Comunicação entre Locador e Locatário

A comunicação entre o locador e o locatário deve sempre ser feita POR ESCRITO. 

Qualquer acerto que se faça entre o dois é sempre bom fazer por escrito para ficar documentado, assim, terão como provar, caso haja divergências posteriormente, tendo em vista que a relação entre os contratantes às vezes é muito conflitante. 

Na comunicação escrita as partes fazem prova de que cumpriram a legislação e o contrato.

A forma de comunicação pode ser via e.mail, correio com AR (aviso de recebimento), whatsapp e Cartório de Títulos e Documentos.

Devemos inserir no contrato de locação uma cláusula informando como se processará a comunicação entre os dois, é sempre bom deixar estipulado como ocorrerá o intercambio entre ambos, dá mais segurança as partes.

Se o contrato escrito autoriza que as notificações podem ser enviadas via e.mail e correio AR não há problema, mas toda a notificação via correio registrado pode não ser recebida pelo locatário, tendo em vista que pode ser entregue a qualquer pessoa que estiver na residencia do locatário e até ao porteiro e também não prova o conteúdo da comunicação e às vezes acabar em discussão judicial. 

A forma de comunicação mais eficaz é a feita via Cartório de Títulos e Documentos, esta não gera dúvida.

Notificação Extrajudicial

O carteiro, ao lhe entregar uma carta, solicita sua assinatura alegando que a carta conta com um aviso de recebimento (AR). Isto significa que o remetente pretende provar que você recebeu o envelope e que, portanto, tomou ciência de seu conteúdo. Isto configura um tipo de notificação extrajudicial.

Notificação extrajudicial é um documento que têm o objetivo de produzir prova para ser usada num processo. A finalidade é responsabilizar alguém ou prevenir responsabilidades

As notificações extrajudiciais podem ser utilizadas para:
    1 - requerer pagamento de um determinado débito, 
    2 - solicitar desocupação de um imóvel, 
    3 - avisar sobre as consequências de um determinado ato, etc.

As notificações podem ser feitas:
 - e.mail
 - cartas com aviso de recebimento
 - notificações por meio de cartório
 - notificações  por via judicial

A diferença entre elas está no grau de segurança.

Além das cartas com aviso de recebimento, as notificações extrajudiciais podem ser feitas por meio de um cartório. 
A finalidade é a mesma: provar que uma determinada pessoa estava ciente a respeito de um assunto e que, portanto, conhecia suas obrigações. 
A comunicação via cartório não é gratuita, paga uma taxa e tem de levar o documento com as informações já redigidas.

O cartório de Registros e Títulos de Documentos faz o registro desta notificação, tornando o documento público. Depois, um oficial entrega pessoalmente à pessoa notificada.

Neste caso, em um período de 30 dias, o oficial faz pelo menos três tentativas de entrega ao destinatário. O aviso e os prazos contidos no documento, normalmente, passam a ser contados após a data de entrega.

Notificações extrajudiciais enviadas por e-mail também têm validade legal.
Se o contrato escrito autoriza que as notificações possam ser enviadas via correio AR não há problema, mas devo avisar que toda a notificação via correio registrado pode não ser recebida pelo locatário e acabar em discussão judicial.

Notificação Judicial

Outro tipo de notificação é a judicial. A menos utilizada de todas, ela cumpre com a mesma função da notificação extrajudicial, a diferença é que depende do judiciário para ser feita.

“É um fato pré-processual, ou seja, ainda não se configura como processo porque apesar de ter autorização do juiz não tem sentença. Ela é utilizada quando o requerente deseja que o notificado faça algo e o descumprimento das obrigações configura em pena de mora”, explica Roberval Cesar Soares, oficial de justiça avaliador.

Geralmente, este tipo de notificação é entregue em mãos, por um oficial de justiça.

Citação

Um outro termo que beira o universo das notificações é a citação. Utilizada para informar alguém a respeito do início de um processo, ela sempre é entregue por um oficial de justiça e só pode ser entregue em mãos, exceto em caso de empresas, que pode ser entregue via Correios.

“Um processo só tem início com a chegada de uma citação, ou seja, quando o réu é comunicado a respeito do fato. Por ser de extrema importância, ela geralmente é entregue em mãos”, explica Roberval.

Segundo ele, não há meios de se esquivar de uma citação, uma vez que se a pessoa a ser avisada não for encontrada, a notificação pode ser por hora certa, ou seja, entregue a alguém que more próximo e publicada em jornais e afixada no mural do Fórum.

“Muitas vezes a pessoa foge da notificação para que o processo não tenha início. Quando temos a certeza de que a pessoa mora em um determinado endereço, requeremos a notificação por hora certa, que nos permite entregar o aviso a qualquer pessoa presente na casa no momento ou até mesmo a um vizinho”, explica.

Intimação

Apesar de ter outro nome, a intimação não deixa de ser um tipo de notificação. Ela serve para solicitar que qualquer uma das partes envolvidas em um processo faça ou deixe de fazer algo. Por exemplo: as notificações podem ser utilizadas para requerer a presença de testemunhas em uma audiência, solicitar trabalho de peritos, pedir documentos ou provas a entidades como a Ligth, Serasa, entre outros.

