Lei estadual que regula protesto de cotas condominiais é considerada inconstitucional.
A de São Paulo já foi considerada inconstitucional e a do Rio de Janeiro também. Portanto cuidado ao fazer o protesto corre o risco de sofrer uma ação de danos morais.
Apregoam que a Lei 5.373/09 é inconstitucional, entendimento esse apoiado na decisão proferida pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, nos autos da Representação de Inconstitucionalidade n° 0060087-68.2010.8.19.0000, sob a relatoria do Des. Reinaldo Pinto Alberto Filho. Porém, essa decisão não interfere com o direito dos Condomínios de protestarem as dívidas de cotas condominiais.
Apregoam que a Lei 5.373/09 é inconstitucional, entendimento esse apoiado na decisão proferida pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, nos autos da Representação de Inconstitucionalidade n° 0060087-68.2010.8.19.0000, sob a relatoria do Des. Reinaldo Pinto Alberto Filho. Porém, essa decisão não interfere com o direito dos Condomínios de protestarem as dívidas de cotas condominiais.
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Com o novo CPC, a sistemática passou a ser diferente, na medida em que foi suprimida a primeira fase do processo, conhecida como fase de conhecimento. Agora, as cotas condominiais equiparam-se às notas promissórias, cheques, e, de certa forma, a uma sentença.
Assim, o condômino devedor não será mais citado ou intimado para apresentar sua defesa, mas deverá ser citado para efetuar o pagamento no prazo de 03 (três) dias, contado da citação, conforme determina o art. 829 do novo CPC.
Caso não efetue o pagamento, serão desde logo iniciados os atos expropriatórios de seu patrimônio, precisamente, penhora de bens, verbi gratia, dinheiro em conta, veículo e, caso não haja bens, o próprio imóvel gerador da dívida.
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O que dispõe a Lei Estadual Fluminense n° 5.373, de 15 de janeiro de 2009, de autoria do Deputado Estadual Luiz Paulo ?
Assim, o condômino devedor não será mais citado ou intimado para apresentar sua defesa, mas deverá ser citado para efetuar o pagamento no prazo de 03 (três) dias, contado da citação, conforme determina o art. 829 do novo CPC.
Caso não efetue o pagamento, serão desde logo iniciados os atos expropriatórios de seu patrimônio, precisamente, penhora de bens, verbi gratia, dinheiro em conta, veículo e, caso não haja bens, o próprio imóvel gerador da dívida.
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O que dispõe a Lei Estadual Fluminense n° 5.373, de 15 de janeiro de 2009, de autoria do Deputado Estadual Luiz Paulo ?
Diz que a “Tabela 24 – EMOLUMENTOS DOS TABELIO-NATOS DE PROTESTO DE TÍTULOS – da Lei n° 3.350 de 29 de dezembro de 1999, passa a vigorar com as Notas Integrantes que têm a seguinte redação:”
A Lei Estadual tão somente cria duas “Notas” na Tabela 24 que versa sobre EMOLUMENTOS dos Tabelionatos de Protesto de Títulos.
No entanto, o diploma legal que define competência, regulamenta os serviços concernentes ao protesto de títulos e OUTROS DOCUMENTOS DE DIVIDA e dá outras providências é a LEI FEDERAL N° 9.492, de 10 de setembro de 1997.
A Lei Estadual tão somente cria duas “Notas” na Tabela 24 que versa sobre EMOLUMENTOS dos Tabelionatos de Protesto de Títulos.
No entanto, o diploma legal que define competência, regulamenta os serviços concernentes ao protesto de títulos e OUTROS DOCUMENTOS DE DIVIDA e dá outras providências é a LEI FEDERAL N° 9.492, de 10 de setembro de 1997.
Esta Lei no seu art. 1° dispõe que Protesto é o ato formal e solene pelo que se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos E OUTROS DOCUMENTOS DE DÍVIDA.
Quaisquer “documentos de dívida”.
Quaisquer “documentos de dívida”.
