Requisitos da Ata para ingressar com ação de execução de cota condominial

A via de execução só permite a cobrança das cotas condominiais vencidas, não as vincendas, ou seja, as cotas que forem vencendo ao longo do processo terão que ser cobradas por meio de outra execução.

No entanto, pesquisando a jurisprudência no Tribunal de Justiça do RJ verifica-se que em nome da economia processual estão admitindo a cobrança das cotas que vão vencendo ao longo do processo executivo.

Para que a taxa condominial seja considerada título executivo extrajudicial precisa o crédito estar previsto na convenção do condomínio ou aprovado em assembleia geral, é o que determina a lei.

As atas que instituem as taxas, ordinárias ou extraordinárias, devem ser redigidas com a discriminação do valor devido por cada unidade ou fração ideal.

Os orçamentos aprovados devem estar anexados às atas, com as rubricas do presidente e do secretário da assembleia, e devem corresponder ao valor final das taxas de cada unidade, na devida proporção.

Requisitos da ata para instruir o processo de execução

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais.

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembléia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Modelo de ata

Para fins de demonstração e atendimento ao Novo Código de Processo Civil, declara essa assembleia que a cota integral existente ente abril de 2015 e março de 2016 era de R$ 00,00 (...... reais e centavos), mais o fundo de reserva de 10%, ambos os valores rateados pela fração-ideal. Assim, considerando o aumento aprovado de ...%, a cota ordinária total a ser rateada conforme determina a convenção, ou seja, pela fração-ideal, é de R$ ...,00 (...... reais e centavos), mais o fundo de reserva convencional, de ....%, este no valor total, a ser rateado pela fração-ideal, de R$ ...,00 (.... reais e centavos), tudo com cobrança no dia .... (extenso) de cada mês. Além da cota ordinária e da cota de fundo de reserva, serão cobrados em separado e na mesma boleta, por ser determinação assemblear e convencional, a água medida (consumo individual), o rateio da água das partes comuns (que varia mês a mês, conforme a apuração) e o valor da taxa de medição da água individual.

A ata da assembleia deve conter o abaixo para poder provar a liquidez do titulo da cota condominial. Deste modo, a ata deve colocar, de forma expressa:

    1.   O quórum legal ou o previsto na convenção de condomínio, para a aprovação da cota; 

2. Deve estar escrito na ata da assembleia que a assembleia aprovou o novo valor da cota ordinária ou extraordinária que passou a ser ....... por unidade, após a aprovação do reajuste pela assembleia. Havendo diferença entre as cotas, citar a fração ideal da unidade como base de rateio;

3.   Deve dizer que foi aprovado o fundo de reserva que é o determinado pela convenção, incidente sobre a cota ordinária que é de ..... % da cota, e no valor de ... por unidade

4.   Mencionar todas as cobranças adicionais, como eventuais rateios de água e luz, nos casos em que a cobrança for feita separadamente, bem como pagamento de 13º salário, quando for pago mensalmente;

5.   Deve conter na ata também a data de vencimento da cota e que está dentro da regra convencional

6.   E por fim é bom colocar na ata que a cota do ano anterior era de .... por unidade

Cuidado com os valores devidos de água e gás obtidos pela leitura individualizada de medidores, além dos devidos pela utilização de espaços comuns e pela infração das normas internas, pois nem sempre é possível incluí-los na ação de execução.

Portanto, não é qualquer débito condominial que é título executivo extrajudicial e que poderá ser cobrado pela ação de execução, mas, somente aquele que estiver expressamente previsto.

A informação sobre o valor do fundo de reserva, conforme a convenção de condomínio, em seu percentual correspondente, incidente sobre a cota condominial ordinária; no caso do condomínio edifício vila é de 10%.

Mencionar todas as cobranças adicionais, como eventuais rateios de água e luz, nos casos em que a cobrança for feita separadamente, bem como pagamento de 13º salário, quando for pago mensalmente;

Multas infracionais devem ser cobradas à parte, em ações de cobrança, pois sempre haverá alguma incerteza sobre elas.

As cotas que não tiverem atas detalhadas – quando apenas se mencionava que a cota teria aumentado em XIS por cento, o que não traduz liquidez – não são títulos extrajudiciais, devendo ser cobradas pelo processo de conhecimento em ações de cobrança, visando uma sentença.

A redação das atas a partir de agora é de fundamental importância. Quem não fizer desta forma, corre o risco de ajuizar uma execução, não conseguir mostrar os três elementos do título e perder tempo e dinheiro, e depois ter de entrar com uma ação de cobrança, começando do zero.

Em que pese a previsão legal para a cobrança das cotas condominiais pelo processo de execução, teremos, na prática, nesse momento de adaptação, a ausência dos pressupostos de liquidez, exigibilidade e certeza. Verifica-se que a maioria das atas não traz em seu bojo esse detalhamento.

Na ausência dos pressupostos legais de certeza, liquidez e exigibilidade requisitados por lei, que devem estar presentes de maneira clara na ata que aprovou o reajuste, procure alternativas para viabilizar a instrumentalização do direito previsto em lei, senão vejamos: para tentar superar essa exigência legal com a apresentação da ata que aprovou o reajuste, eventual ausência sobre o detalhamento, como percentual de reajuste, valor por unidade, critério de rateio e vencimento da cota, juntamente com a convenção do condomínio e dos boletos emitidos pela administradora do condomínio.

Com esses três documentos, I) ata do reajuste; II) convenção de condomínio; III) boletos de cobrança da administradora, pode-se superar eventuais lacunas na redação das atas, tendo em vista que o direito moderno atenua o formalismo que o caracterizou por muito tempo.

Porém, a recomendação é pela redação técnica e clara das atas, confeccionada por pessoal preparado para tal mister, assegurando ao condomínio as ferramentas necessárias e adequadas para a materialização dos direitos previstos em lei.

Não sendo possível o ajuizamento da ação de execução, o processo para reaver as cotas condominiais será o de conhecimento, a ação de cobrança, com o fim de ser reconhecida a dívida.

A ação de cobrança de cotas condominiais, que demandava o processo de conhecimento, com garantia da ampla defesa e do contraditório, para a obtenção da sentença satisfativa do crédito do autor, necessária para a execução judicial. Essa ação será adequada nos casos de ausência dos pressupostos legais para o processo de execução, bem como nos casos em que houver dúvida quanto ao pagamento, que demandarem prova pericial ou nos casos de dúvidas a quem cobrar, como nos casos em que o morador não for o proprietário do imóvel, com discussão ou pendências dominiais (promitente comprador, herdeiros, usucapião, etc).