O Superior Tribunal de Justiça autorizou um condomínio a cobrar mais 10% de multa sobre o valor total da dívida de um inquilino. O tribunal usou uma expressão que já existe no Código Civil para classificar os caloteiros: é conduta antissocial. A crise econômica está aí, mas quem deixa de pagar a taxa de condomínio acaba prejudicando os vizinhos.
Quem atrasa o pagamento normalmente paga juros de 1% e multa de 2% ao mês. Mas a administração de um prédio comercial em Brasília conseguiu uma autorização da Justiça para cobrar, além disso, mais 10% de multa sobre o valor total da dívida de um condômino que atrasou o pagamento por vários meses seguidos. Foi uma decisão inédita do Superior Tribunal de Justiça.
A decisão não obriga outros tribunais a autorizar a aplicação de multa acima de 2%, mas ela vai servir como base para pedidos semelhantes que chegarem ao Superior Tribunal.
Multa 2%. Juros 10%
Essa previsão legal é determinada pelo artigo 1.336, parágrafo primeiro, do Código Civil, que estabelece que "O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito".
Já o artigo 1.337, prevê a cobrança de multa no valor do quíntuplo da cota condominial: "O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem".
O STJ fixou tal entendimento com base nessas previsões legais, sendo também acompanhado pelas 8ª e 9ª Câmaras Cíveis do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, que entendem que a cobrança de juros de mora de até 10% ao mês, previstos na convenção do condomínio, não confronta o artigo 406, do Código Civil, e o artigo primeiro, do Decreto-Lei nº 22.626/33 (Lei de Usura). "O artigo 1.336, em seu parágrafo primeiro, do Código Civil, excepcionou a situação específica do débito condominial, autorizando que, caso os próprios condôminos deliberem, a fixação de taxa superior. Portanto, a disposição é válida e legal", reafirma Gonçalves. "Cabe lembrar que a convenção deve ser realizada sempre conforme determina a lei, inclusive com a aprovação de dois terços dos condôminos, para que possa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis", acrescenta.
Conforme informações do analista jurídico, o condômino inadimplente, após ser intimado para o pagamento, pode vir a sofrer bloqueio bancário on-line, busca e apreensão de veículo e até a penhora do imóvel.
JUROS ESCALONADOS
Na nova convenção, ficou estabelecido o seguinte escalonamento de juros ao mês: até 10 dias de atraso (1%); do 11º ao 30º dia de atraso (2%); do 31º ao 60º dia de atraso (4%) e acima de 61 dias (10%). "Foi tranquilo para aprovar a convenção e muitos condôminos até gostariam que a cobrança de 10% fosse feita a partir dos dez primeiros dias. Como trabalho na área financeira, acho que é preciso ter bom senso nessas horas e a intenção não é ter lucro monetário e sim fazer com que as pessoas sejam mais responsáveis em cumprir seus compromissos financeiros", conclui.
A entidade autorizou um edifício comercial, em Brasília, a cobrar mais 10% de multa sobre o valor total da dívida de um inquilino, além dos juros mensais de 1% e multa de até 2% sobre o débito, já previstos no Código Civil. A decisão servirá como parâmetro para pedidos semelhantes que chegarem ao STJ.
http://www.secovipr.com.br/Condominios+podem+cobrar+ate+10+de+juros+ao+mes+em+caso+de+inadimplencia+104+6065.shtml
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Multas e multas sobre despesas de condomínio
Estabelece o §º 1º do artigo 1.336 do CC que “o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.
Mas, se o condômino “não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio, poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais... (cf. artigo 1.337 do CC). Há mais, consoante prevê seu parágrafo único, ao ressaltar que, “por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais...”
A falta pontual de pagamento das despesas condominiais configura, automaticamente, a mora do condômino (artigo 394 do CC), pelo que passam a ser exigíveis do devedor “juros moratórios”; se “legais”, na taxa de 1% ao mês ou “convencionados”, isto é, na taxa prevista na convenção, que pode ser fixado em patamar superior, como ficou demonstrado nesta mesma coluna (edição nº 215, março/2011).
A mesma causa – falta de pagamento – gera, portanto, duas penalidades simultâneas: juros e multa de 2%, ambas de caráter moratório. Contudo, se o comportamento faltoso do condômino for qualificado de “reiterado”, poderá ser contemplado com uma segunda multa, de valor equivalente até cinco vezes das despesas de condomínio, por deliberação de três quartos dos demais condôminos. A classificação de comportamento reiterado resulta de apreciação marcadamente subjetiva. Daí, dada a gravidade da pena, ser indispensável, a deliberação de três quartos dos demais condôminos, que terão de caracterizar, em Assembleia Geral, a “reiteração” e, via de consequência, o dimensionamento da multa até cinco vezes. O quórum especial de três quartos exige deliberação dos demais condôminos e não apenas dos presentes á assembleia. Anote-se, ainda, que a deliberação de expressiva massa condominial tem o evidente propósito de despersonalizar a responsabilidade individual do síndico.
Inexiste, a meu ver, ilegitimidade na aplicação da “segunda multa”, muito embora o fato gerador primitivo seja o mesmo da multa de 2%. Vale dizer que não ocorre a figura do bis in idem. Isto porque, enquanto que a multa de 2% é de natureza inequivocamente moratória, a outra, decorrente da repetição de não pagamentos se apresenta como autêntica cláusula penal, “independentemente das perdas e danos que se apurem” (cf. artigo 1.337).