Tais como mensalidade escolar e de clube; o documento particular assinado pelo devedor sem testemunhas; as obrigações decorrentes de dívidas de cotas condominiais; as obrigações de dívidas de alugueres e acessórios da locação, e muitos outros.
A Lei Federal não impõe qualquer requisito para que “outros documentos de dívida” possam ser protestados. E onde a Lei não distingue não cabe ao intérprete fazê-lo.
A oposição ao protesto de “outros documentos de dívida” tem o seu inconformismo no seio de alguns comercialistas, que entendem que o protesto somente é cabível aos “títulos” de crédito, tais como notas promissórias, letras de câmbio, cheques e outros, consoante dispunha a lei anterior. Todavia, não é isso o que dispõe a Lei Federal n° 9.492/1997.
A Lei Federal não impõe qualquer requisito para que “outros documentos de dívida” possam ser protestados. E onde a Lei não distingue não cabe ao intérprete fazê-lo.
A oposição ao protesto de “outros documentos de dívida” tem o seu inconformismo no seio de alguns comercialistas, que entendem que o protesto somente é cabível aos “títulos” de crédito, tais como notas promissórias, letras de câmbio, cheques e outros, consoante dispunha a lei anterior. Todavia, não é isso o que dispõe a Lei Federal n° 9.492/1997.
Ela tem como fundamento para dar ensejo ao protesto tanto de “títulos” como de “outros documentos de dívida” “a inadimplência e o descumprimento de obrigação”.
Para quem é contra a aplicação do protesto em dívidas condominiais, a lei federal não tem poder coercitivo suficiente para fazer o devedor pagar a dívida. Além disso, sua utilização não justificaria os riscos assumidos pelo condomínio ao protestar um de seus moradores.
- É preciso certificar-se de cuidados antes de protestar um título de alguém. Isso leva tempo e dinheiro. Além disso, tem que protestar título a título. São muitos problemas que o condomínio precisa superar. E ainda pode enfrentar uma ação de cunho indenizatório por danos morais Não se recomenda a ação a seus condomínios.
Entre os cuidados que o condomínio deve tomar são:
Para quem é contra a aplicação do protesto em dívidas condominiais, a lei federal não tem poder coercitivo suficiente para fazer o devedor pagar a dívida. Além disso, sua utilização não justificaria os riscos assumidos pelo condomínio ao protestar um de seus moradores.
- É preciso certificar-se de cuidados antes de protestar um título de alguém. Isso leva tempo e dinheiro. Além disso, tem que protestar título a título. São muitos problemas que o condomínio precisa superar. E ainda pode enfrentar uma ação de cunho indenizatório por danos morais Não se recomenda a ação a seus condomínios.
Entre os cuidados que o condomínio deve tomar são:
tirar uma certidão do apartamento no Registro Geral de Imóveis (RGI) para se certificar sobre sua propriedade, já que somente o dono pode ser protestado, e saber se o devedor já tem o nome sujo - se ele tiver, a ação pode não fazer diferença.
E, se ainda quiser realizar o protesto, o síndico precisa ir até um cartório distribuidor de protestos com o RGI do proprietário, a ata de eleição do síndico e a da assembleia ordinária com aprovação do valor da cota de condomínio (que deve ser igual à protestada)
Malgrado o voluntarismo do legislador fluminense de dotar o setor imobiliário de um instrumento capaz de reduzir a inadimplência de cotas condominiais, não se afigura a Lei nº 5.373/09 como suporte jurídico idôneo que síndicos e administradores de imóveis possam valer-se para desestimular a inadimplência, sendo previsível uma enxurrada de medidas cautelares de sustação de protesto fundadas na inconstitucionalidade da referida lei estadual como resposta ao exercício desta duvidosa prerrogativa legal.
