Juros e Multa por inadimplemento das taxas condominiais

É possível fixar, na convenção do condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês em caso de inadimplência das taxas condominiais?
Sim, desde que sejam razoáveis, até uns 3 a 10 %.

Os juros moratórios legais -são 1% ao mês, é o que deve ser cobrado caso não esteja previsto outro percentual na convenção

Juros moratórios da convenção - caso a convenção preveja um percentual de 3% ou 10% ao mês, serão estes juros que serão cobrados do condômino e não os juros legais. Isto porque o Código Civil em seu art. 1336 autorizou o aumento. Para aumentar os juros, além do patamar de 1% ao mês, é preciso alterar a Convenção, com aprovação de 2/3 dos condôminos.

"Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."

Multa moratória
O Código Civil só autoriza multa de 2% sobre o débito. A multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC detém natureza jurídica moratória

Caso a convenção preveja multa maior que 2%, perde automaticamente a validade legal, não sendo necessário sua alteração. A multa também é válida para condomínios com Convenções anteriores ao novo Código Civil, que entrou em vigor em 11/1/2003.

A multa de 2% não vale para o atraso de penalidades decorrentes de desrespeito ao Regulamento Interno.

Atrasos em rateios extraordinários obedecem às mesmas regras.

Em suma, caso o condômino não cumpra com o dever de contribuir para as despesas do condomínio, adimplindo sua cota-parte dentro do prazo estipulado para vencimento, ficará obrigado a pagar juros moratórios convencionados ou, caso não previstos, será de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

E multa punitiva condômino inadimplente?

A multa prevista no § 1º do art.1.336 do CC/2002 detém natureza jurídica moratória,

§ 1º  O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

A penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório, sanção, penalidade.

E se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos.

Não há cogitar em bis in idem ao aplicar a multa moratória de 2% e a multa sanção de 10%.

A multa do caput do art. 1.337 é aplicada ao condômino que tem uma conduta renovada e reiterada que infringe um dever previsto em lei ou regramento interno e posteriormente, diante da sua reincidência e gravidade, ser punido mais severamente, com base no mencionado dispositivo legal. O estatuto civil exige um agravamento da conduta capaz de colocar em risco a convivência com os demais condôminos, colocando em perigo, inclusive, a sua própria solvência financeira. É o que se infere da leitura conjunta do caput e parágrafo único do art. 1.337, nos quais a multa poderá ser elevada do quíntuplo ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.

Valoriza-se, com isso, o princípio da eticidade, segundo o qual, nas palavras do saudoso Ministro José Delgado, citado por Flávio Tartuce, "o tipo de Ética buscado pelo novo Código Civil é o defendido pela corrente kantiana: é o comportamento que confia no homem como um ser composto por valores que o elevam ao patamar de respeito pelo semelhante e de reflexo de um estado de confiança na relações desenvolvidas, quer negociais, quer não negociais. É, na expressão kantiana, a certeza do dever cumprido, a tranquilidade da boa consciência" (TARTUCE, Flávio. Direito civil - Lei de introdução e parte geral - volume 1. São Paulo: Método, 2015, p. 80).

Art. 48 - A multa imposta pelo art. 37 da Convenção do Condomínio, respeitados os art. 1336 e 1337 do novel Código Civil Brasileiro será: 1) De 2% (dois por cento), a título de multa moratória sobre todas as parcelas não

adimplidas em seu termo final, e independentemente da concomitante penalidade; 2) juros moratórios de 1% (um por cento), ao mês; 3) o condômino inadimplente reiterado, arcará com uma penalidade pecuniária de té 10% (dez por cento), cobrada "pro rata die" calculada em 30 dias; e 4) correção monetária calculada pelo IPCA/IBGE, índice aprovado na Assembléia Geral Extraordinária, realizada em 31 de julho de 2003.

O "condômino nocivo" ou "antissocial" "caloteiro" é aquele que desrespeita constantemente o dever de silêncio e também aquele que deixa de contribuir de forma reiterada com o pagamento das taxas condominiais

Acordão

A título histórico, a Lei n. 4.591/1964, que estabelecia as normas aplicáveis aos condomínios em edificações e às incorporações imobiliárias, em seu § 3º do art. 12,

disciplinou que o condômino em débito ficaria sujeito ao pagamento de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 20% (vinte por cento) sobre o débito, conforme previsão na convenção condominial:

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.

§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na

Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses. [original sem grifos]

Com o advento do Código Civil de 2002, que revogou os arts. 1º a 27 da Lei n. 4.591/1964, a matéria passou a ser regulada pelos arts. 1.331 a 1.358, cujo capítulo recebeu a nomenclatura de "Condomínio Edilício", inserido dentro do livro do "Do Direito das Coisas".

A par disso, o caput e os incisos do art. 1.336 do CC/2002, em rol meramente exemplificativo, explicita os deveres condominiais, podendo, assim, a respectiva convenção, estatuto ou regimento interno prever outras condutas permitidas e

proibidas, positivas e/ou negativas, com o intuito de promover a boa convivência entre os moradores, in verbis :

1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações

ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei

nº 10.931, de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as

utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos

possuidores, ou aos bons costumes.