Não se deve confundir a natureza destas penalidades como, por exemplo, com o chamado “abono pontualidade”, em que o contrato de locação prevê, na falta de pagamento do aluguel, a perda não somente do abono, como, ainda a incidência da multa moratória de 10% sobre o valor integral do locativo (v.R.T. 795/257).
Definem os doutos que a multa pode ser convencional ou legal. É contratual quando a imposição pecuniária vem estabelecida para assegurar o cumprimento de obrigação na forma pactuada. É legal, quando imposta pela lei, ex vi do §1º do artigo 1.336 do CC. Seja qual for sua espécie, a multa é exigida pelo simples transcurso do vencimento (mora ex re).
Impende reconhecer que a penalidade prevista no artigo 1.337 não tem por objetivo a reparação do dano sofrido pelo condomínio, até porque este mesmo dispositivo ressalva expressamente o ressarcimento. É multa acessória, portanto cumulativa com pena de outra natureza 9v. Enciclopédia Saraiva de Direito, v. 53, p. 411). Neste sentido (multa cumulativa), é o entendimento do STJ, como restou decidido no REsp. 482.094-RJ, relatado pelo ministro Sidnei Beneti (RT 887/201). Na esteira de tema similar, examinado pelo ministro Luiz Fux, foi legitimada a aplicação de “multa administrativa”, cuja sanção “se justifica pelo seu caráter pedagógico e sancionário” (R.T. 898/2-05. Tem caráter disciplinar e punitivo (Nascimento Franco). Não é de natureza moratória ou compensatória, posto que “...não exime o condômino infrator de responder por perdas e danos” (Carlos Alberto Dabus Maluf, O Condomínio Edilício no Novo Código Civil, p. 90). Ao decidir questão de obrigação de fazer e não fazer, alertou o ministro Carlos Alberto Menezes. Direito que “há diferença nítida entre a cláusula penal, pouco importando seja a multa nela prevista moratória ou compensatória, e a multa cominatória, própria para garantir o processo por meio do qual pretende a parte a execução de uma obrigação de fazer ou não fazer. E a diferença é, exatamente, a incidência das regras jurídicas específicas para cada qual”. (R.T.785/197) embora, aqui, não se trate de “multa cominatória”, a distinção merece acolhida, uma vez que ambas possuem irrecusável “função inibitória”. A meu ver, como o legislador fixou a multa irrisória de 2%, estimulante à repetida inadimplência, tratou se prever uma sanção pesada ao reiterado “mau pagador”, advertindo-o da viabilidade de aplicação de multa complementar de alto custo, confiante na sabedoria popular de que “o bolso é a parte mais sensível do corpo humano”.
Dir-se-á, eventualmente, que a cominação da “multa”, equivalente a cinco ou dez contribuições para as despesas de condomínio (cf. artigo 1.337) infringiria a limitação imposta no artigo 412 do CC, que diz: “O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.” A meu ver, contudo, dita limitação legal não se aplica às despesas de condomínio, na medida em que se cuida de obrigação de trato sucessivo, cujo valor da “obrigação principal” não se restringe ao valor mensal da contribuição em débito, mas sim aduzida das despesas vincendas (cf. artigo 290 do CPC). Leve-se, ainda em conta que o valor das despesas de condomínio são variáveis, mormente quando reclamam dos demais condôminos a complementação destinada a suprir as que são deixadas de recolher, exatamente pelo condômino infrator.
Enfim, se o condômino, reiteradamente, acumula suas infrações, legítimas e justas são as multas cumulativas com que é premiado.
Fonte: Jornal Tribuna do Direito – Nelson Kojranski
Data: dezembro 2013
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ARTIGOS 1336 E 1337 - MULTAS MORATÓRIAS E PUNITIVAS
Por: Dr. Cristiano De Souza Oliveira
Advogado e consultor jurídico condominial
cdesouza@adv.oabsp.org.br / cdesouza@aasp.org.br
Analisaremos agora as multas moratórias e punitivas previstas na legislação, as quais se encontram no parágrafo primeiro e segundo do artigo 1336 e no artigo 1337.
A legislação agora define o que seja multa moratória e o que é a multa punitiva, esclarecendo quais as regras que devem ser aplicadas, seja no tocante ao valor da multa, seja no tocante às hipóteses de incidência, quem deve aplicá-las e quem pode julgar os recursos administrativos.
Uma característica marcante que encontramos no assunto multa é a liberdade do condomínio se auto disciplinar, senão vejamos:
Art. 1336 (...)
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
A questão mais polêmica do novo código civil, foi a redução da multa moratória de até 20% para até 2%. Entretanto, alguns pontos devem ser levados em consideração antes de se questionar tal alteração:
a) multa moratória não é inibidora de inadimplência;
b) o aumento de inadimplência gerado não foi acima do esperado, gerando apenas uma descentralização da data de vencimento, pois quem pagava todo dia 5 agora paga até o dia 30 com uma multa mais baixa, mas acaba pagando,não ficando inadimplente por mais que 30 dias;
c) ainda que exista uma grande relutância em se aplicar juros maiores do que 1%, a legislação vigente aceita um índice superior a 1% ao mês, cabendo à convenção a definição do índice adequado ao condomínio, sempre dentro do razoável, ou seja, não superior a 3% ao mês, por exemplo.