Protesto de inadimplentes
E, se ainda quiser realizar o protesto, o síndico precisa ir até um cartório distribuidor de protestos com o RGI do proprietário, a ata de eleição do síndico e a da assembleia ordinária com aprovação do valor da cota de condomínio (que deve ser igual à protestada)
Malgrado o voluntarismo do legislador fluminense de dotar o setor imobiliário de um instrumento capaz de reduzir a inadimplência de cotas condominiais, não se afigura a Lei nº 5.373/09 como suporte jurídico idôneo que síndicos e administradores de imóveis possam valer-se para desestimular a inadimplência, sendo previsível uma enxurrada de medidas cautelares de sustação de protesto fundadas na inconstitucionalidade da referida lei estadual como resposta ao exercício desta duvidosa prerrogativa legal.
Protesto de inadimplentes
Decidir protestar um condômino deve ser uma decisão tomada com cuidado
Entenda
Em 2003, com o Novo Código Civil, determinou-se que a multa para o atraso no pagamento do condomínio passaria de 20 para 2% do valor pago, o que gerou um aumento na inadimplência.
Em São Paulo, com a aprovação da Lei Estadual 13.160/08, em julho de 2008, o processo de inadimplentes passou a ser legal. Da mesma maneira, usando como base a Lei paulista, o governo do Rio de Janeiro aprovou em 16 de janeiro de 2009 a Lei Estadual 5.373/09 para também tentar conter a inadimplência em condomínios. Porém essas leis foram consideradas inconstitucionais.
Baseados nessa lei os condôminos que não cumprirem com os pagamentos das taxas do condomínio poderão ter seus nomes incluídos no sistema de proteção ao crédito do SPS ou Serasa.
O que é o protesto?
É o ato formal perante a justiça de se provar a inadimplência de um título de dívida e é fiscalizado pelo Poder Judiciário.
Quando o processo é formalizado, o devedor é avisado e tem três dias para efetuar os pagamentos, ou terá seu nome incluído nas listas de proteção ao crédito.
Os custos ficam por conta do devedor. O índice de recuperação de crédito é grande.
icas e cuidados
Decidir protestar um condômino deve ser uma decisão tomada com cuidado.
Por isso, independente do processo ser evitado ou não, alguns cuidados podem ser tomados pela administração para evitar surpresas com a nova Lei.
Relacionamos alguns deles:
Mantenha um cadastro atualizado dos condôminos e moradores com CPF do responsável;
Antes de protestar o inadimplente, verifique se o rateio cobrado foi feito de acordo com o critério de divisão de despesas da Convenção (1.336, I – Código Civil);
E tente negociar com o devedor de maneira amigável, propondo um acordo;
Recomenda-se avisar nos boletos que, se pago depois do vencimento, o título é passível de protesto;
Para evitar questionamentos constitucionais por parte do devedor, recomenda-se que somente títulos com vencimento depois da data em que a lei entrou em vigor (22/07/2008 em São Paulo e 16/01/2009 no Rio de Janeiro) sejam protestados.a protestar não é necessário aprovação em assembleia, já que se trata de uma Lei.
Recomenda-se determinar regras para o protesto dos devedores e avisar a todos os condôminos e moradores. Assim que puder, altere o estatuto, adequando-o à nova legislação e determinando as regras.
Se o crédito for pago diretamente para o condomínio e não em cartório, cabe ao condomínio solicitar o cancelamento do protesto. Se preferir, o condomínio pode passar essa responsabilidade ao devedor, desde que assine um termo em que reconhece tal obrigação.
Penalidades legais ao inadimplente do condomínio
Se muitos deixam de pagar, oneram ainda mais aqueles que mantém suas contas em dia.
1) Multa de 2%, Juros e Proibição de votar – PODE
Penalidades permitidas para o inadimplente, segundo o Código Civil:
Multa de 2% e juros de até 1% ao mês - ou conforme a convenção determinar -correspondentes às taxas em atraso
Atenção: De acordo com o Código Civil, multa pós vencimento superior a 2% não é permitida.
Alguns condomínios, no intuito de favorecer os bons pagadores, promovem descontos para quem paga em dia. Entretanto, esse tipo de procedimento não é recomendado, pois expõe o condomínio ao risco de sofrer ação judicial por parte do inadimplente que se sinta prejudicado.
