Desconto no aluguel - Mera liberalidade, mas ressalve sempre

O locador concedeu desconto no aluguel por um determinado período. Não existia previsão no contrato de locação e não fizeram aditivo. A liberalidade do locador em conceder desconto no aluguel não o vincula e não configura direito adquirido. Mas sempre é bom ressalvar.

Desconto de pontualidade é mera liberalidade do locador, não altera o valor do aluguel estipulado no contrato. Não há excesso de execução na cobrança do valor do aluguel sem o desconto. 

A bonificação por pontualidade no pagamento é mera liberalidade do locador para incentivar o pagamento em dia e evitar transtornos advindos da impontualidade, sem implicar multa disfarçada. 

É mera liberalidade do locador, o fato deste dar descontos no aluguel em razão das dificuldades financeiras enfrentadas pelo locatário. Sendo assim, tal hipótese não se configura como aparente direito adquirido.

Esse é o entendimento de alguns juízes, mas para maior segurança sempre é bom ressalvar, seguro morreu de velhice. Ex.: Estou concedendo o desconto no aluguel durante 4 meses, ou outras palavras equivalentes e se não cobrar multa moratória, de atraso nos alugueis, ressalve sempre Ex.: "Este mês renunciei ao pagamento da multa moratória" ou " Estou renunciando a multa moratória por 3 meses" ou "A multa moratória será cobrada na rescisão contratual"

QUARTA TURMA RECURSAL CÍVEL DO CONSELHO RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS/RJ

Recurso nº: 0026421-81.2009.8.19.0042

Recorrente: José da S V

Recorrido: Giovana  O e OUTRA

VOTO

Pretende a parte autora indenização por danos materiais decorrentes do contrato de locação de imóvel, em razão da inadimplência dos reclamados. Sustenta o autor que celebrou contrato de locação com o primeiro réu (Giovani), com a fiança solidária da segunda ré (Jonice), no período de 10/10/07 a 10/10/08, tendo o mesmo sido prorrogado por tempo indeterminado.

Alega que desde março de 2009 o locatário não pagou os alugueis, tendo feito a entrega das chaves no dia 07/07/09, sem a quitação dos débitos referentes aos meses de março, abril, maio e junho de 2009.

Contestação às fls. 66/69, alegando, em síntese, que fez a entrega das chaves diretamente na administradora no dia 05/06/2009, sem a emissão de recibo, em razão do débito pendente; que impugna a planilha apresentada, pois esta apresenta valores que não reconhece; que só reconhece o débito de R$1.390,00 (planilha à fl. 69), pugnando pela improcedência. Sentença de fls. 82/83, que julgou extinto o feito, sem resolução do mérito, em face da ausência de interesse processual, nos termos do art. 267, VI, do CPC.

Recurso inominado interposto pela parte autora às fls. 85/91, reforçando os termos da inicial e protestando pela reforma da sentença.

Contrarrazões apresentadas, impugnando a gratuidade de justiça deferida ao autor/recorrente.

É o relatório.

Passo a votar. A sentença merece ser reformada.

Na hipótese, a opção pela ação de cobrança no lugar da ação de execução lastreada em título extrajudicial não pode ensejar a extinção da demanda sem resolução do mérito, sob pena de negativa de prestação jurisdicional, sendo certo que na espécie se discute verbas além do ordinário aluguel.

Dessa forma, aplicando-se a Teoria da Causa Madura, passo a apreciar o mérito da demanda na forma do art. 515, § 3º do CPC. Com efeito, a inadimplência do réu restou configurada nos autos, traduzindo-se em fato incontroverso, subsistindo apenas a necessidade de fixação do quantum devido.

Para tanto, é necessário estabelecer o termo final para o cômputo da fluência dos aluguéis, e nesse sentido, deve ser considerado o termo de entrega de chaves de fls. 19, documento que não foi alvo de contrariedade neste feito, firmado em 07/07/2009. Partindo dessa premissa, há que se estabelecer o valor do aluguel pelo imóvel descrito na inicial, devendo ser considerado o valor constante no contrato de locação, na cláusula 2ª, bem como o valor constante no recibo de fls. 23, ou seja R$ 660,00 (seiscentos e sessenta reais).

