Saída antecipada do imóvel - Cobrança da multa - locação

Isenção de Multa Contratual nas Locações 

Os contratos de locação estipulam prazos equivalentes a 12 meses, 24 meses, 30 meses, 36 meses, 48 meses, etc. Aconselho o de 30 meses.

Acontece que o locatário ás vezes quer rescindir a relação locatícia antes do prazo estipulado.

Diante disso, o art. 4º da Lei do Inquilinato prevê a possibilidade do locador e do locatário especificarem uma multa contratual, que será devida no caso de rescisão durante o prazo estipulado para vigência da locação.

Entretanto, o locador e o locatário poderão combinar, no contrato de locação, a isenção da multa contratual. O locador pode autorizar que o locatário não fique obrigado ao pagamento da multa.
Faz um contrato de 30 meses podendo o inquilino sair após 12 meses de cumprimento do prazo.
Lembrando que tem que ser cumprido o termo estipulado para ser isento, cumprir 12 meses de locação, se quiser sair antes não está isento, a multa incidirá sobre os 30 meses.

Exemplo: Foi pactuado um contrato para vigorar por 30 meses, porém foi acordado, em uma cláusula, que haverá a liberação do pagamento da multa rescisória, desde que tenha cumprido 12 meses do prazo estipulado para a locação, devendo comunicar a devolução do imóvel, ao locador, com antecedência de 30 dias. Se não for discriminada o locatário deverá arcar com a multa, cobrada de forma proporcional ao período de cumprimento do prazo previsto para a locação. 

Agora, a aplicação da regra que concede a isenção da multa só pode ser concedida na hipótese da efetiva ocorrência da condição prevista na cláusula contratual.

Portanto, tendo sido contratada uma locação por 30 meses e concedida a isenção da multa contratual desde que transcorridos 12 meses, ocorrendo a rescisão com, 3 meses,  ou 7 meses a proporcionalidade deve ser calculada computando o prazo total (30 meses) e não somente o prazo parcial (12 meses).

Porém ocorrendo o transcurso de 12 meses a multa não será devida.