Para acabar com uma situação de caos, deve o condomínio adotar medidas para cobrir o déficit criado com o não recebimento imediato das quotas condominiais, tais como, alteração na data de pagamento de contas a pagar, inclusão na previsão orçamentária de um valor referente a média de inadimplência dos últimos meses, entre outras atitudes que o condomínio pode adotar analisando a própria inadimplência, lembrando-se sempre que morar em condomínio é dividir as despesas, inclusive no caso de alguém deixar de pagar naquele mês, e que inadimplência não é regra é exceção.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV (do art. 1336), pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Neste parágrafo, introduz a legislação a idéia da multa punitiva, aplicada diretamente pelo síndico, se prevista na convenção, à infração de: obras que comprometam a segurança da edificação, alteração da forma, cor das fachadas, partes e esquadrias externas, bem como, alteração de destinação da unidade, uso da unidade condominial prejudicial ao sossego, segurança, salubridade e bons costumes, relativos aos demais moradores.
A referida multa punitiva pode ser de até “5 x” o valor da parcela condominial devida pelo infrator, independente de perdas e danos que devem ser acionadas extrajudiciais (devidamente comprovadas) ou judicialmente.
Caso a infração não conste na convenção, a assembléia poderá determinar a multa punitiva por aprovação dos 2/3, no mínimo, dos condôminos restantes, ou seja, do todo que forma o condomínio, menos o infrator
Cabe a própria assembléia ou a outra designada, julgar o recurso administrativo do infrator, podendo até abonar a multa. Não cabe ao síndico sozinho abonar tal multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Neste artigo, que muito se parece com o parágrafo 2º do artigo 1336, vemos algumas importantes diferenças, a começar:
a) o infrator deve ser reincidente em não cumprir os seus deveres;
b) são todos os deveres o objeto de multa punitiva e não apenas uns;
c) só quem aplica esta multa é a assembléia por votação de ¾ de todos os condôminos, menos o infrator.
d) Pode haver uma graduação de multa, de acordo com o histórico de cada infrator, ou seja, gravidade da falta e reiteração.
Novamente perdas e danos poderão ser cobrados à parte, sendo certo que a multa continua sendo de até “5x” do valor da parcela condominial devida pelo infrator.
Oportuno observar que pode ser apenado ou o condômino ou o possuidor, cabendo a assembléia definir, ou a convenção condominial determinar.
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Novamente poderá a própria assembléia ou a próxima a ser convocada o órgão de julgamento do recurso administrativo apresentado pelo infrator, cabendo somente à assembléia o cancelamento da referida multa.
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Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Outro ponto polêmico no novo código civil, muito se questionou sobre o que seria um comportamento anti-social. Porém, tal regra, conhecida com norma aberta na técnica jurídica de elaboração de leis, apenas se refere às normas que serão determinadas caso a caso em cada condomínio, ou seja, o que é anti-social em um condomínio, pode não ser em outro, assim como, no tempo, o que hoje é anti-social, amanhã pode não ser.
A multa somente será aplicada por deliberação de também ¾ dos condôminos restantes, conforme já esclarecido no item acima, sendo no entanto seu valor um montante fixo, ou seja, sem graduação, fixado em “10x” o valor da parcela condominial devida pelo infrator.
Pode ser o infrator o condômino ou o possuidor, e sua aplicação dependerá de comprovação de ser o ato reiterado e causar incompatibilidade de convivência.
Em nenhum momento se determina a retirada do condômino da unidade, pois a lei não poderia atingir desta forma o direito de propriedade.
Deixa-se claro a possibilidade de apenas uma outra assembléia cassar a deliberação da assembléia que aplicou a multa, uma vez que um possível recurso somente poderá ser apresentado para a assembléia e nunca para que o síndico julgue sozinho ou com o apoio da comissão.
PENALIDADES APLICÁVEIS AO CONDÔMINO ANTI-SOCIAL
A advertência, escrita e protocolada, é o primeiro passo para notificar o morador sobre sua infração, na qual deverá constar a data, hora e as testemunhas (se houver) sobre os fatos que motivaram a infração das normas condominiais. A advertência deve ser aplicada, mesmo que não conste tal obrigatoriedade na convenção, pois é garantia constitucional o direito da ampla defesa e do contraditório. Em caso de reincidência, o síndico poderá aplicar a multa, na forma e prazo previsto na convenção, ou na forma da lei. Para constituição da prova, é importante que as reclamações sejam realizadas por escrito, com a identificação completa das unidades reclamantes.
Embora o Código Civil não contenha previsão expressa sobre a exclusão do condômino nocivo, o novo Codex inovou em relação as multas que poderão ser impostas, pois além das já convencionadas, incluiu a aplicação de uma multa pecuniária de até 5 vezes o valor da cota condominial ( art. 1336, § 2º, CC) e de até 10 vezes para o reiterado comportamento anti-social ( art. 1337, caput), conforme analisaremos a seguir.
Verificando o texto completo do art. 1336, CC, extraímos do § 2º a multa prevista para o descumprimento dos deveres constantes somente nos incisos II a IV. A multa moratória por atraso no pagamento da contribuição condominial, (inciso I, do artigo 1336), está prevista no §1º do mesmo artigo, conforme segue:
São deveres do condômino ( artigo 1336, CC):
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
“§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.”
Porém, no caput do artigo seguinte (art. 1337,CC), o legislador previu multa para o reiterado descumprimento dos deveres, sem exclusão de qualquer inciso do art. 1336, CC, conforme texto legal:
“Art. 1337, CC “O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.“
Ou seja, pela interpretação do artigo, caberia a multa prevista neste artigo (art. 1337, CC) para descumprimento reiterado todos os deveres previstos nos incisos I a IV do art. 1336, inclusive para o condômino que não paga habitualmente sua cota condominial.