Neste sentido, merece ser esclarecido que o réu não logrou comprovar que o desconto no valor do aluguel, constante nos recibos de fls. 76/78, tenha se dado em caráter permanente, eis que inexistente aditivo contratual da locação, além disso, a efetivação de desconto se traduz numa liberalidade do locador, sendo precário, não podendo ser considerado para a fixação da dívida, uma vez que indemonstrado o período de concessão.

Igualmente, não se comprovou o pagamento residual referente ao mês de março de 2009, devendo ser frisado que outros meios de prova poderiam ter sido lançados para o réu afastar a assertiva autoral quanto a esta verba, além do recibo de pagamento.

Por outro lado, o autor não obteve êxito em comprovar que as benfeitorias do imóvel decorreram unicamente do contrato de locação, não conseguindo demonstrar as condições em que o imóvel foi entregue pelo locatório que ensejariam as despesas descritas na nota fiscal de fls. 20, o que poderia ser facilmente comprovado por fotografias do local.

No mais, as cláusulas contratuais que prevêem a multa de 03 (três) alugueres por descumprimento de contrato, além da cobrança de honorários advocatícios não merecem ser afastadas, posto que livremente convencionadas.

Ademais, em relação ao fiador constituído no contra de fls. 11/15, subsiste responsabilidade no que se refere ao adimplemento do contrato, eis que a locação estava sendo prorrogada por prazo indeterminado, com cláusula expressa de responsabilização até a entrega das chaves, aplicando-se a Súmula nº 134, deste Eg. Tribunal a qual dispõe: "nos contratos de locação responde o fiador pelas obrigações futuras após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado se assim o anuiu expressamente e não se exonerou na forma da lei".

Conclui-se, portanto, que devem ser excluídas da planilha de fls. 06 o valor relativo às despesas de reparo, corrigindo-se o valor dos honorários para 20% do total devido (R$ 981,95), somatório que perfaz o montante de R$ 5.891,70 (cinco mil, oitocentos e noventa e um reais e setenta centavos).

Por fim, com relação ao cômputo de correção monetária e juros legais, a correção poderá ser feita pelo IGP-M, eis que é o índice habitualmente usado em contratos desta natureza, devendo ser esclarecido que os alugueres devidos referentes aos meses de março a julho de 2009 devem ter como termo inicial de incidência de correção e juros legais a data de cada vencimento.

Neste sentido, colhe-se o entendimento deste Eg. Tribunal de Justiça: "DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de alugueres e encargos ajuizada em face de locatária e fiadora. Sentença de parcial procedência. Apelo da inquilina.  1. Em ação de despejo por falta de pagamento o inquilino pode pagar o que é cobrado ou depositar o que entende devido sem qualquer necessidade de atuação de Contador Judicial que sequer tem atribuição para tanto.2. Tratando-se de infração contratual pela falta de pagamento dos aluguéis, obrigação sujeita a termo certo, a notificação premonitória não se faz necessária. 3. Operando-se a mora de pleno direito, nos termos do artigo 397 do Código Civil, os juros moratórios, assim como a correção monetária, incidem desde o vencimento de cada parcela de aluguel em atraso.4. Apelo ao qual se nega seguimento na forma do art. 557, caput, do CPC."