2) Protesto de boletos vencidos – PODE (SP, RJ, CE, AM)
Em alguns estados do país já é possível aplicar esta prática de forma Legal. É importante saber como fazer o protesto adequadamente. Caso isso não ocorra, o condomínio fica sujeito a ações de danos morais, caso cadastre nos sistemas de proteção ao crédito o devedor errado. e lembre-se a lei é inconstitucional.
Entenda
Em 2003, com o Novo Código Civil, determinou-se que a multa para o atraso no pagamento do condomínio passaria de 20 para 2% do valor pago, o que gerou um aumento na inadimplência.
Em São Paulo, com a aprovação da Lei Estadual 13.160/08, em julho de 2008, o processo de inadimplentes passou a ser legal. Da mesma maneira, usando como base a Lei paulista, o governo do Rio de Janeiro aprovou em 16 de janeiro de 2009 a Lei Estadual 5.373/09 para também tentar conter a inadimplência em condomínios. Porém essas leis foram consideradas inconstitucionais.
Baseados nessa lei os condôminos que não cumprirem com os pagamentos das taxas do condomínio poderão ter seus nomes incluídos no sistema de proteção ao crédito do SPS ou Serasa.
O que é o protesto?
É o ato formal perante a justiça de se provar a inadimplência de um título de dívida e é fiscalizado pelo Poder Judiciário.
Quando o processo é formalizado, o devedor é avisado e tem três dias para efetuar os pagamentos, ou terá seu nome incluído nas listas de proteção ao crédito.
Os custos ficam por conta do devedor. O índice de recuperação de crédito é grande.
icas e cuidados
Decidir protestar um condômino deve ser uma decisão tomada com cuidado.
Por isso, independente do processo ser evitado ou não, alguns cuidados podem ser tomados pela administração para evitar surpresas com a nova Lei.
Relacionamos alguns deles:
Mantenha um cadastro atualizado dos condôminos e moradores com CPF do responsável;
Antes de protestar o inadimplente, verifique se o rateio cobrado foi feito de acordo com o critério de divisão de despesas da Convenção (1.336, I – Código Civil);
E tente negociar com o devedor de maneira amigável, propondo um acordo;
Recomenda-se avisar nos boletos que, se pago depois do vencimento, o título é passível de protesto;
Para evitar questionamentos constitucionais por parte do devedor, recomenda-se que somente títulos com vencimento depois da data em que a lei entrou em vigor (22/07/2008 em São Paulo e 16/01/2009 no Rio de Janeiro) sejam protestados.a protestar não é necessário aprovação em assembleia, já que se trata de uma Lei.
Recomenda-se determinar regras para o protesto dos devedores e avisar a todos os condôminos e moradores. Assim que puder, altere o estatuto, adequando-o à nova legislação e determinando as regras.
Se o crédito for pago diretamente para o condomínio e não em cartório, cabe ao condomínio solicitar o cancelamento do protesto. Se preferir, o condomínio pode passar essa responsabilidade ao devedor, desde que assine um termo em que reconhece tal obrigação.
Penalidades legais ao inadimplente do condomínio
Se muitos deixam de pagar, oneram ainda mais aqueles que mantém suas contas em dia.
1) Multa de 2%, Juros e Proibição de votar – PODE
Penalidades permitidas para o inadimplente, segundo o Código Civil:
Multa de 2% e juros de até 1% ao mês - ou conforme a convenção determinar -correspondentes às taxas em atraso
Atenção: De acordo com o Código Civil, multa pós vencimento superior a 2% não é permitida.
Alguns condomínios, no intuito de favorecer os bons pagadores, promovem descontos para quem paga em dia. Entretanto, esse tipo de procedimento não é recomendado, pois expõe o condomínio ao risco de sofrer ação judicial por parte do inadimplente que se sinta prejudicado.
2) Protesto de boletos vencidos – PODE (SP, RJ, CE, AM)
Em alguns estados do país já é possível aplicar esta prática de forma Legal. É importante saber como fazer o protesto adequadamente. Caso isso não ocorra, o condomínio fica sujeito a ações de danos morais, caso cadastre nos sistemas de proteção ao crédito o devedor errado. e lembre-se a lei é inconstitucional.