Por fim, para o reiterado comportamento anti-social a penalidade foi mais dura, conforme o parágrafo único do artigo 1337, CC, transcrito abaixo:
“Art. 1337
...
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.”
Caracteriza-se comportamento anti-social todo comportamento que se opõe ao convívio social, à organização, costumes ou interesses da massa condominial.
Exemplos: o uso de drogas, a prostituição, a prática de atos ilícitos, vida sexual escandalosa, a embriaguez, dentre outros.
Observamos, pelo texto do art. 1.337, C.C., que o síndico tem o poder de aplicar a multa, de imediato. Porém, será objeto de discussão e deliberação em posterior assembléia, o que exige do síndico cautela, para somente aplicar tal dispositivo em caso de situação grave, com risco aos moradores, sob pena de ser desautorizado em assembléia.
Cabe ressaltar ainda que, no caso deste artigo (art. 1.337, CC), a multa não tem aplicação legal para os casos de inadimplência.
Por fim, se o condômino prosseguir com o seu exarcerbado comportamento nocivo, agredindo a sociedade condominial e diante da impossibilidade do condomínio, na defesa de seus direitos, ter esgotado as possibilidades de corrigir a incompatibilidade de convivência, caberá medida judicial com pedido de tutela inibitória, e inclusive com possibilidade de pedido de indenização por danos morais e materiais.
Para isto, se faz necessário que o condomínio produza inequívoca prova dos fatos ocorridos (aplicação de advertências e multas, registro de ocorrências policiais, reclamações escritas, abaixo-assinados, declaração de testemunhas e atas de assembléias com pauta específica, etc), para, após promover uma ação cominatória, visando cessar o uso nocivo da propriedade, com imposição de multa diária. Cabe tutela antecipada, conforme art. 287, do Código de Processo Civil:
" Art. 287. Se o autor pedir que seja imposta ao réu a abstenção da prática de algum ato, tolerar alguma atividade, prestar ato ou entregar coisa, poderá requerer cominação de pena pecuniária para o caso de descumprimento da sentença ou da decisão antecipatória de tutela (arts. 461, § 4o, e 461-A).(Redação dada pela Lei nº 10.444, de 7.5.2002)"
Por Rudnei Maciel - Advogado - disponibilizado em
www.brasilcondominios.com.br
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De acordo com esse dispositivo legal, se um condômino comportar-se, reiteradamente, de maneira indevida, causando incompatibilidade de convivência condominial, poderá pagar uma multa equivalente a dez vezes o valor das contribuições relativas a despesas do condomínio. Enquanto isso, o descumprimento reiterado de outros deveres condominiais enseja multa no valor de cinco vezes o valor da mesma contribuição.
Com isto, é possível perceber que o Legislador atribuiu enorme importância à convivência pacífica e harmoniosa entre os moradores de condomínios edilícios, uma vez que previu a possibilidade de sanção bastante onerosa para aquele que causa, reincidentemente, desgaste dessas relações. É de se considerar que esta iniciativa deu-se até mesmo para inibir esse tipo de conduta e, com isto, diminuir inúmeras contendas judiciais que abarrotam o Poder Judiciário.
Entretanto, apesar da boa-vontade do Legislador, a previsão legal não foi perfeita. Em primeiro lugar, porque não resta claro o procedimento a ser adotado, nem o quórum exigido para aplicação da sanção em assembleia geral de condôminos. Afinal, no “caput” do artigo 1337, alude-se expressamente ao quórum de três quartos para aprovação de aplicação de multa por reiterado descumprimento de outros deveres condominiais. Entretanto, no parágrafo único, do mesmo artigo, que trata dos condôminos antissociais, não se exige, de maneira mandatória, este quórum especial, o que poderia levar ao argumento que essa sanção poderia ser aplicada mediante outro quórum previsto em lei, por analogia, ou, ainda, por um quórum estabelecido em convenção condominial.
Quanto ao procedimento, o “caput” do artigo 1337 determina que a multa deverá ser aprovada, primeiramente, pela assembleia geral de condôminos para que, então, o síndico possa aplicá-la, enquanto o parágrafo único determina ordem inversa, ou seja a aplicação da multa pelo síndico e ulterior deliberação assemblear. O texto possibilita interpretação segundo a qual o síndico poderia aplicar a multa, logo que verificada a reiteração, devendo esta ser ratificada em assembleia geral de condôminos. Sendo este o entendimento, surge dúvida quanto à lógica e praticidade desse procedimento. Afinal, se a multa deve ser ratificada, seria, sem dúvidas, mais célere e garantidor de maior segurança se o síndico apenas pudesse aplicar a multa após decisão assemblear e não o contrário.
Além disso, a negativa por parte da assembleia é capaz de minar a autoridade do síndico, ainda que este tenha razão. Afinal, a prática mostra que atingir, em uma assembleia condominial, o quórum de três quartos é, normalmente, bastante difícil, uma vez que, cada vez menos, os proprietários e possuidores das unidades condominiais preocupam-se em comparecer às reuniões. Com isto, cria-se uma situação que torna improvável a iniciativa por parte do síndico. Na hipótese de tratar-se de um síndico não profissional, para ele, não haveria benefício algum em indispor-se com um condômino, já problemático, aplicando a multa, para, depois, não vê-la ratificada por falta de quórum, inclusive, de comparecimento. E, para um síndico profissional, também não haveria vantagem, já que poderia, até mesmo, colocar em risco o seu emprego em virtude de conluio de poucos moradores que apoiassem o condômino antissocial.