(0002483-15.2007.8.19.0014 - Apelação - Des. Fernando Foch Lemos - Julgamento: 03/09/2010 - Terceira Câmara Cível) "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO, CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PLEITO PRINCIPAL PREJUDICADO PELA DESOCUPAÇÃO, ORDENADA EM OUTRO FEITO, MEDIANTE DIVERSA CAUSA DE PEDIR. PROSSEGUIMENTO DA COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. APELAÇÕES DA RÉ E DA AUTORA (ADESIVA). PRELIMINARES DE NULIDADE DO JULGADO NA PRIMEIRA, POR CERCEAMENTO DE DEFESA E FALTA DE MOTIVAÇÃO. DECISÃO QUE INDEFERIU EXPEDIÇÃO DE OFÍCIOS A BANCOS, PARA CONFIRMAÇÃO DE DEPÓSITOS EM FAVOR DA LOCADORA, QUE RESTOU IRRECORRIDA. PRECLUSÃO. MOTIVAÇÃO SUFICIENTE DA SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO QUE SE SUBSUME AO MÉRITO. REJEIÇÃO DAS PRELIMINARES. PAGAMENTOS ALEGADOS E NÃO COMPROVADOS NÃO PODEM SER CONSIDERADOS EM ABATIMENTO DA DÍVIDA, ASSIM COMO EVENTUAIS CRÉDITOS DA LOCATÁRIA ORIUNDOS DE OUTRAS RELAÇÕES CONTRATUAIS COM A LOCADORA. ADOÇÃO PELA SENTENÇA DE CONTA QUE CONSIDERA A TR COMO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA E NÃO ALBERGA PARA A ÍNTEGRA DA DÍVIDA A PREVISÃO HONORÁRIA DE 20%, CONTRATUALMENTE FIXADA. PREVISÃO CONTRATUAL QUE PERDEU EFICÁCIA COM A LEI 9.069/95 (ART. 27, §5º). ADOÇÃO DO IGPM, QUE CHEGOU A SER PREVISTO NO PACTO PARA REAJUSTE DO ALUGUEL. RAZOABILIDADE. POSSIBILIDADE DE ESTIPULAÇÃO DE VERBA SUCUMBENCIAL EM CONTRATO DE LOCAÇÃO. ART. 62, II, "d", DA LEI 8.245/91. EXCLUSÃO DA DUPLA SUCUMBÊNCIA. FIXAÇÃO DE VERBA DE 10%, INCIDINDO SOBRE PARTE DA VERBA HONORÁRIA CORRETA, QUE CONSTAVA DA CONTA DO PERITO. BIS IN IDEM QUE DEVE SER EXPURGADO. PARCIAL PROVIMENTO DO APELO DA RÉ, E TAMBÉM AO 2º APELO (DA AUTORA), PARA, EM SUBSTITUIÇÃO AO QUE NA R. SENTENÇA SE DISPÔS, CONDENAR A RÉ AO PAGAMENTO DA QUANTIA ESTABELECIDA NA PLANILHA DE FLS. 977/978, NA QUAL JÁ ESTÃO COMPREENDIDOS OS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS DE 20%, CORRIGIDA MONETARIAMENTE E ACRESCIDA DE JUROS DE MORA DESDE A RESPECTIVA ELABORAÇÃO ATÉ O EFETIVO PAGAMENTO."(0094956-69.2001.8.19.0001(2007.001.5152 2) - Apelação - Des. Luiz Fernando de Carvalho - Julgamento: 14/10/2008 - Terceira Câmara Cível) "AGRAVO INTERNO. APELAÇÕES A QUE SE NEGOU SEGUIMENTO, COM BASE NO ART. 557, "CAPUT", DO CPC. OBJETIVO DA 2ª RÉ 1ª APELANTE AO INTERPOR O PRESENTE AGRAVO, EM VER REEXAMINADA A DECISÃO E RECONSIDERADA, PARA O SEU RECURSO SER JULGADO PELO COLEGIADO. 1. Ficou dito no "decisum" que o litisconsórcio existente entre os fiadores é facultativo, caso em que a falta de citação poderá vir a ser argüida pelo fiador não citado, para o fim de afastar de si a eficácia do julgado, a teor do disposto no art. 472 do CPC, mas descabe a arguição pelos regularmente citados, a quem a falta de citação dos outros nenhum prejuízo causa. O defeito não contagia o processo em relação àqueles que o integraram válida e regularmente. 2. O autor por sua vez, fundamentou suficientemente o pedido inicial, comprovando a relação locatícia, ao passo que cabia às rés comprovar o pagamento dos aluguéis, cuja ausência provocou e embasou o pedido do despejo e da cobrança. 3. A multa contratual é perfeitamente aceitável, não havendo porque ser excluída da condenação, e a adoção do IGPM como fator de correção pode ser aceito na ausência de previsão contratual, não havendo que se falar em índice adotado pelo Governo. 4. Recurso a que se nega provimento." (0070004-47.2006.8.19.0002 - Apelação - Des. Miguel Angelo Barros - Julgamento: 30/11/2010 - Décima Sexta Câmara Cível).

Diante do exposto, conheço do recurso e dou parcial provimento ao mesmo para reformar a sentença monocrática de fls. 82/83, para julgar procedente em parte o pedido autoral para condenar os réus a pagarem a parte autora a quantia de R$ 5.891,70 (cinco mil, oitocentos e noventa e um reais e setenta centavos). Sem ônus sucumbenciais. Rio de Janeiro, 18 de março de 2011. CLÁUDIA CARDOSO DE MENEZES JUÍZA RELATORA
0026421-81.2009.8.19.0042 - TURMAS RECURSAIS