3) Lista com nome de devedores - NÃO RECOMENDADO
Afixar lista enumerando quem está inadimplente com o condomínio em locais como elevador e quadro de avisos não é recomendado. pode gerar danos morais e penalidades como:
- Artigo 345 do Código Penal (do Capítulo III- Dos Crimes Contra a Administração da Justiça): "Exercício arbitrário das próprias razões: Fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora legítima, salvo quando a lei o permite: Pena- detenção, de 15 dias a 1 mês, ou multa, além da pena correspondente à violência".
4) Suspensão do uso de áreas de lazer do condomínio – DEPENDE
Há advogados que concordam com a prática, principalmente se a área em questão gerar custos ao condomínio, como saunas e áreas de lazer. Para se proteger de futuras ações, o condomínio deve ter cautela e registrar esse tipo de decisão em assembleias.
Outros entendem que o morador não deve ser privado de se utilizar de nenhum tipo de área do condomínio.
Em 2009, um acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (02011630) considerou válida a deliberação de assembleia, impedindo o inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir dos equipamentos de lazer do condomínio, tais como salão de festas, salão de jogos, quadra poliesportiva e churrasqueira.
5) Corte de água via Hidrômetros Individuais – DEPENDE
Afixar lista enumerando quem está inadimplente com o condomínio em locais como elevador e quadro de avisos não é recomendado. pode gerar danos morais e penalidades como:
- Artigo 345 do Código Penal (do Capítulo III- Dos Crimes Contra a Administração da Justiça): "Exercício arbitrário das próprias razões: Fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora legítima, salvo quando a lei o permite: Pena- detenção, de 15 dias a 1 mês, ou multa, além da pena correspondente à violência".
4) Suspensão do uso de áreas de lazer do condomínio – DEPENDE
Há advogados que concordam com a prática, principalmente se a área em questão gerar custos ao condomínio, como saunas e áreas de lazer. Para se proteger de futuras ações, o condomínio deve ter cautela e registrar esse tipo de decisão em assembleias.
Outros entendem que o morador não deve ser privado de se utilizar de nenhum tipo de área do condomínio.
Em 2009, um acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (02011630) considerou válida a deliberação de assembleia, impedindo o inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir dos equipamentos de lazer do condomínio, tais como salão de festas, salão de jogos, quadra poliesportiva e churrasqueira.
5) Corte de água via Hidrômetros Individuais – DEPENDE
Em condomínios com hidrômetros individualizados, dependendo do caso, pode existir a possibilidade de corte no fornecimento de água. A medida pode gerar certa economia para o condomínio, mas o deixa bastante suscetível a ação judicial, já que a água é considerada elemento fundamental à Habitação. Caso haja realmente interesse em implementar esse tipo de medida no condomínio, deve haver uma votação em assembleia antes de cortar, ou diminuir, a água da unidade em questão.
6) Penhora - PODE
A penhora e leilão da unidade devedora é o clímax da ação judicial. É o último ponto antes de o condomínio receber os seus atrasados
Não é sempre que o bem penhorado é o imóvel. Caso o devedor disponha de outros bens, como automóveis, também é possível leiloá-los
A jurisprudência registra mais comumente a penhora do imóvel, mas em dívidas menores, há casos de penhora de carros.
Vale lembrar que, caso o morador esteja devendo para terceiros, o condomínio tem preferência na hora de receber seus atrasados
Inscrição no SPC/ SERASA – DEPENDE
A inscrição no SPC só é possível mediante acordo entre o sindicato patronal dos condomínios da região e a associação comercial. O SERASA só tem aceito inscrição de devedores cujo título (boleto) já tenha sido protestado.
Em Estados onde o protesto de boletos vencidos não é legalizado, esta prática não é recomendável, pois não é consenso entre os juristas que a inscrição de condôminos inadimplentes seja legal. Assim, num eventual processo por danos morais e materiais contra o condomínio, há risco de condenação.