Adicionalmente, é relevante ressaltar que o parágrafo único do artigo 1337 utiliza-se de expressões demasiadamente abertas. Em primeiro lugar, não há qualquer tipo de definição do que viria a ser um comportamento antissocial. Muitos comportamentos poderiam ser considerados antissociais, desde agressões físicas e verbais, até falta de cordialidade. A consequência dessa vagueza é dar uma grande margem à subjetividade por parte do síndico, da assembleia e até mesmo do juiz. Realmente, é difícil realizar essa definição. O que é perigoso é ultrapassar aquele ponto em que a tolerância é necessária para possibilitar o bom convívio e taxar qualquer tipo de comportamento como antissocial, causando proliferação de multas indevidas.
Também não resta claro, no referido parágrafo, como se constituiria a reiteração. Quantos comportamentos antissociais seriam necessários para aplicação da multa? Os comportamentos, para serem considerados antissociais, podem ser verificados somente em relação a um proprietário ou possuidor de unidade condominial ou devem ser dirigidos a mais de um? Seria necessária uma advertência ou notificação para configurar um primeiro comportamento antissocial ou a mera verificação da reincidência seria suficiente? O montante da multa também deve ser decidido em assembleia?
Ainda, o que viria a ser incompatibilidade de convivência é obscuro. Poderia ser desde a iminência constante de discussões ou agressões físicas até um clima de mal estar generalizado entre os moradores. Conforme se observa, a falta de clareza da lei prejudica muito a aplicação da norma, gerando subjetivismo tendente a gerar flagrante insegurança jurídica.
Por fim, nem o “caput”, nem seu parágrafo primeiro, preveem, explicitamente, que deve ser seguido procedimento que possibilite o contraditório e a ampla defesa do condômino supostamente antissocial. O contraditório e a ampla defesa são direitos fundamentais previstos expressamente na Constituição da República, em seu artigo 5º, inciso LV. Sendo assim, interpretar os aludidos dispositivos do Código Civil sem considerar que esses princípios devem ser obervados, constitui ofensa à própria Constituição da República.
Conclui-se, portanto, que caberá à jurisprudência, analisando casos concretos, consolidar e uniformizar entendimentos quanto a essas questões derivadas do texto do artigo 1337 e seu parágrafo único. Enquanto isso não acontece, para minimizar eventuais subjetivismos, seria interessante que constasse, nas próprias convenções condominiais, ao menos a título exemplificativo, o que seria considerado comportamento antissocial e como seria verificada a sua reiteração, bem como a descrição do procedimento a ser seguido para aplicação da multa, prevendo, explicitamente, o contraditório e a ampla defesa e como esses direitos seriam assegurados. Dessa maneira, poderiam os condôminos ter a noção exata de como não devem se portar. Adicionalmente, os síndicos e as assembleias gerais de condomínio teriam parâmetros mais claros de quando a multa, por comportamento antissocial reiterado, deve ser aplicada e de qual procedimento devem seguir para sua apuração. Com isto, haveria menos hesitação por parte dos síndicos para dar iniciativa a procedimentos que visassem apurar o mau comportamento de morador e a sua repetição. E, finalmente, os supostos condôminos antissociais poderiam defender-se com mais eficácia e tendo seus direitos constitucionais devidamente atendidos.
QUESTÕES JURISPRUDENCIAIS ENVOLVENDO O CONDÔMINO ANTISSOCIAL
O DIREITO AO CONTRADITÓRIO E À AMPLA DEFESA
Conforme aludido anteriormente, o contraditório e a ampla defesa são direitos fundamentais que devem ser estritamente observados, inclusive, nos procedimentos de aplicação de multa por comportamento antissocial. Não possibilitar que o condômino acusado de antissociabilidade conheça os fatos a ele imputados e defenda-se deles, significa, portanto, flagrante ofensa à Constituição da República. Este foi o entendimento adotado pelo Segundo Grupo da Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9082481-28.2004.8.26.0000, Cabreúva, Rel: Des. Carlos Giuarusso Santos, julg. 03.08.2004):
“Com efeito, diante dos elementos dos autos, realmente, não há como se admitir a cobrança da multa aplicada, eis que, embora tratando-se de penalidade prevista no Código Civil vigente, sua aplicação depende de estreita obediência às disposições legais, entre elas o direito de defesa, como assinalado na r. sentença recorrida.”
No aludido acórdão, foi reconhecido expressamente o direito de defesa do condômino supostamente antissocial. Isto significa que, para que lhe seja aplicada a multa, deve ter direito a defender-se pelos mesmos meios em que foi feita a imputação dos fatos, sendo-lhe garantido, inclusive, o mesmo tempo para pronunciar-se. Além disso, para que sua defesa seja adequada, é necessário que tenha prévio conhecimento da acusação e da realização da assembleia que, aliás, deve ser específica para discussão e votação da multa.
Dessa maneira julgou a 4º Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 0251824-05.2009.8.26.0000, São Paulo, Rel: Des. Natan Zelinschi de Arruda, julg. 26.05.2011).