Por sua vez, os §§ 1º e 2º estabeleceram as penalidades para os casos de descumprimento das obrigações acima, conforme se observa dos dispositivos abaixo transcritos:

1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Em suma, caso o condômino não cumpra com o dever de contribuir para as despesas do condomínio, adimplindo sua cota-parte dentro do prazo estipulado para vencimento, ficará obrigado a pagar juros moratórios convencionados ou, caso não previstos, será de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

Todavia, o art. 1.337 do CC/2002 - cerne de discussão no presente apelo - cria a figura do "condômino nocivo" ou "condômino antissocial", utilizando-se de cláusula aberta em relação àquele que não cumpre reiteradamente com o seus deveres para com o condomínio, ipsis litteris :

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três

quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,

independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Isso porque a convivência do homem em sociedade tem como exigência fundamental a estipulação de normas de conduta, com vista a uma convivência harmônica entre os seus integrantes.

Assim, como se percebe pela posição topográfica dos artigos acima invocados, o legislador definiu as sanções - juros, multa ou penalidade pecuniária - específicas para a inobservância das situações expressamente previstas nos incisos I a IV do art. 1.336 do CC/2002, abarcando a hipótese de falta de pagamento da cota condominial (inciso I).

No entanto, o caput do art. 1.337 do CC/2002 inovou ao permitir a aplicação de "multa" de até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais em face do condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres para com o condomínio, independente das perdas e danos que eventualmente venham a ser apurados.

De fato, para tais casos, determinou um quorum qualificado de 3/4 (três quartos) dos condôminos restantes.

Entretanto, a intenção legislativa foi a de coibir eventuais abusos e excessos eventualmente praticados por alguns condomínios, cujo permissivo legal somente deverá ser utilizado quando a conduta do comunheiro revelar efetiva gravidade.

5. Assim, como já afirmado anteriormente, a celeuma a ser definida é se a

multa poderá ser fixada acima do patamar de 2% (dois por cento), considerando a hipótese do devedor reiterado de contribuições devidas ao condomínio, em conformidade com a regra do art. 1.337 do CC.

É bem verdade que, no tocante aos "juros moratórios", esta Corte Superior já se manifestou no sentido de que a convenção do condomínio pode  revê-los acima de 1% (um por cento) ao mês para o caso de inadimplemento das taxas condominiais, consoante acórdão proferido nos autos do Recurso Especial n. 1.002.525/DF:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE.

1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, § 1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591/64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil/02.

2. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na

convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais.

3. Recurso especial provido. (REsp 1002525/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/09/2010, DJe 22/09/2010) [original sem grifos]

No judicioso voto, a em. relatora Ministra Nancy Andrighi assim concluiu:

Todavia, infere-se da leitura do art. 1.336, § 1º, do CC/02 que: (i) devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% (um por cento) ao mês; e (ii) apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros moratórios a 1% (um por cento) ao mês.

Com efeito, o referido dispositivo não limitou a convenção dos juros moratórios ao patamar de 1% ao mês como o fez expressamente com a multa, que será de “até dois por cento”.

Acrescente-se que, por ocasião da Lei 10.931/2004, que alterou, entre outros, o inciso I do art. 1.336 do CC/02, houve também proposta de alteração do § 1º, o que, contudo, não ocorreu em razão do veto presidencial.

No caso dos autos, a leitura detida do caput do art. 1.337 permite concluir que o Código Civil previu a hipótese genérica para aquele "que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio", sem fazer nenhuma restrição ou óbice legal de ser aplicada ao devedor contumaz de débitos condominiais.

Sem embargo da divergência, entendo que o condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada a sanção em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração.

Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald compartilham essa mesma linha de raciocínio, conforme trechos das transcrições abaixo:

Por tudo, despiciendo afirma que será considerada inválida qualquer cláusula constante de convenção condominial posterior a 11.01.2003 que estipule cláusula penal moratória superior a 2%. Como veremos, a única forma de sancionar com mais rigor o condomínio inadimplente será a imposição de multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído a contribuição para as despesas condominiais, com observância dos requisitos do artigo 1337 do Código Civil.

A incidência conjunta de cláusula penal moratória e juros de mora não é problemática e nem acarreta bis in idem. Uma coisa é a multa decorrente da execução tardia da obrigação, outra (juros moratórios) é o preço correspondente à privação do capital que deveria ser direcionado ao condomínio. (FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. Salvador: 2015, Juspodivm, p. 743).

...

6. Por outro lado, observa-se também que a multa prevista no § 1º do art.1.336 do CC/2002 detém natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos.

Nesse contexto, não há cogitar, como aduz a parte recorrente, em bis in idem.

Nota-se que a utilização do termo "reiteradamente" pelo caput do art. 1.337 exprime conduta repetida, renovada e repisada pelo condômino. Assim, num primeiro momento, o condômino pode ter sido sancionado por um fato que infringe um dever previsto em lei ou em regramento interno e, posteriormente, diante da sua reincidência e gravidade, ser punido mais severamente, com base no mencionado dispositivo legal.