8) Multa pós-condenação na Justiça – PODEDesde junho de 2006, a Justiça se tornou mais rigorosa a cobrança dos condomínios em atraso com a entrada em vigor da lei 11.232/2005, no dia 23/6/2006.
Com a mudança, o valor devido após a condenação na Justiça deve ser pago em até 15 dias. Se esse prazo não for cumprido, automaticamente será acrescida multa judicial de 10% sobre o débito.
9) Multa Punitiva – DEPENDE
A penhora e leilão da unidade devedora é o clímax da ação judicial. É o último ponto antes de o condomínio receber os seus atrasados
Não é sempre que o bem penhorado é o imóvel. Caso o devedor disponha de outros bens, como automóveis, também é possível leiloá-los
A jurisprudência registra mais comumente a penhora do imóvel, mas em dívidas menores, há casos de penhora de carros.
Vale lembrar que, caso o morador esteja devendo para terceiros, o condomínio tem preferência na hora de receber seus atrasados
Inscrição no SPC/ SERASA – DEPENDE
A inscrição no SPC só é possível mediante acordo entre o sindicato patronal dos condomínios da região e a associação comercial. O SERASA só tem aceito inscrição de devedores cujo título (boleto) já tenha sido protestado.
Em Estados onde o protesto de boletos vencidos não é legalizado, esta prática não é recomendável, pois não é consenso entre os juristas que a inscrição de condôminos inadimplentes seja legal. Assim, num eventual processo por danos morais e materiais contra o condomínio, há risco de condenação.
8) Multa pós-condenação na Justiça – PODEDesde junho de 2006, a Justiça se tornou mais rigorosa a cobrança dos condomínios em atraso com a entrada em vigor da lei 11.232/2005, no dia 23/6/2006.
Com a mudança, o valor devido após a condenação na Justiça deve ser pago em até 15 dias. Se esse prazo não for cumprido, automaticamente será acrescida multa judicial de 10% sobre o débito.
9) Multa Punitiva – DEPENDE
A multa punitiva é estipulada pelo artigo 1337 do Código Civil, para o condômino que é devedor contumaz – ou seja, aquele que reiteradamente não está em dia com as suas obrigações no condomínio. Para se aplicar a multa, que pode chegar a cinco vezes o valor da taxa condominial, é necessária que haja aprovação em assembleia, com deliberação de três quartos dos condôminos.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Fontes consultadas: Marcelo Manhães, advogado e presidente da comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP
-------------------------------
O inquilino que atrasar o pagamento do condomínio pode levar o proprietário do imóvel a ficar com o nome sujo na praça. A lei estadual que entrou em vigor prevê que, a partir do primeiro dia de atraso, o condomínio poderá protestar o nome do proprietário no cartório. Se a dívida não for paga, seu nome vai para cadastros de inadimplentes, como os do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e da Serasa.
O mesmo procedimento vale para o inquilino que atrasar o pagamento do aluguel. Pelas novas regras, será possível protestar a dívida no cartório, o que servirá para pressionar o devedor. Com o nome sujo, ele não poderá fazer compras a prazo nem empréstimos.
No caso de imóveis alugados, porém, o devedor pode ser o inquilino, mas é o proprietário que será responsabilizado. Em dívidas de condomínio, é seu nome que vai para as listas do SPC e da Serasa. Se o inquilino não paga, o proprietário pode ficar com o nome sujo.
Se isso ocorrer, restará ao proprietário quitar a dívida com o condomínio ou brigar, na Justiça, para limpar seu nome. Ele também poderá protestar diretamente o nome do inquilino.
Isso pode criar a seguinte situação: o condomínio protesta o proprietário que, pela mesma dívida, protesta o inquilino.
Recomenda-se que os protestos ocorram apenas a partir do terceiro mês de atraso, quando forem esgotadas todas as possibilidades de cobrança ou negociação amigável.