Declaratória de inexigibilidade de multa. Comportamento antissocial. Declaratória de inexigibilidade de multa. Comportamento antissocial dos autores. Necessidade de deliberação em assembleia geral, convocada com ordem do dia, abrangendo o assunto. Comunicação prévia aos interessados. Condomínio réu impôs multa sem levar em consideração o contraditório. Possibilidade de recurso é insuficiente para afastar o cerceamento de defesa. Divulgação da multa, inclusive no elevador do edifício configura publicidade do ocorrido. Danos morais não caracterizados. Coautora já tem precedentes envolvendo o comportamento deselegante, o que não fora impugnado. Apelos desprovidos.
O referido julgado deixou claro que nem mesmo a possibilidade de recurso em sede administrativa condominial é capaz de afastar o cerceamento de defesa verificado pela falta de comunicação prévia da acusação feita ao suposto condômino antissocial. Também o julgado proferido pela 31ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 0101319-90.2009.8.26.0100, São Paulo, Rel: Des. Paulo Ayrosa, julg. 03.05.2011) determinou que “Não basta haver expressa disposição regulamentar para que se possa reconhecer a legalidade da multa. Em obediência ao princípio do devido processo legal, ao que os anglo americanos denominam due processo of Law, assim como ao princípio da ampla defesa, constante no art. 5º, inciso LV, da CF, se impunha que fosse instaurado um procedimento administrativo onde fosse facultado ao acusado a ampla defesa, por meio do contraditório”.
Baseando-se nas aludidas decisões, pode-se concluir que é fundamental que as convenções condominiais prevejam, explicitamente, e observem procedimento administrativo que assegure o contraditório e a ampla defesa do acusado de conduta antissocial. Com isto, evita-se que as multas aplicadas a estes moradores sejam anuladas quando impugnadas via ação judicial e, consequentemente, ilidi-se a impunidade desses condôminos, que causam tanta discórdia e conflito no âmbito condominial.
A NECESSIDADE DE REITERAÇÃO DA CONDUTA
De acordo com decisão provinda da Trigésima Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9150392-81.2009.8.26.0000, São Paulo, Rel: Des. Sá Moreira de Oliveira, julg. 24.05.2010), reiteração de conduta significa que deve haver uma repetição de comportamentos indevidos. Sendo assim, ainda que a conduta antissocial seja dirigida a uma coletividade de indivíduos, não há configuração de comportamento reiterado. Nesse caso, pretendia-se aplicar a multa em virtude de ofensas proferidas, pelo condômino, à síndica e ao zelador. Ocorre que se considerou que, por tratar-se de ações praticadas no mesmo contexto fático, não estaria caracterizada a reiteração.
Compactuou deste entendimento a Nona Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9243559-94.2005.8.26.0000, São Paulo, Rel: Des. José Luiz Gavião de Almeida, julg.13.04.2010), que estabeleceu que uma conduta isolada não dá ensejo à aplicação de multa por conduta antissocial. Afirma-se, na referida decisão que, nessa hipótese, seria cabível apenas a devida ação reparatória para ressarcimento de prejuízos eventualmente causados. Isto é, em se tratando de discórdia isolada entre moradores, entendeu-se que a contenda entre estes deveria ser resolvida sem que fossem envolvidos os demais condôminos e o próprio condomínio.
Contudo, nenhum dos citados julgados esclarece se seria necessária uma advertência prévia, ou outra forma de registro ou notificação, para configurar uma primeira infração para, somente depois de uma segunda conduta indevida, ser iniciado o procedimento legal previsto para aplicação da penalidade ou se somente seria exigida a mera constatação da reincidência. Contudo, a solução para essas questões pode ser encontrada em outros julgados. Em decisão proferida pela Trigésima Sexta Turma do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 1229801005, São Caetano do Sul, Rel: Des. Romeu Ricupero, 16.04.2009) entendeu-se que não seria necessária advertência prévia para aplicação da multa por comportamento antissocial, uma vez que a convenção condominial deixaria ao critério de corpo diretivo a advertência prévia ou aplicação direta da multa.
Este julgado poderia levar à compreensão errônea de que a dispensa de uma advertência prévia, relativa a um primeiro comportamento antissocial, apenas deixaria de ser exigível se houvesse expressa dispensa em convenção condominial. Contudo, em contínua análise a outros julgados, pode-se concluir que a advertência ou notificação em relação a uma primeira conduta é desnecessária. Basta, portanto, a verificação de reincidência por qualquer meio para que se possa dar início ao procedimento administrativo previsto legalmente.
Afinal, a Vigésima Sétima Câmara do Quarto Grupo do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9164972-58.2005.8.26.0000, Cabreúva, Rel: Des. Beatriz Braga, julg. 02.05.2006) proferiu julgamento em que não foi exigida qualquer forma de advertência prévia, aplicando-se a multa pela mera constatação de reincidência de conduta antissocial causadora de incompatibilidade de convivência e da observância do quórum assemblear legalmente exigido. No mesmo sentido entendeu a Décima Segunda Câmara do Sexto Grupo do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9141517-35.2003.8.26.0000, Cabreúva, Rel: Des. Zélia Maria Antunes Alves, julg. 02.09.2004), que manteve a aplicação da multa pela plena observância dos requisitos legais, sem necessidade de multa ou advertência para configuração de uma primeira conduta antissocial.
