguel por um determinado período. Não existia previsão no contrato de locação e não fizeram aditivo. A liberalidade do locador em conceder desconto no aluguel não o vincula e não configura direito adquirido. Mas sempre é bom ressalvar.

Desconto de pontualidade é mera liberalidade do locador, não altera o valor do aluguel estipulado no contrato. Não há excesso de execução na cobrança do valor do aluguel sem o desconto. 

A bonificação por pontualidade no pagamento é mera liberalidade do locador para incentivar o pagamento em dia e evitar transtornos advindos da impontualidade, sem implicar multa disfarçada. 

É mera liberalidade do locador, o fato deste dar descontos no aluguel em razão das dificuldades financeiras enfrentadas pelo locatário. Sendo assim, tal hipótese não se configura como aparente direito adquirido.

Esse é o entendimento de alguns juízes, mas para maior segurança sempre é bom ressalvar, seguro morreu de velhice. Ex.: Estou concedendo o desconto no aluguel durante 4 meses, ou outras palavras equivalentes e se não cobrar multa moratória, de atraso nos alugueis, ressalve sempre Ex.: "Este mês renunciei ao pagamento da multa moratória" ou " Estou renunciando a multa moratória por 3 meses" ou "A multa moratória será cobrada na rescisão contratual"

Prova da entrega das chaves

O ideal é entregar as chaves pessoalmente ao locador e este passa um recibo, assinado, declarando ter recebido as chaves do imóvel x.

É bom não entregar diretamente ao locador as chaves, senão mediante recibo. 

Locadora recebeu as chaves, mas não deu recibo. recusa da locadora em assinar o recibo da entrega das chaves

Locatário entregou as chaves, sem que se firmasse qualquer documento
Não há como assegurar que se tenha como fazer esta prova. Contudo existem ações que podem ser praticadas como:
a) Fazer a entrega na frente de testemunhas, que possam vir a prestar declaração em juízo, caso a questão chegue ao judiciário.

b) Notificar o locador por meio de carta com aviso de recebimento (constando no campo ‘Declaração de Conteúdo’ do AR a indicação de que se trata de notificação de devolução das chaves e cancelamento do contrato de locação);
c) Fazer a notificação  por meio do cartório de títulos e documentos, além de poder ser feita judicialmente. Nesta notificação deverá constar expressamente a indicação de que o contrato foi rescindido, a contar da entrega das chaves realizada no dia xx.

Com estas providências você fica resguardada e se não anuir com este procedimento, ao menos provocará uma manifestação da mesma, a respeito.

Recusa em receber as chaves
Propor ação de consignação de chaves, em que o locatário deposita as chaves em juízo, fazendo valer esta data como a da rescisão do contrato. 

Ação despejo pré-requisito

Fim do contrato de 30 meses

Para ação de despejo de imóvel alugado é condição necessária, obrigatória e pré-requisito que o proprietário, locador notifique extrajudicialmente  ou judicialmente o locatário para deixar o imóvel num prazo de 30 dias. Caso não desocupe o imóvel deverá ser proposta a ação de despejo. Isto deve ocorrer 30 dias antes do final do contrato com prazo determinado, se tiver sido aprazado por 30 meses ou quando tiver sido prorrogado para prazo indeterminado.

Quando o contrato passa a prazo indeterminado, pode ser rescindido pelo locador a qualquer tempo, desde que haja prévia notificação do locatário, com prazo mínimo de 30 dias para desocupação. 

Enquanto estiver vigente o contrato por prazo determinado, não pode ser desfeita a locação pelo locador. É o que dispõe o art. 4º da Lei de Locações - Lei 8245/91.

Locatário dá causa à rescisão 

Quando o locatário dá causa ao pedido de despejo, descumprindo algum dever contratual com o locador, como falta de pagamento, infração contratual, não há necessidade de notificação prévia. 

E também quando houver mútuo acordo para desocupação e o locatário não cumprir o prazo.

Salão de festas, piscina de prédio condômino inadimplente pode usar?

Decisão STJ - 30/10/2016

Condomínio não pode utilizar medidas não pecuniárias para punir condômino devedor 

O condomínio não pode ignorar os meios expressamente previstos em lei para cobrança de dívida condominial. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considera que o Código Civil (CC) é taxativo quando estabelece sanções pecuniárias para o caso de inadimplemento de despesas condominiais. 

De acordo com o ministro Marco Aurélio Bellizze, o Código de Processo Civil (CPC) de 1973 já estabelecia o rito mais célere, o sumário, para a respectiva ação de cobrança, justamente levando em consideração a necessidade de urgência para satisfação do crédito relativo às despesas condominiais. 

Na sistemática do novo código, explicou o ministro, as cotas condominiais passaram a ter natureza de título extrajudicial (artigo 784, inciso VIII), de forma a viabilizar o manejo de ação executiva, tornando a satisfação do débito ainda mais rápida. 

E uma das garantias para a satisfação do débito é a constrição judicial da própria unidade condominial, “não sendo dado ao condômino devedor deduzir, como matéria de defesa, a impenhorabilidade do bem como sendo de família”, observou Bellizze. Isso é previsto na Lei 8.009/90 e pacificado no âmbito do STJ.