Contagem de prazo
Quando inicia e termina o contrato de locação de 30 meses, residencial?
O inicio e o término do contrato, conforme determina o art. 132 § 3º, do Código Civil, ocorre sempre na mesma data. O Código Civil determina que iniciem e terminem no mesmo dia (não mesmo mês)
Incio: 01 de julho de 2015 - termino; 01 de janeiro de 2018
Em 1º de janeiro de 2018 termina o contrato, mas tem um espaço entre 1º de janeiro e 1º de fevereiro de 2017 meio indefinido, não é prazo determinado nem prazo indeterminado, é um período em que o locador se quiser retomar o imóvel deve notificar o Locatário informando-o de sua decisão, então o inquilino tem este mês (30 dias) para sair do imóvel.
Oficialmente só termina o contrato em 1º de fevereiro de 2018, visto ele ter um mês a mais para sair o imóvel.
O locatário tem um mês após o termino do contrato para deixar o imóvel, mas tem que notificar nestes 30 dias, depois dos 30 dias se não houver notificação o contrato se prorroga por prazo indeterminado.
Quer retomar o imóvel?
1) Notifica o locatário via correio com AR (aviso de recebimento) que deseja retomar o imóvel e está dando um prazo de 30 dias para o locatário sair.
2) Locatário não desocupou o imóvel dentro dos 30 dias subsequentes, ingressa com ação de despejo.
Qual a importância de não perder o prazo?
Se o Locatário não sair dentro destes de 30 dias, o locador vai ter que ingressar na justiça com a ação de despejo e rescisão por termino contratual e o locatário sai em 30 dias.
Agora, se deixar correr o prazo e não notificar, após os 30 dias o contrato se prorroga e passa a ser indeterminado. E com prazo indeterminado, vai ter que ingressar com ação de despejo por denuncia vazia e a lei concede 6 meses ao locatário para sair do imóvel. A diferença está no prazo que o juiz, a lei, concede ao locatário para deixar o imóvel.
Contrato por prazo indeterminado os contratantes não estão condicionados ao tempo. Locatário pode pedir o imóvel a qualquer momento e o Locador pode sair quando lhe aprouver.
Obs.: Quando o contrato não tem garantia e o prazo for indeterminado, o locador pode ingressar na justiça, caso o locatário se recuse a sair, com pedido de liminar e o juiz determina sua saída em 15 dias. Da mesma forma com prazo determinado, mas quando houver descumprimento de cláusula contratual. tanto que a ação é de despejo e rescisão contratual por descumprimento de cláusula contratual para ambos os contratantes, o locador porque não pode retomar o imóvel dentro deste prazo, só por descumprimento e o locatário para ser isento de pagar a multa por antecipação, caso o juiz assim entenda e tiver descumprimento grave, agora o locador pode sair quando quiser desde que pague a multa por antecipação.
1) o contrato tem 30 meses de prazo e iniciou a locação no dia 1º de março de 2015 vai terminar no dia 1º de setembro de 2017.
Isso ocorre porque o mês de agosto de 2017 tem que estar completo para que o contrato se encerre e sendo assim é preciso que se transcorra os 30 dias de agosto de 2017. O código civil determina no mesmo dia então é 01 de setembro, a partir deste dia deve notificar o locatário que vai ter mais 30 dias para desocupar o imóvel.
Segundo o artigo Art. 573 do Código Civil, a locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Ex.: nesta situação, de prejuízo ao locador. Terminado o prazo do contrato o locador tem 30 dias para solicitar ao locatário que desocupe o imóvel. Durante estes 30 dias, temos um prazo em que o contrato encerrou e não se renovou. Se o locatário não desocupar dentro destes 30 dias o locador poderá entrar com despejo judicial por término contratual .
A contagem iniciou-se no dia 1º de setembro de 2017. Se o locador tivesse a contagem errada dos 30 dias a locação estaria prorrogada automaticamente por prazo indeterminado (art.46 da lei 8.245/91) e ele teria que aplicar a denuncia vazia ao locatário fato que poderia conceder a este aplicar judicialmente o artigo 61 e conseguir 06 meses para desocupar o imóvel.
Ação de despejo por termino contratual.
Após este prazo é ação despejo por denuncia vazia e terá que dar um prazo para o locatário de 6 meses para desocupar
Caso o prazo para desocupar acabe e o inquilino não queira sair, é imprescindível notificá-lo, isso porque o Código Civil determina isso no art. 574.
Notifica ele, para mostrar oposição. Para mostrar que não há interesse em continuar com o contrato. Importante, nessa notificação, detalhar bem o pedido de devolução, descrevendo o que foi acordado e o tempo em que o usuário reside no imóvel e quando deveria ter saído.
Se notificado, e continuar, diz o artigo 575 que o locatário pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.
Aí o jeito é ir brigar na justiça, contratando um advogado da sua confiança para entrar com uma Ação de Despejo.
Mais informações, Código Civil Art. 565 ao 578 e a Lei 8.245.
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