Vantagens e desvantagens do contrato locacão sem garantia

Vantagens e desvantagens do contrato de locação sem garantia?

A primeira possibilidade está no fato de ser concedida liminarmente a ordem judicial para desocupação do imóvel em caso de falta de pagamento de aluguéis e acessórios pelo locatário, ordem de despejo, conforme permite o artigo 59, §1º, inciso IX da Lei nº 8.245/91 que o locador ajuíze ação de despejo em razão da falta de pagamento do aluguel e acessórios no vencimento, com pedido de liminar, isto é, sem audiência da parte contrária, para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias.

A falta de pagamento de aluguéis é a mais grave infração contratual e exige tratamento judicial rápido.
A segunda vantagem é que no contrato realizado sem garantia pode o locador exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos antecipadamente até o sexto dia útil do mês vincendo, conforme dispõe o art. 42 da mesma, ao contrário do contrato celebrado com garantia, que é expressamente vedada a cobrança antecipada do aluguel, sob pena de configurar contravenção penal. Assim, se o locatário não efetuar o pagamento do aluguel e acessórios já no início do mês, antes mesmo de “desfrutar” do imóvel, o locador poderá ajuizar a competente ação de despejo. 

O locatário, nos termos do §3º do artigo 59 da Lei nº 8.245/91, poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel, efetuar o depósito judicial do débito (aluguel e acessórios).

Porém, apesar das vantagens, podem-se citar também duas desvantagens:

a primeira decorrente da morosidade do Judiciário, fazendo com que o prazo de 15 dias previsto pela lei raramente seja cumprido, já que o locador deverá ingressar com a ação de despejo, aguardar os trâmites para autuação e distribuição do processo até que os autos cheguem às mãos do juiz, que então proferirá a decisão liminar. Em seguida a isso, deverá aguardar mais algum tempo até que a ordem de despejo, se houver resistência do locatário, seja, em termos práticos, cumprida e a segunda do fato de que o locador, para obter a concessão da liminar de desocupação, deverá prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel à época do ajuizamento. Esse é um requisito imprescindível à concessão da liminar de desocupação. No entanto, a caução não necessariamente deverá ser em dinheiro. Nada impede que a caução seja real ou fidejussória. O mais comum é que o próprio imóvel locado seja ofertado em caução. Para tanto, o locador deverá comprovar sua titularidade e a inexistência de outros ônus reais.

Importante ainda mencionar que a liminar para desocupação do imóvel tem sido concedida ainda em casos nos quais a garantia foi extinta. É o que ocorre, por exemplo, quando o contrato prevê garantia na modalidade caução, porém o débito supera o valor caucionado.

Essa é a posição que tem sido adotada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, conforme acórdão proferido pela 27ª Câmara de Direito Privado, (Agravo de Instrumento nº 0231450-60.2012.8.26.0000, julgado em 27/11/2012).

Por fim, é o fato de que no contrato de locação sem garantia, o locador talvez tenha um trabalho maior para conseguir receber do locatário o valor do débito relativo aos alugueres e acessórios devidos.

Na prática, se a garantia ofertada pelo inquilino não se mostrar sólida e suficiente, melhor para o locador que o contrato fique “desprotegido”.

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