“A pessoa é intimada a colaborar com a justiça. Geralmente esta intimação é feita por meio de um oficial de justiça”, explica Cláudio.

Certamente, quando o assunto é intimação, muita gente já ouviu falar que seu descumprimento pode acarretar em prisão. A informação é parcialmente verdadeira.

“Se a pessoa recebe a intimação e não a cumpre nem justifica sua falta ela pode, sim, ser conduzida à vara, ou seja, pode ser levada à força para cumprir com seu dever”, esclarece Roberval, que explica que se a pessoa não tomar ciência da intimação não sofre penalidades por seu descumprimento.

Outra informação importante é que a recusa em assinar o aviso de recebimento da intimação levada pelo oficial de justiça não tem nenhuma validade, isso porque o profissional tem fé pública, ou seja, pode atestar que o aviso foi entregue.

“Muita gente se recusa a assinar, dizendo que não é obrigada a produzir prova contra si mesma. Isso é bobagem. Se a pessoa se recusar a fazer isso, o oficial pode fazer assinar por ela”, explica Roberval reforçando a importância de receber o oficial de justiça com respeito.

As consequências

O descumprimento dos termos estabelecidos em uma notificação pode, sim, trazer consequências mais sérias. Isso porque a notificação é encarada no meio judicial como uma forma de produzir provas que serão futuramente utilizadas em processo.

“Se você recebe uma notificação dizendo que tem 30 dias para desocupar o imóvel, caso contrário será despejado e terá de pagar multas, essa notificação funciona como um aviso. Se você a descumprir certamente responderá por ter ignorado o aviso”, explica Cláudio.

Segundo ele, os mais diversos tipos de notificações tem validade, do e-mail à carta com aviso de recebimento (AR).

“Se quem fez a notificação tem o e-mail, ou a carta enviada como prova, quem tem de provar que não recebeu é a outra parte. Por isso, é necessário muita atenção, além de deixar sempre o endereço atualizado em órgãos como Departamento Nacional de Trânsito (Detran), bancos, prefeitura e justiça eleitoral”, ha´casos que pessoas perderam o imóvel por conta de ter ignorado as notificações que recebeu.

Segundo ele, mesmo os avisos de recebimento que retornam sem assinatura podem se configurar como prova. Isso porque demonstram interesse de uma das partes em comunicar a outra sobre consequências futuras.

“Os Correios são muito cuidadosos nesse sentido. Toda carta com aviso de recebimento tem um histórico onde consta diversas situações, como mudou-se, ausente, desconhecido, entre outros. Sendo assim, reforço a necessidade de deixar o cadastro sempre atualizado”, frisa.

Como agir

A melhor forma de se defender das provas produzidas por meio de uma notificação é fazendo uma contra-notificação, ou seja, respondendo à acusação de forma documentada.

A notificação é essencialmente importante para quem recebe. Se a pessoa notificada não concorda com qualquer termo informado neste documento, ela deve responder a ele por meio de outra notificação, ou seja, documentar a resposta aos termos. Isso demonstra interesse em solucionar o problema.

É golpe

Bancos e órgãos da Justiça, como Tribunal de Justiça do Trabalho (TRT), Tribunal de Justiça Eleitoral (TJE), Tribunal de Justiça (TJ) não mandam notificações por e-mail. No caso dos bancos, não há regras que impeçam, contudo a prática não é utilizada. Já no caso da justiça os meios eletrônicos nunca são utilizados.

“Notificações via e-mail ou telefone, principalmente aquelas que mencionem a existência de processos, dívidas, formas de pagamento ou peçam a inserção de dados, devem ser vistas com total desconfiança pelo público. A chance de ser fraude é gigantesca.

http://www.jcnet.com.br/Geral/2012/12/notificacoes-e-intimacoes-voce-sabe-como-reagir-diante-delas.html

..............................................

O Locatário assim como o locador tem muitas necessidade de se comunicar com o locador

É o caso do locatário que tem o dever de zelar pela conservação do imóvel que pertence ao locador.

Estando o locatário com a posse do imóvel não há como o dono estar ciente de qualquer problema com o mesmo a não ser que seja comunicado. É obrigação do locatário comunicar qualquer problema que ocorrer no imóvel que esta sob sua responsabilidade.

Muitos resolvem pequenos problemas sem comunicar o locador e isso pode gerar conflito entre ambos principalmente quando o imóvel sofrer alguma avaria, então sempre faça a comunicação e peça autorização quando tiver que modificar algo ou fazer alguma troca de peça que não exista igual no mercado.

Muitos locatários trocam torneiras, fechaduras internas, tomadas de energia etc por outras mais modernas e na hora da devolução do imóvel o locador pode querer suas antigas tomadas de volta no lugar onde estavam. Então lembre-se, o imóvel não é seu, não o modifique sem consentimento de seu dono.

Sempre é melhor acordar que discordar.