Infere-se, portanto, que o estatuto civil exige um agravamento da conduta capaz de colocar em risco a convivência com os demais condôminos, colocando em perigo, inclusive, a sua própria solvência financeira. É o que se infere da leitura conjunta do caput e parágrafo único do art. 1.337, nos quais a multa poderá ser elevada do quíntuplo ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.

De mais a mais, tal posicionamento intensifica a prevalência da "solidariedade condominial", a fim de que seja permitida a continuidade e manutenção do próprio condomínio e impedir a ruptura da sua estabilidade econômico-financeira, o que provoca dano considerável ao demais comunheiros.

Valoriza-se, com isso, o princípio da eticidade, segundo o qual, nas palavras do saudoso Ministro José Delgado, citado por Flávio Tartuce, "o tipo de Ética buscado pelo novo Código Civil é o defendido pela corrente kantiana: é o comportamento que confia no homem como um ser composto por valores que o elevam ao patamar de respeito pelo semelhante e de reflexo de um estado de confiança na relações desenvolvidas, quer negociais, quer não negociais. É, na expressão kantiana, a certeza do dever cumprido, a tranquilidade da boa consciência" (TARTUCE, Flávio. Direito civil - Lei de introdução e parte geral - volume 1. São Paulo: Método, 2015, p. 80).

7. Com efeito, no caso concreto, o acórdão reconheceu que o regimento interno do condomínio recorrido, aprovado de acordo com o quorum exigido por lei, prevê que o "condômino inadimplente reiterado arcará com uma penalidade pecuniária de até 10% (dez por cento), cobrada 'pro rata die', calculada em 30 dias", conforme a transcrição abaixo:

Art. 48 - A multa imposta pelo art. 37 da Convenção do Condomínio, respeitados os art. 1336 e 1337 do novel Código Civil Brasileiro será: 1) De 2% (dois por cento), a título de multa moratória sobre todas as parcelas não adimplidas em seu termo final, e independentemente da concomitante penalidade; 2) juros moratórios de 1% (um por cento), ao mês; 3) o condômino inadimplente reiterado, arcará com uma penalidade pecuniária de té 10% (dez por cento), cobrada "pro rata die" calculada em 30 dias; e 4) correção monetária calculada pelo IPCA/IBGE, índice aprovado na Assembléia Geral Extraordinária, realizada em 31 de julho de 2003.

O aresto impugnado assevera, ainda, que "desde o ano de 2002 todos os pagamentos efetuados pelo apelado [ora recorrente] têm sido feito na via judicial, com atrasos que chegam a mais de 02 (dois) anos" (fl. 284).

Em outras palavras, penso que a atitude da recorrente viola os mais comezinhos deveres anexos da boa-fé objetiva, principalmente na vertente da cooperação e lealdade, devendo o julgador rechaçar veemente atitudes graves que colocam em risco a continuidade da propriedade condominial.

Sobre a importância da boa-fé, vale conferir, a propósito, as abalizadas ponderações de Ruy Rosado de Aguiar Júnior:

[...] O princípio da boa-fé significa que todos devem guardar fidelidade à palavra dada e não frustrar ou abusar da confiança que constitui a base imprescindível das relações humanas, sendo, pois, mister que se proceda tal como se espera que o faça qualquer pessoa que participe honesta e corretamente do tráfego jurídico. (JUNIOR, Ruy Rosado Aguiar. Extinção dos contratos por incumprimento do devedor. São Paulo: Aide, 2003, p. 238)

Nesse contexto, o "condômino nocivo" ou "antissocial" não é somente aquele que pratica atividades ilícitas, utiliza o imóvel para atividades de prostituição, promove a comercialização de drogas proibidas ou desrespeita constantemente o dever de silêncio, mas também aquele que deixa de contribuir de forma reiterada com o pagamento das taxas condominiais.

Assim, diante dessas constatações, entendo que a conduta do recorrente se amolda ao preceito legal do caput do art. 1.337 do CC/2002, pois se trata de evidente devedor contumaz de débitos condominiais, apto a ensejar a aplicação da penalidade e pecuniária ali prevista.

7. Por fim, não se desconhece a jurisprudência desta Corte Superior no sentido de que a partir da entrada em vigor do Código Civil de 2002 a multa por atraso no pagamento de despesas condominiais estaria limitado a 2% (dois por cento), ocorrendo revogação do § 3º do art. 12 da Lei n. 4.591/1964 - que previa o percentual de 20% (vinte por cento) -, não se aplicado referido entendimento ao caso concreto por não tratar da específica hipótese de incidência do art. 1337, caput, do Código Civil:

9. Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial. É como voto.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.247.020 - DF (2011/0069453-5)

RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

RECORRENTE : GRUPO OK CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA

ADVOGADO : ANDRÉ LUIS DEL CASTILO ROCHA E OUTRO(S)

RECORRIDO : CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO BRASÍLIA TRADE CENTER

ADVOGADO : HERIBALDO MACEDO E OUTRO(S) julgamento 15/10/2015