MULTA e JUROS de ALUGUEL atrasado

Limite da multa em contratos de locação de imóveis por inadimplemento do aluguel.

O valor da multa, por atraso de aluguel, não está estipulado em nenhuma lei, mas é praxe aplicar 10% sobre o valor mensal, o que já foi inclusive considerado válido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio, na súmula 61. Já os juros só podem ser cobrados após 30 dias de atraso, 1% ao mês.

Ocorre que alguns locadores aplicam a multa num percentual de 15% e como não está determinada em lei, é possível e legal.

No resto é bom lembrar que deve prevalecer o bom senso. Um primeiro atraso pode até ser abonado pelo credor, como voto de confiança e para estimular uma relação sadia entre locador e locatário 

É possível estabelecer multa superior a 10% do valor do aluguel por atraso no pagamento em um contrato de locação de imóvel urbano.
Verifica-se que é comum haver dúvida sobre a possibilidade de estipular livremente o percentual de multa em cláusula penal moratória de um contrato de locação. Qual seria o limite para a multa: 10% ou não há limite legal? Será exposta a interpretação jurídica que se considera como a mais adequada para o limite da cláusula penal em contratos de locação.

Cabe esclarecer que o limite de 2% previsto no art. 52, § 1°, da Lei Federal nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) não pode ser imposto às relações entre locador e locatário, por não ser considerada a relação locatícia de consumo. Ela é regida pela Lei Federal n° 8.245/1991 (A Lei do inquilinato). Esse é o entendimento que prevalece na doutrina e jurisprudência, de forma que o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, inclusive, editou a súmula n° 61 sobre o assunto, que expressa: "É válida, e não abusiva, a cláusula inserida em contrato de locação de imóvel urbano, que comina multa até o limite máximo de 10% sobre o débito locativo, não se aplicando a redução para 2%, prevista na Lei nº 8.078/90”.

Ressalte-se que, à época da edição da súmula n° 61, ainda não vigorava o Código Civil Brasileiro de 2002, o que obriga os profissionais de direito a interpretarem qualquer limite de multa por inadimplemento sob a luz da nova sistemática trazida pelo CC. Por esse motivo, em que pese a súmula mencionada, pergunta-se, pode a multa ser superior a 10%? Acredita-se que sim, pelas razões expostas a seguir.

O limite da multa contratual em 10% está previsto no art. 9º do Decreto Federal n° 22.626 de 1933 (a Lei de usura), que foi especialmente elaborado para regulamentar situações do Código Civil de 1916 e não do atual. Tanto é que o CC de 2002 não menciona o decreto, diferente da Lei do Inquilinato, a qual o CC teve o cuidado de mantê-la em vigor de acordo com a remissão expressa do art. 2.036.

Em uma interpretação sistemática do Código Civil, parece claro que o legislador, quando há necessidade, protege a vigência de leis que considera compatíveis com o Código. Outro exemplo seria a Lei Federal n° 6.404, que trata das Sociedades Anônimas, cuja vigência foi mantida pelo art. 1.089: “a sociedade anônima rege-se por lei especial, aplicando-se-lhe, nos casos omissos, as disposições deste Código.”

Caso análogo é o do Decreto Federal n° 2.681 de 1912, que regulava a responsabilidade civil nas estradas de ferro, e que foi revogado tacitamente pelo Código Civil, uma vez que o Código disciplina tanto o Transporte de bens e pessoas quanto a Responsabilidade Civil. Da mesma forma que o Decreto Federal (decreto do Poder Legislativo) n° 3.708 de 1919, que regulava a constituição de sociedades por quotas de responsabilidade limitada, e que também foi revogado tacitamente pelo Livro II da Parte Especial do Código Civil (Direito da Empresa). Isso nos leva a conclusão lógica da revogação tácita do art. 9° da “Lei de usura” que determinava: “não é válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida”.

Alternativamente, mesmo que se entenda que o Código Civil não derrogou qualquer dispositivo da Lei de Usura, assim como o Código de Defesa do Consumidor, a norma não seria aplicável aos contratos de locação, uma vez que o art. 9º do Decreto 22.626 é aplicável somente para os contratos de mútuo (art. 1.262 do Código Civil de 1916) e os contratos de locação são regidos por lei específica. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (vide Recurso Especial 324.015/SP) e de vários Tribunais estaduais têm admitido a fixação de multa moratória em patamar superior a 10% do valor do aluguel (vide Apelações Cíveis nº 2008.001.09749, nº 2006.001.10270, nº 2003.001.29498, nº 2003.001.36084 e nº 2002.001.22529 do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro; Apelações nº 1054993-0/2, nº 1061978-0/0, nº 1101732-0/3 e nº 851997-0/4 do Tribunal de Justiça de São Paulo).

Por fim, desde que a multa não ultrapasse o valor da obrigação principal (art. 412 do CC), índices superiores a 10% do débito são válidos, pois nenhum percentual específico é ilegal, mas poderá ser reduzido pelo juiz “se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio” (art. 413 do CC). A atitude do legislador em evitar impor limites para multas é a mais correta, pois, por um lado permite que as partes tenham a liberdade de convencionar as penalidades e, por outro, permite que qualquer multa possa vir a ser questionada judicialmente sob a luz da proporcionalidade das obrigações, o que serve perfeitamente ao princípio judicialista que o atual Código Civil adotou.

Por André Luiz Junqueira
http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/4807/Limite-da-multa-em-contratos-de-locacao-de-imoveis
12/jan/2009

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JUROS sobre o aluguel atrasado

Se não estiver escrito, não pode ser exigido. Os juros moratórios têm seu limite em 12% (doze por cento) ao ano. Ou seja, sobre o débito atualizado incidirá 1% (um por cento) ao mês, desde que também haja cláusula escrito neste sentido. O instrumento jurídico que disciplina a incidência da multa pelo referido percentual de 10%, é o Decreto 22.626 de 07/04/33, ainda em vigor. Qualquer cobrança a maior que esses percentuais é manifestamente ilegal e não deve ser pago pelo inquilino, principalmente quando o credor apresentar pretensão no sentido de agregar ao débito, outro tipo de multa, que fala, por exemplo em três aluguéis. É preciso ficar atento que esta penalização – de três aluguéis – é para outro tipo de infração contratual que possibilitem a rescisão do contrato por descumprimento de cláusulas contratuais como por exemplo, cessão não consentida do imóvel, empréstimo para terceiros, sublocação, mudança do projeto arquitetônico e etc. E Também quando desocupa o imóvel antes do prazo estimado no contrato. A multa referente a pagamento de obrigações fica absolutamente restrita ao acima mencionado, sob pena do chamado locupletamento ilícito por parte do credor. Mas, e se você já pagou valores acima desses mencionados? A solução é deveras simples. De posse dos recibos, procure o Juizado Especial Cível, e formule o pedido legal de restituição. Até 20 vezes o valor do salário mínimo não há necessidade de profissional advogado para acompanhá-lo. Basta se apresentar na secretaria do Juizado que através de seus atendentes irá formalizar o pedido para os devidos fins.