DO QUÓRUM DE APROVAÇÃO
Ao que parece, a jurisprudência tem se manifestado de forma uníssona no sentido de que o quórum de aprovação seria aquele mesmo previsto no “caput” do artigo 1337, ou seja, três quartos dos possuidores ou proprietários das unidades condominiais. Dessa forma foi o posicionamento no acórdão, já citado, proferido pelo Segundo Grupo da Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9082481-28.2004.8.26.0000)
“Além disso, exige a lei, ainda, que, se não houver previsão de penalidade na convenção condominial para o tipo de infração praticada, deve haver, necessariamente, em assembleia, com participação de três quartos dos condôminos restantes, deliberação não só quanto à aplicação da multa, mas também quanto ao seu valor, como expressamente previsto no art. 1.337do CC/2002, já referido, que exige também que o reiterado comportamento anti-social gere incompatibilidade de convivência com os demais condôminos.”
Na mesma linha de entendimento, manifestou-se a Trigésima Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (0191245-19.2008.8.26.0100, São Paulo, Rel: Des. Adilson de Araújo, julg. 08.11.2010). No acórdão proferido, decidiu-se, inequivocamente, pela aplicação do mesmo quórum previsto no “caput” do artigo 1.137.
Esta compreensão prejudica bastante a aplicação da multa a condôminos por comportamento antissocial. Afinal, como já se salientou, alcançar o quórum de três quartos é bastante improvável. É certo que a multa máxima para esse tipo de conduta prevista na Lei é de valor consideravelmente alto. Contudo, também é verdade que esse valor máximo apenas será aplicado em caso de constatação de sucessivas reincidências. Com isto, o montante de uma primeira multa estaria muito abaixo desse limite, sendo pouco razoável que se exigisse um quórum tão elevado para aplicação de uma penalidade de pouca monta.
DO COMPORTAMENTO ANTISSOCIAL E DA INCOMPATIBILIDADE DE CONVIVÊNCIA
Pela análise jurisprudencial, é possível, ao menos, chegar-se a algum parâmetro para o que se tem entendido por comportamento antissocial que causa incompatibilidade de convivência. O acórdão proferido pelo Oitavo Grupo da Trigésima Sexta Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9149738-36.2005.8.26.0000, Agudos, Rel: Des. Romeu Ricupero, julg. 26.08.2006), por exemplo, considerou antissocial a conduta de condôminos por, reiteradamente, estacionarem seus respectivos automóveis em local distinto do determinado em sorteio de vagas realizado em assembleia condominial. De acordo com o referido acórdão, deve haver tolerância e compreensão, devendo a vontade da maioria prevalecer sobre a vontade da minoria. Ressaltou-se, adicionalmente, no aludido julgado que, caso isso não aconteça, haverá revolta e indignação de outros moradores, o que poderá desestabilizar a organização condominial.
A trigésima quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (9226809-80.2006.8.26.0000, São Paulo, Rel: Des. Levada Soares, julg. 01.08.2011) manifestou-se no sentido de que é antissocial a conduta contrária à boa educação e ao bem viver entre os vizinhos. Nesse caso, o condômino teria, entre outros comportamentos, rasgado circulares a serem entregues aos outros habitantes do condomínio.
Segundo a Vigésima Sétima Câmara do Quarto Grupo do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9164972-58.2005.8.26.0000, Cabreúva, Rel: Des. Beatriz Braga, julg. 02.05.2006), configura comportamento antissocial a inadimplência reiterada das contribuições referentes às despesas condominiais. Alega-se, no referido julgado, que esse comportamento levaria a um gravame a todo microcosmo condominial, a ser suportado, indevidamente, por todos os demais moradores.
A Décima Segunda Câmara do Sexto Grupo do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9141517-35.2003.8.26.0000, Cabreúva, Rel: Des. Zélia Maria Antunes Alves, julg. 02.09.2004) considerou antissocial a conduta de criar tumultos na portaria do condomínio.
A Décima Sétima Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (Apelação 70040098600, Porto Alegre, Rel: Des. Liege Puricelli Pires, julg. 09.03.2006) considerou antissocial e incompatível com o convívio comum a utilização das áreas comuns de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança de outros possuidores. No caso em questão, o condômino acusado permitia e alimentava gatos no pátio do condomínio, tendo sido frustradas várias tentativas de solução amigável. A mesma Câmara (Apelação 70040658544, Porto Alegre, Rel: Des. Liege Piricelli Pires, julg. 08.09.2011) entendeu por antissocial o comportamento de, reiteradamente, causar barulho excessivo, o que teria ocasionado evidente desconforto e incômodo aos demais moradores.
Pela análise de referidas decisões, a conduta antissocial que acarreta a multa é aquela que causa uma indignação e intolerância massiva entre os condôminos. Aqueles comportamentos que geram tamanho incômodo, insalubridade, perigo ou mal estar que inviabilizam completamente a convivência harmônica no condomínio.
Entretanto, há decisões no sentido de que, para que possa ser aplicada a multa por conduta antissocial, seria necessário que o ato praticado pelo condômino estivesse previsto na convenção condominial ou no regulamento interno como infração, ao menos, em tese. É o caso da decisão proferida pela Oitava Câmara do Quarto Grupo do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9201067-58.2003.8.26.0000, Cabreúva, Rel: Des. Rocha de Souza, julg. 14.04.2004). Também acórdão proferido pela Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Agravo de Instrumento 0228927-75.2012.8.26.0000, Santo André, Rel: Des. Eliot Akel, julg. 05.03.2013) foi de acordo com o entendimento de apenas admitir-se a aplicação da multa pelo síndico, caso houvesse previsão expressa dessa possibilidade na convenção condominial, bem como a descrição da conduta como infração neste documento.