Aluguel
Inquilinos que ficarem sem pagar o aluguel, de acordo com a nova lei, serão diretamente responsabilizados. A partir do primeiro dia de atraso, o proprietário já poderá cobrar a dívida por meio do cartório de protestos.
Depois dos avisos de protesto, o inquilino que não quitar a dívida terá o nome incluído nos cadastros de inadimplentes. O proprietário terá um fator de pressão logo na saída.
Para retomar o imóvel, a ação de reintegração de posse continua sendo necessária. Em Porém, muitos inquilinos ficarão com medo de ficar com o nome sujo, o que deve reduzir a inadimplência.
Como entrar com o protesto de cotas condominiais em atraso?
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Fontes consultadas: Marcelo Manhães, advogado e presidente da comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP
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O inquilino que atrasar o pagamento do condomínio pode levar o proprietário do imóvel a ficar com o nome sujo na praça. A lei estadual que entrou em vigor prevê que, a partir do primeiro dia de atraso, o condomínio poderá protestar o nome do proprietário no cartório. Se a dívida não for paga, seu nome vai para cadastros de inadimplentes, como os do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e da Serasa.
O mesmo procedimento vale para o inquilino que atrasar o pagamento do aluguel. Pelas novas regras, será possível protestar a dívida no cartório, o que servirá para pressionar o devedor. Com o nome sujo, ele não poderá fazer compras a prazo nem empréstimos.
No caso de imóveis alugados, porém, o devedor pode ser o inquilino, mas é o proprietário que será responsabilizado. Em dívidas de condomínio, é seu nome que vai para as listas do SPC e da Serasa. Se o inquilino não paga, o proprietário pode ficar com o nome sujo.
Se isso ocorrer, restará ao proprietário quitar a dívida com o condomínio ou brigar, na Justiça, para limpar seu nome. Ele também poderá protestar diretamente o nome do inquilino.
Isso pode criar a seguinte situação: o condomínio protesta o proprietário que, pela mesma dívida, protesta o inquilino.
Recomenda-se que os protestos ocorram apenas a partir do terceiro mês de atraso, quando forem esgotadas todas as possibilidades de cobrança ou negociação amigável.
Aluguel
Inquilinos que ficarem sem pagar o aluguel, de acordo com a nova lei, serão diretamente responsabilizados. A partir do primeiro dia de atraso, o proprietário já poderá cobrar a dívida por meio do cartório de protestos.
Depois dos avisos de protesto, o inquilino que não quitar a dívida terá o nome incluído nos cadastros de inadimplentes. O proprietário terá um fator de pressão logo na saída.
Para retomar o imóvel, a ação de reintegração de posse continua sendo necessária. Em Porém, muitos inquilinos ficarão com medo de ficar com o nome sujo, o que deve reduzir a inadimplência.
Como entrar com o protesto de cotas condominiais em atraso?
Primeiro passo é tentar o acerto de contas de
forma administrativa. Se não resolver, é preciso convocar uma assembleia para
a apresentação do débito e aprovar o protesto pela maioria, pois não há quórum
específico.
Após a autorização da assembleia, a ata dessa reunião tem de ser registrada no cartório de títulos e documentos para garantia e segurança. Para promover o protesto, devem ser anexados documentos como convenção de condomínio, planilha de débito assinada etc.
Importante quanto ao cancelamento do protesto: Se o título não for pago em cartório, for retirado pelo condomínio credor e vier a ser pago diretamente a ele, é preciso que o condomínio requeira o cancelamento do protesto, na qualidade de credor, ou que, em documento assinado pelo devedor protestado, fique claro que é sua tal obrigação.
Esas providências servirão para evitar que o condomínio venha a ser responsabilizado pelos atos ilícitos (omissão voluntária, negligência e imprudência) de que tratam os artigos 186 e 187 do código civil de 2003.
Se o condômino inadimplente não pagar a dívida para o oficial do protesto no prazo de três dias, de acordo com a notificação, ele terá o seu nome informado às entidades representativas da indústria e do comércio, ou seja, não poderá fazer compras a crédito em lojas, ser titular de cartões de crédito e obter empréstimos bancários.