Todavia, este entendimento não deve prosperar. Não seria razoável limitar o direito dos condôminos de punir moradores que colocam em risco a convivência pacífica, assegurado em Lei, quando esta não faz essa ressalva. De forma alguma o Código Civil exige que, para que se possa aplicar a multa, as condutas devem estar previstas na convenção condominial, no regulamento interno ou na própria Lei. Nesse ponto, o texto legal é bastante congruente. Afinal, seria impossível prever todas as condutas indevidas passíveis de causar incompatibilidade de convivência. Seria injusto que a multa não pudesse ser aplicada ainda que verificada conduta muito mais grave que as reguladas nos documentos regulatórios do condomínio.
O VALOR DA MULTA
Assim como sua aplicação, a multa deve ter o seu valor determinado pelo síndico. Posteriormente, deve ser ratificado pela assembleia geral de condôminos. Contudo, é possível que haja limitação desse montante pela própria convenção condominial. Nesse caso, os condôminos renunciariam, voluntariamente, ao valor máximo previsto no artigo 1137, parágrafo único, do Código Civil. Isto é possível graças ao princípio da autonomia de vontade consagrado na legislação civilista. Com isto, podem as partes atenuar penalizações previstas em Lei, desde que não haja ofensa a normas de ordem pública. Assim determinou a já citada apelação proferida pela Décima Sétima Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (Apelação 70040098600). Referido acórdão não admitiu aplicação da multa por conduta de condômino antissocial superior ao limite estabelecido para este tipo de infração na convenção condominial. Dessa maneira, fez prevalecer a autonomia de vontade dos condôminos que, em convenção de condomínio, decidiram impor, para penalizar conduta antissocial, sanção de valor menor que o estabelecido no Código Civil.
Por outro lado, de acordo com decisão proferida também pela Décima Sétima Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (Apelação 70011885472, Porto Alegre, Rel: Des. Alzir Felippe Schmitz, julg.09.06.2003), para fixação da multa, é necessária também a observância de outros parâmetros além dos legais, com finalidade de garantir a equidade e o equilíbrio. Segundo o acórdão, o montante atribuído, a título de multa, deve refletir a realidade social e condominial. Sendo assim, conclui-se que, em um condomínio de baixa renda, a aplicação da multa no valor máximo previsto pela Lei pode ser considerada abusiva e, consequentemente, poderia ser reduzida pelo magistrado para que se tornasse mais justa e adequada.
A POSSIBILIDADE DE EXPULSÃO DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL
A jurisprudência não é uniforme no que se refere à possibilidade de expulsão do condômino antissocial, uma vez que a lei admite somente a aplicação da multa para inibir eventuais comportamentos que causem, reiteradamente, incompatibilidade de convivência. Algumas decisões tem admitido a expulsão. Assim foi o julgado, já citado, proferido pela Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (Agravo de Instrumento 0228927-75.2012.8.26.0000). Entendeu-se, no referido acórdão, que a expulsão do morador é possível, contudo, desde que haja elementos seguros de convicção que atestem que houve, de fato, repetição de conduta indevida.
Outra decisão, proferida pela 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 0081763-09.2012.8.26.0000, Campinas, Rel: Des. Vito Gugliemi, julg. 17.05.2012) também admitiu a expulsão do morador por comportamento antissocial. Todavia, exigiu que houvesse previsão dessa possibilidade em convenção condominial, devendo esta estabelecer o quórum necessário para efetivar a exclusão.
Por outro lado, há muitas decisões que não admitem a expulsão do condômino justamente em virtude da falta de previsão legal. É o caso de acórdão proferido pela 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 9220040-22.2007.8.26.0000, São Paulo, Rel: Des. J. L. Mônaco da Silva, julg. 16.01.2013). Haveria, dessa maneira, impossibilidade jurídica do pedido, o que inviabilizaria, inclusive, o conhecimento da ação. No mesmo sentido, foi proferido acórdão pela 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 0318734-14.2009.8.26.0000, Barueri, Rel: Des. Maia da Cunha, julg. 01.10.2009). Na referida decisão, foi ressaltada a possibilidade jurídica da aplicação da multa, sem prejuízo da cobrança de indenização por perdas e danos por aqueles moradores que sofreram consequências negativas em virtude da conduta praticada pelo condômino antissocial.
Observa-se, portanto, que, em face da ausência de previsão legal, aumenta a relevância de elaboração de convenções condominiais que admitam a expulsão de moradores em situações de extrema gravidade ou reiteração exagerada de condutas inapropriadas para o convívio pacífico no condomínio. Afinal, é inegável que há casos em que, ainda que sejam aplicadas e pagas as multas, o mal estar gerado por determinado indivíduo é tão latente que a convivência simplesmente torna-se impassível de retornar à normalidade. Sob essa perspectiva, não é justo que condôminos que sempre cumpriram seus deveres e agiram amigavelmente sejam obrigados a tolerar moradores que são, comprovadamente, causadores de problemas em potencial. Não é certo que tenham que viver na iminência de um futuro conflito. Todavia, como já se ressaltou, muitas vezes, o Poder Judiciário encontra-se de mãos atadas em face da falta de previsão legal e convencional para expulsão. Por isso, é preciso que os condôminos fiquem atentos e tenham uma atitude mais ativa em relação à elaboração e modificação de regulamentos internos e convenções condominiais de seus próprios condomínios. Com isto, não estarão restritos a sancionar os condôminos antissociais apenas nos limites estabelecidos pela Lei.
- Erika Nicodemos
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