Documentos para promover protesto:
1. carta-petição, com o pedido de protesto de acordo com os modelos adotados e sugeridos pelo cartório de protesto, com os documentos anexos em 2 (duas) vias.
2. convenção do condomínio.
3. ata de eleição do síndico.
4. ata que aprovou a cota ou as cotas condominiais levadas a protesto, devidamente registrada no cartório de títulos e documentos.
5. avisos de cobrança (boletos).
6. planilha do débito assinada.
Após a autorização da assembleia, a ata dessa reunião tem de ser registrada no cartório de títulos e documentos para garantia e segurança. Para promover o protesto, devem ser anexados documentos como convenção de condomínio, planilha de débito assinada etc.
Importante quanto ao cancelamento do protesto: Se o título não for pago em cartório, for retirado pelo condomínio credor e vier a ser pago diretamente a ele, é preciso que o condomínio requeira o cancelamento do protesto, na qualidade de credor, ou que, em documento assinado pelo devedor protestado, fique claro que é sua tal obrigação.
Esas providências servirão para evitar que o condomínio venha a ser responsabilizado pelos atos ilícitos (omissão voluntária, negligência e imprudência) de que tratam os artigos 186 e 187 do código civil de 2003.
Se o condômino inadimplente não pagar a dívida para o oficial do protesto no prazo de três dias, de acordo com a notificação, ele terá o seu nome informado às entidades representativas da indústria e do comércio, ou seja, não poderá fazer compras a crédito em lojas, ser titular de cartões de crédito e obter empréstimos bancários.
Documentos para promover protesto:
1. carta-petição, com o pedido de protesto de acordo com os modelos adotados e sugeridos pelo cartório de protesto, com os documentos anexos em 2 (duas) vias.
2. convenção do condomínio.
3. ata de eleição do síndico.
4. ata que aprovou a cota ou as cotas condominiais levadas a protesto, devidamente registrada no cartório de títulos e documentos.
5. avisos de cobrança (boletos).
6. planilha do débito assinada.
2011
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O novo CPC,
que vigorará em 18 de março de 2016, atribuiu às cotas condominiais status
de título executivo extrajudicial, por força do inciso X de seu artigo 784.
Com o novo
CPC, a sistemática passou a ser diferente, na medida em que foi suprimida a
primeira fase do processo, conhecida como fase de conhecimento. Agora, as cotas
condominiais equiparam-se às notas promissórias, cheques, e, de certa forma, a
uma sentença.
Assim, o condômino devedor não será mais citado ou intimado para apresentar sua defesa, mas deverá ser citado para efetuar o pagamento no prazo de 03 (três) dias, contado da citação, conforme determina o art. 829 do novo CPC.
Caso não efetue o pagamento, serão desde logo iniciados os atos expropriatórios de seu patrimônio, precisamente, penhora de bens, verbi gratia, dinheiro em conta, veículo e, caso não haja bens, o próprio imóvel gerador da dívida.
Assim, o condômino devedor não será mais citado ou intimado para apresentar sua defesa, mas deverá ser citado para efetuar o pagamento no prazo de 03 (três) dias, contado da citação, conforme determina o art. 829 do novo CPC.
Caso não efetue o pagamento, serão desde logo iniciados os atos expropriatórios de seu patrimônio, precisamente, penhora de bens, verbi gratia, dinheiro em conta, veículo e, caso não haja bens, o próprio imóvel gerador da dívida.
Por favor, tomem como crítica construtiva. Se as leis são estaduais são inconstitucionais, porque em determinado trecho do artigo está escrito os cuidados a tomar ao protestar um título de cota condominial ? Afinal, pode ou não pode protestar um devedor de condomínios ? As leis estaduais são inconstitucionais mas o Novo Código de Processo Civil não concede este direito de protestar o condômino inadimplente ? Eu sei que Direito não é uma ciência exata mas não há como responder de modo definitivo à questão ? Afina, pode ou não pode protestar título de condomínio não pago ?
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